研報:土地價格飙升及供應不足或成房價上漲推手

土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價格上漲會直接導致建築成本的上升，從而導致房價的進一步上揚。

　　土地價格近年來“升”勢迅猛

　　據國家統計局近日公布的2013年第一季度全國房地産開發和銷售數據顯示，今年1-3月，全國完成土地購置面積6131萬平米，土地購置價款為1397億元，經測算，平均地價約為2279元/平米，同比去年大幅上漲了15.16%，這也是近八年來，土地價格第七次同比出現上漲，並且漲幅有擴大的趨勢(見下圖)。

　　土地供應不足 未來市場供應或遭遇瓶頸

　　近年來，全國土地供應面積有下滑的趨勢，據國家統計局公布的數據顯示，今年一季度，全國房地産開發企業完成土地購置面積為6131萬平米，相比去年同期減少了1729萬平米，同比下降了22%，。另據美聯物業全國研究中心的監測數據顯示，近4年來(09年-12年)，全國平均每年土地供應面積為37125萬平米，環比上四年(05年-08年)下跌了3.84%，平均每年減少供地1481萬平米(見下圖)。

　　穩定地價、提高市場供應為抑制房價過快上漲的長效機制

　　美聯物業全國研究中心認為，土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價格上漲會直接導致建築成本的上升，從而導致房價的進一步上揚。從市場供需層面上來看，土地購置面積的減少直接導致住宅供應量的下滑，而市場庫存去化速度正在加快，據國家統計局公布的數據顯示，今年一季度全國房地産新開工面積38873萬平米，同比下跌了2.7%，而商品房銷售面積為20898萬平米，同比上漲了37.1%。因此，預期市場可能會出現供不應求的局面，房價上漲壓力較大。

　　近日，受房價過快上漲的因素的影響，廣州市國土房管局對廣州各房地産開發企業和中介服務機構下發了《關于落實廣州市房地産市場調控政策加強房地産市場監管的通知》，通知要求，廣州将于4月24日開始全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，廣州也成為繼北京之後，第二個明确表示要對商品住宅定價進行直接行政幹預的城市。

　　美聯物業全國研究中心認為，行政幹預價格或許能在短期内起到抑制房價上漲的效果，但從長遠來看，其可能會導致未來新盤市場供應的進一步減少，激化供需矛盾，因而難以起到抑制房價的實質性效果。樓市調控也不能僅僅依靠于抑制需求市場，加強市場供應也是未來調控工作應該堅持的一個重要方向。土地市場是商品住宅供應源頭，加強土地市場供應才能有效的提升商品住宅的供應。因而，增加土地市場供應、穩定地價理應為抑制房價過快上漲的一項長效機制。