京二套房貸調整将力挫投資需求 大戶型市場或再遭利空

預計今年在調控政策升級的态勢之下，開發商為迎合這一特定的歷史時期，可能會繼續加大剛需中小戶型的推盤力度，因而中小戶型或将進一步搶占市場先機，相反，大戶型豪宅項目将遭遇利空。

　　北京國五條細則在繼緊縮限購政策之後，又在差别化信貸政策上作出了重大調整，4月7日，北京市北京住房公積金管理中心發布《關于實行住房公積金個人貸款差别化政策的通知》稱，借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不低于70%。同日，央行發布關于調整北京市差别化住房信貸政策的通知規定：自4月8号起，北京二套房商貸首付比例不得低于70%無房二次商貸不低于60%。

　　美聯物業全國研中心認為：首先，北京市二套房貸的調整将是一次進一步去投資化的過程，投資投機性需求将得到極大程度上的遏制，並且改善性需求也可能"躺着中槍"。預計地方細則逐漸落實之際，市場為規避高額稅費而急于成交的狀況将得到根本扭轉，買賣雙方市場博弈将進入一個新的階段-"觀望期"，二手住宅成交量可能遭遇冰點。與此同時，二手住宅市場遭受打壓，部分購房者可能會由二手住宅市場轉向新房市場，預計近期新房市場關注度會有一個明顯的提升，成交量也會逐漸上揚。

　　從市場戶型成交結構上看，由于此次二套房貸利率調整意在擠壓投資投機性市場，緩解市場供需矛盾，保護剛性需求及自住性需求，因而預計未來剛需盤将進一步發揮其在整個市場上中流砥柱地位。另據美聯物業全國研究中心的數據顯示，去年大型開發商中小戶型就開始逐漸占據了市場主導，預計今年在調控政策升級的态勢之下，開發商為迎合這一特定的歷史時期，可能會繼續加大剛需中小戶型的推盤力度，因而中小戶型或将進一步搶占市場先機，相反，大戶型豪宅項目将遭遇利空。

　　近期住建部正在摸底各地國五條細則，對各城市區别評估，意在釋放中央要求地方調控政策從緊的信号，在此大背景之下，北京在全國率先落實了另一只靴子(差别化信貸政策)，在全國會起到一個標杆示範作用，後期将會有更多的城市效仿。

　　事實上，早在06年5月，建設部等九部委聯合下發的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》就提出了"90/70"政策，意見要求新建住宅項目套型建築面積90平方米以下的戶型必須占整個項目70%以上，實踐證明，"90/70"政策保障了市場的有效供應；緩解了尖銳的市場供需矛盾；也迎合了現今政府"保剛需，抑投資"的調控戰略方向，近幾年也會繼續堅定不移的落實下去。政府堅持調控政策的延續性，是培養全行業的良性運行的重要保證。而跟随"90/70"政策而為之的發展商，在這輪調控中率先嘗到了甜頭。