美聯：新國五條細則催生“牛市”

受"新國五條"細則持續發酵因素影響，樓市買方雙方都選擇在地方細則實施前集中成交，導致多地的二手房成交出現暴漲。

　　被喻為樓市"重磅炸彈"的新國五條細則已出台十天有余，各地二手住宅市場紛紛上演"暴風雨來臨前的瘋狂"。受"新國五條"細則持續發酵因素影響，樓市買方雙方都選擇在地方細則實施前集中成交，導致多地的二手房成交出現暴漲，美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，過去的一周里(3.04~3.10)，各大熱點城市二手住宅成交市場繼續走高，環比都有較大幅度的上漲(見下圖)。

　　從各地區的戶型成交結構上來看，中小戶型倍受市場青睐，美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，細則推出以來(3.1~3.11)，美聯物業所成交的物業中，144平以下的中小戶型成為市場最活躍産品，在深圳，其成交量占據了總體的近95%，在廣州，其成交量更是占據了總體的98%，成為市場的主力軍。

　　中小戶型占據市場的主導的主要原因還于剛需市場的巨大釋放，事實上，去年年末樓市成交出現"翹尾"就與剛需市場的爆發有着千絲萬縷的聯繫，美聯物業全國研究中心的統計數據顯示，去年，在萬科、保利等標杆房企業的銷售業績中，144平米以下戶型占到了總體的九成左右，由此看來，剛需和改善性需求群體入市依舊是近期推動市場回暖的主要動力，美聯物業全國研究中心認為，由于供需關繫不平衡，買賣雙方地位就不一樣，當市場存在供不應求的局面時，購房者議價區間較小。所以，一旦對二手房征收重稅有可能會提高房價，負擔将直接轉嫁給購房者，為了規避調控所導致的購房成本上升的風險，剛需購房者将進一步加快入市步伐，趕在地方細則實施之前集中入市。而嚴格按買賣差價的20%征稅，從購房成本來來看，大戶型住宅所要征的稅收會明顯高于小戶型住宅；從需求層面上來看，在高壓政策之下，投資投機性需求會得到極大的遏制，大戶型住宅的市場需求會大幅減少，綜上而言，新政實施之後，大戶型住宅市場或遭遇利空。

　　所以，美聯物業全國研究中心預計近期一二手市場成交仍然會持續走高，直至地方細則推出之後，市場成交可能會遭遇冰點，並且在國五條細則地方政策實施之前，剛需戶型将進一步搶占市場，政策落實之後，大戶型住宅成交将面臨較大瓶頸，其價格可能會出現短暫下調。