世邦魏理仕：北京辦公樓市場：高峰過後是調整

進入2013年，我們預計，随着全球和國内宏觀經濟趨向進一步趨穩，北京辦公樓市場将再度活躍，預期越來越多的租戶将把目光轉向更多新興或非核心區域。"

　　2013年2月27日，北京-在經歷了三年黃金時期後，北京優質寫字樓市場進入了一個調整期，出現租賃交易活動放緩，租金增幅顯著下降。這些變化将市場注意力轉向與北京優質辦公樓市場相關的的諸多問題，包括未來租金走勢和近期供需關繫變化産生的影響等。對此，世邦魏理仕研究部近日發布《北京辦公樓市場：高峰過後，何去何從？》報告，通過對歷史數據的研究，以及對市場未來發展走勢的分析，旨在捋清市場脈絡，探讨未來市場的發展方向。

　　世邦魏理仕中國區研究部主管陳仲偉先生解釋道："在金融危機随後的三年中(2009-2011)，北京的辦公樓物業市場需求旺盛，跨國公司和國内企業快速擴張，同時由于受到有限新增供應的影響，北京辦公樓的空置率由2009年中的23%迅速下降至2012年底的3.2%。由于受到國内外經濟放緩以及有效供應持續緊張的影響，北京辦公樓需求在2012年明顯放緩。進入2013年，我們預計，随着全球和國内宏觀經濟趨向進一步趨穩，北京辦公樓市場将再度活躍，預期越來越多的租戶将把目光轉向更多新興或非核心區域。"

　　三年黃金期的形成原因、演變及特點

　　2008年初期，金融危機爆發，並波及全球，中國市場也未能幸免，北京寫字樓市場受此影響，需求減少，空置率上升，租金下滑。從2008年後期開始，中國經濟迅速恢復，跨國公司和國内企業快速擴張，致使北京辦公樓市場需求在2009年中期出現了急速上揚，上漲趨勢持續到2012年。需求上升的同時，北京寫字樓的新落成量明顯下降，從2007和2008年年均落成量超過100萬平方米，降至2009年至2012年年均24萬平方米；然而，同期市場淨吸納量達年均62萬平方米，需求明顯超過供應，由于需求在這一期間集中放量，空置率由2009年中期23%的高點下降至2012年的3.2%的歷史低點。自2009年中期市場回暖以來，北京辦公樓租金在随後的3年中增長超過一倍，北京現在已成為亞太地區繼香港和東京之後排名第三的最昂貴辦公樓市場。

　　然而，受近期全球經濟低迷影響，面對日益昂貴的辦公樓市場，租戶在承租辦公室時持更為謹慎的态度。。自2011年第二季度市場平均淨吸納量達到高峰後，淨吸納量已連續六個季度持續下滑。盡管在2012年年底中國經濟出現了觸底回升迹象，但是，中國GDP增速放緩，已經開始對國内租戶的需求産生影響。自2011年年底以來，國内租戶對于核心區域優質辦公樓的需求出現緩慢下降。由于租賃面積有限，加之市場需求放緩，致使淨吸納量在2012年第四季度下滑至4.7萬平方米，低于歷史平均水平的三分之二。

　　同期，租金上漲幅度也逐漸減慢。在近幾個季度中，由于租戶對市場趨于謹慎，也更注重縮減成本，北京辦公樓租金增長幅度已經呈現放緩趨勢。在2012年第四季度，辦公樓租金環比三季度僅增長了0.4%，這是自2009年中期以來租金增幅最小的季度。

　　在市場大幅波動的同時，需求對區域地選擇也在悄然發生着變化，非核心區域的寫字樓成為市場選擇的重點。過去三年中，核心區域辦公樓租金不斷上漲，迫使越來越多的租戶将目光轉向新興區域或非核心區域。除了可以節省租金費用外，非核心區的其他競争力還包括享有建築物的冠名權、更具個性化的物業管理服務、享受地區優惠政策等。逐漸完善的基礎設施和逐步改進、提高的公共交通繫統，使位于非核心區域的辦公樓對于注重成本的企業越來越具有吸引力。

　　望京就是北京主要的優質非核心辦公區域之一。作為重要的新興市場，已有多家跨國公司将其中國總部設于此地。該地區現成為匯聚信息技術、制造和制藥三大産業的高端商務園區。目前進駐的主要跨國公司包括ABB、戴姆勒、惠普、默沙東、微軟、卡特彼勒、三星等公司。

　　值得一提的是，中央商務區(CBD)租戶結構在更長一段時間内發生變化。北京經濟由第二産業快速發展成為第三産業主導型經濟，對CBD辦公樓租戶結構也産生巨大影響--租戶所屬行業及内外資租戶比例在過去十年中均發生了較大變化。

　　2000年年初，制造、貿易等傳統行業租戶占CBD辦公樓需求的25%左右，而金融行業租戶僅占3.7%。随着2001年中國入世，有條件地對外開放金融市場以來，金融業進入快速發展期。從事相關高端專業服務的外資金融機構和跨國公司開始在北京大規模設立相關機構，而這些機構主要集中在CBD。截至2012年，CBD金融業租戶占辦公樓租賃總需求的28.1%。而利潤率相對較低的制造業公司撤出CBD的趨勢也較為明顯，其租戶占比從2002年的15.1%驟降至2012年的3.2%。而該區域國内企業租戶比例也從2001年的25%，上升到2012年的35%-40%。這些變化使得CBD租戶組成更加多元化，更具抗風險能力。

　　未來市場謹慎樂觀

　　國家統計局近期發布結果顯示，國内經濟出現回暖迹象。預計國内經濟将在2013年繼續保持復蘇态勢，而這一态勢将有助于拉動優質辦公樓需求增長。在辦公樓供應方面，在建辦公樓項目工期分析顯示，2013年新增辦公樓供應量為38.6萬平方米。受少量新增可租辦公樓面積和回暖需求影響，2013年辦公樓租賃市場活躍度将會上升。由于需求反彈而供應有限，業主降低租金報價的可能性依然較低。2014年，整體市場租金漲幅不大，因此企業外撤至非核心區域這一趨勢将愈演愈烈。

　　北京辦公樓市場的下行風險主要來自于放緩的國内經濟，從而抑制租戶的擴張需求。這也會使更多業績較差的租戶拖欠租金，縮小辦公面積，甚至提前中止租賃合同，勢必會對辦公樓租金施加下行壓力。整體而言，我們對未來市場發展持謹慎樂觀态度。