秦虹：2013房地産市場預測與展望

2013年房地産市場有望繼續保持以穩為主，城市和企業的分化格局将繼續延續。

　　編者按：2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點論壇中國行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　住建部政策研究中心主任秦虹出席會議，並發表了題為“2013房地産市場預測與展望”的年度演講。

　　以下為秦虹的演講實錄：

　　2012年房地産市場走勢先低後高，主要受房地産市場預期影響。影響這個預期的決定因素有三個方面：第一，貨币政策的調整。今年為了穩增長，貨币政策在年中後适度地寬松，整體比2011年要寬松。貨币政策從偏緊走向寬松，導致人們對房地産市場向好的判斷。

　　第二，宏觀經濟的走勢。今年房地産市場變化最大的就是11、12月份表現比較好，而中國宏觀經濟走勢也是第三季度觸底，第四季度回升。

　　第三，關于供求關繫判斷。從2010年開始我們實施對房地産嚴格調控政策，調控政策經過兩年時間，沒有放松力度、沒有改變方向，特别是2012年沒有任何的放松房地産調控政策這樣一些新的政策出台。在政策沒有變化的情況下，經過兩年市場對庫存的消化，到了下半年開發企業資金狀況得到極大好轉，供求關繫從年初庫存量過大到年末庫存量得到部分消化，引發了人們對未來房地産價格走勢的判斷，所以預期影響了房地産市場的變化。

　　房地産市場預期從來都是不穩定的，經常是由于預期決定了市場，導致市場需求或集中觀望或集中釋放，最後引起了市場上下起伏波動。由于房地産市場本身是資産屬性所決定，所以影響房地産市場的因素主要是預期，而不是實際的需求。一般消費品如果需要的話就會去買，但是房地産資産屬性很強，即使需要也不一定買。對房地産市場來說，預期影響遠遠大于實際需求。這是第一個看法。

　　第二個看法，以銷售面積研判2013年，因為價格從來都是跟着銷售來走。先有銷售變化，後有價格的變化。2012年基數是低的，在這樣的基礎下，由于去年上半年基數很低，所以出現了低基數基礎的增長是不奇怪的。

　　從剛才所說的預期來分析，有以下方面影響2013年房地産預期。

　　第一，貨币政策走向。我們總是在觀察調控房地産行業本身的調控政策，除了房地産行業本身調控政策之外，貨币政策對行業影響特别大。去年年底的時候中央經濟工作會議确定了2013年實施穩健的貨币政策基調，我們大致可以判斷2013年貨币政策基本保持穩定，既不會偏緊，也不會過于偏松。

　　第二，宏觀經濟增長恢復在慣性下會延續。去年經濟走勢是第四季度開始回升，經濟增長回升有一定慣性，所以對房地産而言，今年上半年經濟增長可能是一個确定的因素，所以這對房地産預期也會産生一些正面影響。

　　第三，在年末，部分城市特别是一些中心城市去庫存加快，供求出現新的挑戰。這些方面都是對房地産向好的判斷。

　　但是還有一些因素也在影響我們的預期，一個是房地産調控政策。今年房地産調控政策一個基本判斷就是方向不變、力度不減，所以我們沒有任何的理由期望今年房地産調控抑制投資、投機方面能有所放松。投資和投機性需求空間不大的情況，完全靠自住性需求推動房地産市場大幅增長有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。

　　調控政策在部分地區和城市，特别是房價有明顯上漲的地方會從嚴從緊，這是一個對沖預期的因素。

　　還有一個因素是城鎮化。"十八大"之後，房地産業界人士對未來預期極為樂觀。為什麼會得到這樣一個極為樂觀的判斷？新型城鎮化一定會對房地産市場有極大推動？

　　新型城鎮化的内涵應該是非常豐富的，當然我們現在沒有看到官方的解釋。我個人理解新型城鎮化是提高城鎮化的質量，改變城鎮化不平衡、不協調、不可持續的粗放發展模式。判斷新型城鎮化對房地産市場的影響就不能簡單套用過去的經驗。

　　新型城鎮化不是簡單的擴張土地面積和簡單的增加城鎮人口數量，而是要提高城鎮化的質量，讓已經在城鎮的農民工，如何讓他們享受到定居落戶的問題以及一繫列相關改革。這和過去單純追求數量、粗放城鎮化發展不一樣。過去城鎮化由于快速發展、粗放發展、數量發展導致不平衡、不協調、不可持續問題要在新型城鎮化推動過程中予以解決的。

　　新型城鎮化對房地産業的影響至少在2013年影響是中性的，而不應該過分樂觀。

　　綜合以上影響因素，我判斷2013年房地産市場有望繼續保持以穩為主。保持房地産成交和價格一絲不動是不可能，如果把小幅波動作為穩定的話，整體市場有望繼續保持以穩為主，小幅的波動，城市和企業的分化格局将繼續延續。

　　過去的房地産市場是單邊上漲格局，所有企業投資房地産都是賺錢的，今後一定是分化格局。這個格局對城市來講，取決于人口規模，對企業來講，取決于品牌美譽度、專業化能力。

　　（此文為住建部政策研究中心主任秦虹在“市場的選擇 城市觀點2012年度論壇”上的演講實錄）