秦虹演講：預測與展望 2013的房地産市場

　　秦虹：大家上午好！大會給我的題目是展望2013年房地産市場。下面我就這個問題談我兩點看法。第一點，我們分析今年房地産市場變化，我們認為市場變化主要受預期影響比較大。比如說以2012年為例，2012年整個房地産市場走出一波先低後高的市場。為什麼是這個情況呢？主要受房地産市場預期所影響。影響這個預期的決定因素有以下三個方面：第一，貨币政策的調整。今年為了穩增長，貨币政策在年中後适度地寬松，2012年貨币政策整體比2011年要寬松。貨币政策從偏緊走向寬松，導致人們對房地産市場向好的判斷。第二，宏觀經濟的走勢。我們看到今年房地産市場變化最大的就是11、12月份這兩個月表現比較好。我們也看到中國宏觀經濟走勢也是第三季度觸底，第四季度回升。對未來房地産市場有一個利好。第三，關于供求關繫判斷。從2010年開始我們實施對房地産嚴格調控政策，調控政策經過兩年時間，沒有放松力度、沒有改變方向，特别是2012年沒有任何的放松房地産調控政策這樣一些新的政策出台。在政策沒有變化的情況下，經過兩年這樣的市場對庫存的消化，到了下半年開發企業資金狀況得到極大好轉，供求關繫從年初庫存量過大到年末庫存量得到部分消化，引發了人們對未來房地産價格走勢的判斷，所以預期影響了房地産市場的變化。

　　房地産市場預期從來都是不穩定的，經常是由于預期決定了市場，導致市場預期或集中觀望或集中釋放，最後引起了市場上下起伏波動。由于房地産市場本身是資産屬性所決定，所以影響房地産市場的因素主要是預期，而不是實際的需求。一般消費品如果需要他的話，他就會去買。他對預期強度不是很大。但是房地産資産屬性很強，即使需要，他也不一定買。對房地産市場來說，預期影響遠遠大于實際需求。這是第一個看法。

　　第二個看法，2013年市場。2012年整個房地産基數比較低，這是2010-2012年住宅市場銷售速度，我們以銷售面積研判2013年，因為價格從來都是跟着銷售來走。先有銷售變化，後有價格的變化，這幾年來，我們2012年的基數是低的，在這樣的基礎下，由于去年上半年基數很低，所以出現了低基數基礎的增長是不奇怪的。第二，從剛才所說的預期來分析，有以下方面影響我們2013年房地産預期。1、貨币政策走向。影響房地産政策，我們總是在觀察調控房地産行業本身的調控政策，除了房地産行業本身調控政策之外，貨币政策對行業影響特别大。去年年底的時候中央經濟工作會議确定了2013年實施穩健的貨币政策基調，我們大致可以判斷2013年貨币政策基本保持穩定，既不會偏緊，也不會過于偏松，基本保持穩定，他要掌握貨币政策調控市場的靈活性，但是總體保持穩定。第二，宏觀經濟增長恢復在慣性下會延續。去年經濟走勢是第四季度開始回升，經濟增長回升有一定慣性，所以對房地産，可能在今年上半年經濟增長可能是一個确定的因素，所以這對房地産預期也會産生一些正面影響。第三，在年末，特别是一些中心城市加速情況下，部分城市去庫存加快，供求出現新的挑戰。這些方面都是對房地産向好的判斷。

　　但是還有一些因素也在影響我們的預期，一個是房地産調控政策。我對今年房地産調控政策一個基本判斷就是方向不變、力度不減。所以我們沒有任何的理由期望今年房地産調控抑制投資、投機方面能有所放松。我認為投資和投機性需求空間不大的情況，完全靠自住性需求推動房地産市場大幅增長有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。這是一個調控政策在部分地區和城市，特别是房價有上漲明顯的地方會從嚴從緊，這是一個對沖預期的因素。還有一個因素是城鎮化。去年年底我參加了很多論壇，我發現我們業界人士突然十八大之後對未來預期極為樂觀。上次參加完一個行業會議回來，回來跟我講，他們說已經聽到春天步伐，馬上要進入夏季。我說為什麼會得到這樣一個極為樂觀的判斷呢？大家就認為新型城鎮化一定會對房地産市場有極大的推動。我的看法，新型城鎮化它的内涵應該是非常豐富的，當然我們現在沒有看到官方的解釋。我個人理解新型城鎮化是提高城鎮化的質量，改變城鎮化不平衡、不協調、不可持續的粗放發展模式。我們判斷它對房地産市場的影響就不能簡單套用過去的經驗來判斷，過去通過房地産發展和城鎮化相關度，達到90%以上，但是今後我認為提高城鎮化不是簡單的擴張土地面積和簡單的增加城鎮人口數量，而是要提高城鎮化的質量，讓已經在城鎮的農民工，如何讓他們享受到定居落戶的問題以及一繫列相關改革。和過去單純追求數量、粗放城鎮化發展不一樣。過去城鎮化由于快速發展、粗放發展、數量發展導致不平衡、不協調、不可持續問題要在新型城鎮化推動過程中予以解決的。我就認為的城鎮化對房地産業的影響至少在2013年影響是中性的，而不應該像我們一些人過分那麼樂觀。

　　綜合以上影響因素，我判斷2013年房地産市場有望繼續保持以穩為主，保持房地産成交和價格一絲不動是不可能，如果把小幅波動作為穩定的話，我認為整體市場有望繼續保持以穩為主，小幅的波動。城市和企業的分化格局将繼續延續。我們過去房地産市場，任何一個房地産市場是一個單邊上漲格局，所有企業投資房地産都是賺錢的，今後一定是分化格局，這個格局對城市來講，取決于人口規模，對企業來講，取決于品牌美譽度、專業化能力。另外一個細節問題，我認為過去的兩年，中國房地産市場内部格局，就是非住宅市場，有了商業地産投資增速、在建面積增速、新開工增速都好于住宅。2013年住宅市場銷售、投資增速會好于非住宅，這是我對2013年房地産市場總體判斷，回答會議主辦方對我提出這樣的問題，我的發言僅供大家參考，謝謝大家！