中信證劵-房地産行業：2013年投資策略，從繁荣期到良性過渡期

中國房地産周期已經越過長周期的第一個臨界點，從繁荣期進入過渡期。

　　投資要點：

　　　支持房地産行業長期繁荣的若幹因素正在面臨拐點。我國的住房自有率從2005年的41%提升到2010年的48%，逐漸接近53%的穩定态；城鎮人均住宅建築面積超過32平米，接近穩定态；居住在1990年以前建設房屋中的家庭占比從2005年的33%下降到2010年20%，舊房拆遷的速度可能減慢；2010年全國人口的總和生育率1.18，社會逐漸走向重度老齡化。

　　　房地産行業正在告别1O多年的繁荣期，進入過渡期。我們測算，十二五、十三五、十四五期間的年均商品住宅潛在需求分别為13.8億平米、12.1億平米和10.1億平米。當前商品住宅需求雖然還末達到市場需要，新開工規模卻已經超過了内生需求。因此，我們判斷中國房地産周期已經越過長周期的第一個臨界點，從繁荣期進入過渡期。

　　　在過渡期，我們認為周期性政策将保持平穩，而制度改革則将繼續推進。我們認為，政府會堅持房地産調控政策不動搖，限購放開可能性不大，按揭貸款加權平均利率不會大幅下降。在市場平穩的情況下，2013年房地産行業制度性改革，尤其是房地産交易稅和公積金制度改革或将繼續推進。

　　　良性過渡期的重要基本面特征就是開發投資增長乏力和價穩量增。由于新開工面積高于住宅潛在需求，而潛在需求又大于實際銷售面積，價穩量增和開發投資乏力可能會長期存在。我們判斷2013年商品房銷售面積、商品房銷售額和房地産開發投資将分别同比增長11%、12%和16%。

　　　風險提示：周期性調控政策放開，尤其是限購放開，使良性過渡期轉為惡性過渡期的風險；由于限制股權融資，A股地産股被邊緣化的風險。

　　　投資策略：弱水三千，只取一瓢。我們認為，行業價穩量增，政策平穩和估值低有利于地産股表現。但是，這種價穩量增，也意味着行業的過渡期逐漸來臨。我們建議投資者把握規模至上，一線城市可持續發展，流程控制和融資成本優勢兼備的三項原則，精選個股，力求既避免長期風險，又把握短期機會。我們重點推薦招商地産和保利地産。

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