房地産市場總結與趨勢判斷

過去十年，資金流和人員流共同推動了房地産市場的發展。

　　過去十年中國房地産市場飛速發展，市場份額、銷售額增長了十倍。2010年全國商品房銷售額超過5萬億，而十年前才5000億。商品房銷售額增長了10倍，房地産開發投資額增長了8倍，這就是過去十年房地産市場的快速膨脹。

　　為什麼房地産市場發展如此快速？從市場角度來講，得益于資金流和人員流的推動，這兩個推動了中國房地産市場在過去十年的快速發展。

　　資金方面，近些年來，廣義貨币M2增速和商品房銷售面積增速走勢一致，從一個方面說明了房地産市場需求量的增長與貨币量發行量多少有直接關繫。從1997年到2011年，雖然中國經濟總量和美國相比還差了很多，只有四分之一左右，但是貨币增長速度遠遠高于美國。

　　如果用貨币發行速度還不足以說貨币比較寬松的話，用另一個指標來衡量中國貨币的寬松程度，就是每年貨币增發速度。

　　另一個和貨币因素有關繫的是實際利率變化，對房地産市場走勢也産生了直接影響。1999年到2012年，國家實際利率變化曲線和商品房的房屋銷售價格指數放在一起可以看到，實際利率下降，房地産價格往上走，實際利率往上走，房地産價格就往下降。

　　房地産不是一個消費品，是一個既有實物屬性又有投資屬性的産品。作為資産屬性的房地産在市場的定價力量往往超過實用屬性，所以對貨币非常敏感。

　　人員方面，房地産市場發展得益于需求增長，這種需求首先是來自于城鎮化。房地産産生在城市，房地産市場産生在城市。城鎮化、城市化率的提高，代表城市人口的增長，而城市人口的增長代表房地産市場需求，所以這兩者關聯度是高度一致的。

　　影響中國房地産市場更重要的因素，來自于中小城市之間的人口流動。中國是一個大國，區域發展不平衡，區域之間、不同地區之間、不同城市之間還存在着大量人口流動，不僅僅是農民到城市里來，還有一個城市到另外城市去。

　　2000年第五次人口普查時河南省是人口最多的省，但是現在僅僅過了十年，河南省總人口已經從過去第一位下滑到第三位。現在人口第一大省是廣東省，總量超過一個億，這說明什麼？通過人口自然增長是不可能、不足以支撐廣東成為中國第一人口大省，主要是中西部地區人口向東部流動，導致了東部地區人口的急速增長。

　　第六次人口普查顯示，中西部地區人口占比總量是下降的，而東部城市人口增長帶來了對住房的需求。

　　過去十年里，北京平均每年新增家庭25萬戶，意味着不考慮拆遷，不考慮城市原有居民城市住房更新、改善，僅僅是吸納每年新增25萬戶的城鎮家庭，北京應該每年新增至少25萬套住房。

　　事實是怎樣的？北京、上海等一線城市的房地産市場壓力是最大的，價格上漲最快，居住條件滿足程度不好。

　　關注人口流動就是關注需求，脫離了人員需求的房地産市場即使發展了、即使繁荣了、即使房價上漲了，也是有問題的、有泡沫的、有風險的市場。脫離了人員需求的房地産市場一定是有風險的市場。全國70個城市里面絕大多數城市房價增幅下降都在6%以内，但有一個城市房價下跌幅度是其他三倍，下降幅度接近20%，就是溫州市。

　　實際上，溫州房價下跌幅度遠遠超過了國家統計局的數據，根據調查，溫州二手房價格有的下跌了40%，甚至50%。

　　為什麼在同樣政策下，有的城市房價變化遠遠脫離了全國基本情況？按照前面所說的邏輯，考慮人員需求來衡量一個地區房地産市場發展狀況的話，就足以說明問題。

　　到去年為止，溫州房價超過北京、接近上海，随便一個沒有環境、沒有配套的房子都在4、5萬一平米。但北京一年新增常住人口60萬，而溫州每年新增常住人口不過10萬，溫州房價憑什麼能超過北京、逼近上海？

　　還有一個城市也可以說明問題，就是鄂爾多斯。鄂爾多斯總人口62萬人，每年新增常住人口5-6萬人，但是房地産市場價格和成交規模遠遠超過了當地需求。

　　房地産調控對這些城市沒有特别政策，所以别的城市房價變化和穩定程度相對比較好，但這些城市房地産市場的變化程度遠遠超過了全國其他城市。所以，研究房地産市場一定要關注到人口增長，這樣才是真正關注實際需求，房地産市場才有條件健康發展。

　　簡單總結，過去十年，資金流和人員流共同推動了房地産市場的發展。

　　第二個方面是關于趨勢分析。房地産企業是一個投資性企業，投資性企業跟制造性企業不一樣，要抓住機會進行投資。而房地産企業賺錢有兩個關鍵，一是前期趨勢判斷，二是後期風險控制。只要把前期趨勢判斷正确，哪怕企業管理經驗、營銷技巧差一點也能賺到錢，也能得到發展；如果趨勢判斷錯了，即使有再高明的管理經驗、再高超的經營技巧、再精明的團隊，也無法對抗趨勢，也會受到損失。

　　舉個例子，2010年底北京有兩個商業並購案幾乎同時進行，第一個是北三環金澳國際，原來是中冶集團的普通寫字樓項目，被一個基金公司收購了，收購之後改造成一個高端寫字樓。2010年11月底收購，2011年8月全部售光。收購的時候每平方米租金四塊五，現在租金每平方米八塊。收購價格兩萬九每平方米，全部售光時價格是每平方米五萬二，一個非常成功的商業並購案。

　　當年，在位置更好的東三環CBD地區同樣有一個寫字樓項目被並購，原來是中信集團的赢嘉中心，收購方是一個著名企業，但這個項目到現在租售還沒有完畢。

　　為什麼會出現這種情況？因為這兩個企業對未來這幾年北京市寫字樓市場的趨勢判斷不同。

　　第一個企業穩穩抓住了北京市高端寫字樓需求，把一個普通寫字樓改造成高端寫字樓，得到了極高溢價，項目取得了極大成功。而另一個企業延續過去思路和判斷，把一個普通寫字樓變成一個高端公寓。因為在過去北京高端公寓賣得好，寫字樓賣得差，叫做商住倒挂。他們這種判斷是對未來寫字樓市場完全不同的趨勢判斷，所以得出了一個不同的投資策略，也導致了不同的投資結果。那麼，對住宅市場的趨勢判斷是什麼？

　　第一是空間仍然很大。因為中國城市人口還在增長，過去十年每年平均新增常住人口是2100萬，未來城市化進程繼續提高，大中小城市之間的人口流動還在持續，所以中國房地産所依托的人口需求在未來十年仍然是大的。中國和美國、歐洲、日本等比較，房地産市場有什麼不同？最大的不同是中國房地産市場仍然以新增住房為主，而發達國家的房地産市場基本是以存量房交易為主。

　　比如說，中國2011年新建商品房銷售面積是9.7億平方米，二手房只交易了2億平方米，還主要集中在一些特大城市。而美國去年賣了490萬套房子，91%是二手房交易。美國、歐洲一些發達國家，城鎮住房總量超過家庭總戶數，所以有條件以二手房交易為主。所以說，中國房地産市場空間仍然很大，企業要有信心。

　　第二是增速減緩。過去十年房地産增長很快，年均銷售面積增長速度達到18%，價格增長速度也非常高，未來十年不可能有這樣的高速增長，主要因為房地産市場外部環境發生了變化。一是過去十年有住房制度改革紅利，大量釋放了市場需求，而未來十年要大力建保障性住房，分流一些市場需求；二是房地産政策，過去對投機投資性需求沒有進行嚴格控制，今後将持續控制投機投資性需求；三是城鎮化還在持續，但速度和質量跟前十年不可能相比；四是中國貨币發行規模必将受到控制，不可能像前十年那樣以年均17%的速度增長。所以，房地産市場還會有空間，但是增速減緩，對企業意味着什麼？謹慎。

　　第三是分化加劇。未來十年房地産市場不可能再出現單邊上漲，過去十年無論價格、成交面積都是一路上漲，無論是大中小城市，東中西部地區，一二三四線城市連縣級市都是漲的。

　　未來十年一定是分化。第一是城市分化，有些城市面臨着市場空間、價格上漲的壓力，而另一些城市由于人口減少，産業吸引人口減弱，不可能持續增長。

　　第二是企業分化。過去無論是不是傳統房地産企業，只要有錢就投房地産，只要投了就賺錢，但是未來十年政府會持續抑制投機、炒房等需求，市場需求主體将轉變成自住性需求。自住性需求為主的居民對産品品質和服務都會有很高要求，所以專業化能力過硬的企業才有發展機會，沒有專業化能力的企業勢必要思考是否退出。分化加劇對企業意味着什麼？提高。

　　所以，未來在住宅市場企業第一要有信心，第二要謹慎，第三就是要提高，提高專業化能力和服務水準，才更有發展的機會。