美聯物業：土地市場升溫房企集中度提高

11月前6天，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，達到了10月全月推地量的三分之一左右，而大量土地還将會在月底迎來成交。　　

　　土地市場是房地産行業的風向標，不僅是行業景氣的先行指標，而且反映出業态的發展情況，今年土地市場表現有如下特點：

　　1、土地交易表現前冷後熱，上半年土地交易冷清。廣州由于缺少開發商參與競投，令年頭多塊土地臨時取消拍賣，而轉入下半年土地交易逐步增中。上海上半年土地交易冷淡，但自7月份起土地市場頻頻升溫，上海從9月底起接二連三拍出新"地王"，繼10月10日，經過445輪激烈競價，上海保利聯合信保以45億元競得徐匯區濱江地塊後，10月12日楊浦區地塊以32.59億元成交。北京在下半年則為避免新"地王"冒出，而臨時取消了多幅土地拍賣。

　　2、下半年一二線城市土地市場全面升溫，土地熱潮席卷全國性。第三季度包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規劃建築面積為7560萬平方米，環比第二季度上漲近7成，總土地出讓金為1352億元，環比有倍數級升幅。

　　3、從參與争地的主體分析，以大型房企為主體，其中不乏萬科、保利、中海外、招商地産、金地等身影頻現。萬科7月共斥資約60億元在全國範圍内拿地，拿地金額超過上半年總和，8月再拿地超36億元，9月份拿地金額達到68.9億元。

　　4、大型房企圈地提高行業門檻，促進行業集中度提高。開發商陣型出現明顯分化，大型開發商表現亢奮，在土地市場上開展争奪戰攻城略地，而中小開發商仍然在資金短缺的泥潭中掙紮求存。随着大型開發商的坐大，中小開發商的生存空間将日益受壓，被迫面臨加速離場。

　　有統計顯示，11月前6天，北京、上海、廣州、深圳、南京等十大城市共推出土地110宗，達到了10月全月推地量的三分之一左右，而大量土地還将會在月底迎來成交。另外，各城市間的土地市場表現差異，如下列舉北京、上海、廣州、重慶、成都等地今年以來土地市場的交易情況。

　　北京為防"地王"減少新增土地拍賣

　　1-10月份，北京全市各區縣共出讓商住用地49宗，合計用地面積302.966萬平米，與去年同期相比下跌54.5%；成交金額475.3065億元，與去年同期相比下跌34.5%。

　　1-10月份，北京商住用地出讓區域分布方面，北京共14個區縣有土地出讓記錄，其中大興區出讓面積63.81萬平米，居北京全市各區縣出讓面積之首，占北京今年1-10月總出讓面積的21.1%。

　　其中，位于西城區的商業地塊京土整儲招(西)[2012]054号，于9月24日以總價342477萬元被金融街控股股份有限公司競得，折合樓面地價30429元/平米，成為北京今年以來的總價地王。另外，位于朝陽區的商業地塊京土整儲挂(朝)[2012]026号，于今年7月30日以總價151500萬元被北京寶鴻天城房地産開發有限公司競得，折合樓面地價37875元/平米，成為北京今年以來的單價地王。

　　上海"地王"頻繁刷新

　　今年1-10月，上海全市各區縣共出讓商住用地115宗，合計用地面積530.21萬平米，與去年同期相比下跌32.8%；成交金額481.42億元，與去年同期相比下跌30.2%。

　　1-10月份，上海商住用地出讓區域分布方面，上海共16個區縣有土地出讓記錄，其中嘉定區出讓面積94.996萬平米，居上海全市各區縣出讓面積之首，占上海今年1-10月總出讓面積的17.9%。

　　其中，位于徐匯區的商住用地濱江XH129B-02、XH129D-01地塊，于今年10月10日以總價450000萬元被上海保利建錦房地産有限公司和信保(天津)股權投資基金管理有限公司聯合拍得，折合樓面地價27055元/平米，成為上海年内總價地王。另外，位于黃浦新區的商業用地浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊，于今年9月29日以總價205000萬元被上海申電投資有限公司拍得，折合樓面地價28983元/平米，成為上海年内單價地王。

　　廣州土地市場波瀾不驚

　　今年1-10月，廣州全市各區縣共出讓商住用地27宗，合計用地面積125.54萬平米，與去年同期相比下跌49.3%；成交金額93.72億元，與去年同期相比下跌52%。

　　廣州共12個區域有土地出讓成交記錄，12個區域累計成交土地面積125.54萬平米，其中知識城累計出讓宗地面積為33.12萬平米，占上半年廣州各區出讓總面積26.4%，居各區土地出讓之首。

　　其中，位于蘿崗區的住宅用地CPPQ-A1-2地塊，于今年10月10日以總價165000萬元被廣州城建開發南沙房地産有限公司拍得，折合樓面地價5250元/平米，成為廣州年内總價地王。

　　重慶推地力度加大

　　今年1-10月，重慶全市各區縣共出讓商住用地76宗，合計用地面積649.84萬平米，與去年同期相比上升11.8%；成交金額290.69億元，與去年同期相比下跌19.7%。

　　1-10月份，重慶共11個區域有土地出讓成交記錄，累計成交土地面積649.84萬平米，其中北部高新區區累計出讓295.33萬平米，占上半年重慶各區出讓總面積45.4%，居各區土地出讓之首。

　　成都土地成交量價齊升

　　今年1-10月，成都全市各區縣共出讓商住用地177宗，合計用地面積995.92萬平米，與去年同期相比上升22.4%；成交金額346.19億元，與去年同期相比上升25.1%。

　　1-10月份，成都累計出讓土地面積995.92萬平米，其中都江堰市出讓面積278.83萬平米占成都出讓總面積的28.0%，居各區縣市出讓面積之首。