美聯物業：全國樓市市場蟄伏或為年底創上升動力

美聯物業全國研究中心認為，今年下半年以來開發商去庫存速度加快，接近年末開發商為沖年底業績，成交量有望拉升。

　　動态

　　91家房企前三季度存貨近萬億元

　　截至10月28日，兩市已有91家房企披露了三季報。這些公司前三季度的存貨合計達到9155.53億元，同比增長24.08%。由于今年開發商"以價換量"銷售策略顯效，三季度房企存貨周轉率有了較大改善，樓市去庫存速度明顯提升。

　　值得注意的是，由于施工進度的安排，不少房企把開竣工高峰期放在了四季度。萬科表示，1-9月公司累計實現開工面積871萬平方米，竣工面積438萬平方米，分别完成年初計劃的66%和49%。萬科預計，今年的開竣工面積與年初計劃相比不會有太大變動，這意味着第四季度公司将有不少項目集中開竣工。

　　美聯物業全國研究中心認為，今年下半年以來開發商去庫存速度加快，接近年末開發商為沖年底業績，成交量有望拉升。

　　國土部取消重點項目違規用地豁免權

　　今年初，國土資源部在一份文件中規定，2012年6月30日前，違法用地已經整改查處並且辦理了農用地轉用審批手續，或已拆除復耕到位，消除違法狀态，所涉及的耕地面積，不計入所在地政府的違法占用耕地面積比例。這一政策在國土繫統内被簡稱為"6·30"政策，相當于為地方政府"先上車後補票"提供了一個機會。

　　但國土資源部日前強調，這個政策從明年開始将終止。國土資源部還明确，國家和省級重點工程項目違法占用耕地的面積必須計入所在市、縣違法占用耕地的面積。在實施責任追究時，根據市、縣政府在用地監管和報批過程中履行職責情況，作為情節區别對待。這也就意味着，取消了重點項目違法用地的"豁免權"。

　　美聯物業全國研究中心認為，違法用地"先上車後補票"曾成為不少地方和企業的變通之策。

　　北京公積金暫不調整外地購房可提取個人賬戶余額

　　今年三季度以來，濟南、武漢、鎮江等城市相繼推出公積金調整新政，包括今年上半年國内其他城市公積金貸款調整政策，截至目前，全國已有超過20個城市進行了公積金住房貸款調整。

　　北京公積金管理中心相關負責人稱，北京住房公積金政策近期之内沒有調整計劃。對于公積金繳存在北京地區的職工，在外地購房以後，可以憑相關的材料申請提取公積金。提取時，采用一次性付款購房的，提供購房合同、購房的全款發票、本人身份證(以上資料原件、復印件各一份)、提取儲蓄賬号；

　　采用貸款方式或分期付款方式的，提供購房合同(復印件一份)、借款合同、首付款發票、本人身份證(三種資料原件、復印件各一份)、提取儲蓄賬号。

　　美聯物業全國研究中心認為，北京公積金只允許外地購房提取個人余額，措施對樓市的拉動作用有限。

　　上海房屋租賃：漲幅持續放緩低端市場堅挺

　　2012年10月，上海房屋租賃指數為1363點，較9月上升4點，環比上漲0.27%，漲幅比9月縮小0.04個百分點。租賃指數連續第3個月出現漲幅回落，中端市場告别領漲，低端市場表現堅挺。

　　上海房屋租賃指數辦公室認為，10月屬于租賃高峰期的後期，租金漲幅回落主要是新增需求減少所致，成交量趨向平穩。10月低端市場成為漲幅唯一擴大的分市場，但幅度微弱。年内随着公租房配租增加，或買賣市場向好的影響，租賃市場供需壓力進一步下降。

　　美聯物業全國研究中心認為，今年一線城市特别是北京上海住宅租金上升明顯。

　　廣州逾10萬套住宅囤積待售4季度樓價難大漲

　　數據顯示，從2010年8月份至今，廣州房價都在1.2萬-1.4萬多元/平方米的區間里，較為平穩。而來自陽光家緣網的數據顯示，截至10月29日，未售套數仍有105599套。專家們認為，在庫存壓力之下，開發商大幅提價可能性不大，四季度房價仍将保持平穩。

　　盡管抑制投資、部分地區對高端樓盤限售，但為了刺激本區域内自住剛需入市購房，公積金政策的調整成為地方政府最熱衷的事。廣東省内公積金互貸的城市增加到了九個。

　　美聯物業全國研究中心認為，年底開發商為沖業績，以及為去減庫存壓力，因此房企采取降價措施仍将是首選。

　　深圳：禁止創投機構從事擔保和房地産業務

　　深圳媒體11月1日報道，《深圳經濟特區創業投資條例》已經深圳市第五屆人民代表大會常務委員會第十六次會議于2012年6月28日修正，並将于近日公布。其中，最值得注意的是，修改後的《創投條例》明确禁止創投機構從事擔保和房地産業務，但是購買自用房地産除外。

　　根據此前版本的《創投條例》，創投機構不得實施的行為包括：從事吸收存款、發放貸款、辦理結算、票據貼現、資金拆借、信托投資、金融租賃、外匯或者期貨買賣等金融業務活動；從事可能使其資産承擔無限責任的投資活動；購買已上市交易的股票，但所持被投資企業的股票上市及上市後的股票轉換、配售、送股等情形除外；法律、法規禁止從事的其他活動。

　　美聯物業全國研究中心認為，深圳措施主要為防止資金流入房地産市場，防止增加樓市泡沫。

　　異域樓市

　　澳門樓市新規：非本地人買房加收一成印花稅

　　澳門"關于移轉不動産的特别印花稅"法案将于10月30日正式生效。據此，外地人于澳門買樓需多繳10%印花稅，且按揭成數比澳門本地人低10%。

　　上述被譽為"新八招"的樓市調控法案，出台主要目的是遏制樓價，增加外地人、公司的炒賣成本。該法案于10月26日由澳門立法會以緊急程序表決通過。

　　法案建議，收緊住宅按揭成數，外地人最少低澳門人百分之十，措施即時生效；建議特别印花稅由住宅擴至商鋪、寫字樓、車位；外地人、公司購買住宅單位時，再征收一成額外印花稅，其他措施尚有增加供應、優化市場運作等。

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