仲量聯行：第三季度全國高端住宅市場報告

全國主要城市高端住宅供應量持續增加，成交規模繼續擴大。

　　仲量聯行今日發布2012年第三季度全國高端住宅市場報告，報告顯示全國主要城市高端住宅供應量持續增加，成交規模繼續擴大。

　　· 全國市場—新增供應量持續增加，高端住宅成交量進一步擴大；大戶型房源漸成成交主流。

　　· 北京市場—高端住宅成交價格開始止跌回穩；大戶型房源成交量進一步增加，價格呈上升态勢。

　　· 上海市場—高端住宅銷售有所放緩；服務式公寓租賃需求穩定，租金水平保持不變。

　　· 廣州市場—成交量增大，新推樓盤以大戶型為主；一手高端住宅市場回暖，開發商優惠幅度收緊；庫存壓力仍然存在，開發商采取審慎定價态度。

　　· 成都市場—高端住宅供應量持續增加；主城區的高端住宅成交量繼續擴大；頂級豪宅或集中推盤，銷售壓力逐步顯現。

　　· 重慶市場—高端住宅成交量小幅增加，優質房源帶動銷售價格微漲；降價促銷可能性小，市場有望繼續企穩。

　　全國市場：

　　新增供應量持續增加，高端住宅成交量進一步擴大。第三季度，随着“金九銀十”傳統銷售旺季的臨近，開發商推盤的積極性有所提高，全國主要城市陸續有高端項目加推新房源，推動高端住宅新增供應量環比繼續提高。在新增供應特别是高品質物業推出的刺激下，高端剛性需求、改善型需求進一步得到釋放，引起高端住宅市場成交規模繼續擴大。第三季度，北京、廣州、成都等多地高端住宅的成交量進一步增加，環比增幅分别達到9.9%、37%和19.6%；重慶市場的成交量比第二季度略有增加；上海市場的成交量基本與第二季度持平。

　　高品質物業的入市及成交，使全國主要城市高端住宅市場平均售價出現輕微上揚。同時，由于銷售形勢和資金壓力的明顯好轉，開發商開始普遍收緊打折力度和優惠幅度，市場價格呈現回穩的态勢，預計進一步降價的空間有限。

　　大戶型房源漸成成交主流。第三季度主要城市高端住宅大戶型房源的推盤力度明顯加大，在整體市場供應和成交中所占的比例環比二季度有顯著提高，為後市保持較高的成交規模奠定了基礎。同時，在限購預期不變的前提下，作為需求主力的高端改善型需求考慮置業時，将更偏重于一步到位，追求生活的高品質和居住的舒适度，大戶型産品無疑會繼續成為他們的首選。預計第四季度，大戶型房源在高端住宅市場成交中所占比重将繼續呈現增長的态勢。

　　北京市場：

　　高端住宅成交價格開始止跌回穩。在經歷了第二季度銷售面積大幅反彈之後，本季度北京高端住宅新房銷售面積繼續擴大，有六個平均成交單價高于30，000元每平方米的項目成交套數都超過了200套，推動總體成交量環比上漲9.9%，達到3，398套。為确保全年銷售額的完成，開發商繼續在第三季度推出新項目及老項目的後期單位，共計十二個項目推出2，973套新增供應，環比二季度大幅上升。

　　第三季度，北京高端住宅平均售價為每平方米40，994元，環比上漲7.4%，比去年同期增長2.3%。大量高價項目的成交量激增是本季度高端住宅成交均價上升的主要原因，三季度成交均價在每平方米40，000元以上的成交套數占高端住宅總成交量的47.7%。第二季度市場銷售面積回升較大地鼓舞了開發商，多數活躍項目開始減少折扣或者不再給予折扣。同時，部分熱銷項目為提高利潤、給潛在購房者以信心，提高了後期産品價格，推動了本季度高端住宅的均價上升。據仲量聯行的數據顯示，第三季度有超過60%的項目在成交價格上較二季度有小幅上漲。

　　第四季度是傳統的銷售淡季，預計高端住宅的供應量将有所下降，銷售市場也會有所降溫。但是，鑒于前三個季度的高端住宅成交量已經與2011年全年成交量持平，預計2012年全年成交量相比去年将有所增長。銷售價格在經歷了2012年上半年的持續下跌以及第三季度的止跌回穩之後，預計2012年最後一個季度的市場價格會趨于穩定。

　　大戶型房源成交量進一步增加，價格呈上升态勢。第二季度以來，大戶型高端住宅項目進入集中推盤期，高品質物業的持續涌現刺激了需求的釋放；同時，國際、國内經濟形勢的持續低迷和高端物業價格在調控下的階段性調整，使高端物業的投資價值進一步顯現。第三季度，金茂府、遠洋萬和公館等項目都加推後期房源，使市場整體供應規模繼續走高；仲量聯行中國住宅綜合事業部監測的北京高端住宅市場的十四個在售大戶型項目共成交473套房源，比二季度增加56.11%。

　　從成交量的分布來看，第三季度高端改善型項目仍為成交主力，且成交量環比進一步提高，金茂府、西山壹号院、公園1872、保利東郡等項目在第三季度的月均成交量都達到了20套以上；相對而言，單價在每平方米6萬元以上的頂級豪宅項目的銷售相對平穩，除長安太和項目因進入現房銷售造成備案激增外，其他項目的成交量基本與第二季度持平。從成交價格來看，第三季度大多數監測項目的成交均價較二季度有顯著提高，環比漲幅最高達11%，多數項目漲幅保持在5%-7%之間，僅有長安太和、西山壹号院、萬科藍山等項目的價格環比出現回落。

　　上海市場：

　　高端住宅銷售有所放緩。上海樓市政策已經進入相對穩定期，在市場較為低迷的狀态下，高端住宅項目對于改變現狀的需求更為強烈，部分項目的推售積極性再度升溫，希望借“金九銀十”尋求突破。例如瑞安江灣翰林、華僑城蘇河灣、華潤佘山九里等項目，都将于近期開盤或推售新房源，均是針對多次置業或高資産投資群體。

　　高端住宅市場銷售呈疲軟狀态，尤其是位于徐匯濱江等新興高端區域的項目，在前兩個季度加大折扣力度之後，這些樓盤在本季度並未再降低售價，致使銷售有所放緩。

　　服務式公寓租賃需求穩定，租金水平保持不變。由于外籍員工租賃需求保持穩定，租賃市場在本季度表現平穩。雖然跨國企業在目前的經濟大環境下對擴張持保守态度，但是並未減少外籍員工的數量。因此，市場整體租賃需求在本季度保持平穩，租金在出現連續10季度上漲之後在本季度保持穩定。在服務式公寓市場，本季度浦東有一個擁有60個單位的物業竣工投入市場。同時，位于靜安區的上海禦錦軒正式開業，為市場帶來244套可租賃公寓。新增供應推高服務式公寓的平均空置率從上季度的8.8%升至本季度的11.3%。

　　廣州市場：

　　成交量增大，新推樓盤以大戶型為主。經過6至7月出現的兩次調低貸款利率，今年7至8月廣州全市新建商品住宅銷售成交近152萬平方米，較去年同期上升超過75%。第三季度全市豪宅成交量穩步回升，主要來自2011年推出項目的剩余單位。豪宅市場氣氛回暖，開發商于本季度開始加推大戶型為主的項目或大單位尾房。同時市場反應積極，大戶型物業成交比例增加，個别豪宅項目200平方米以上的戶型銷量上升。第三季度全市豪宅淨吸納量達550套，環比上漲37%。

　　一手市場回暖，優惠幅度收緊。第三季度全市新建住宅一手銷售市場進一步回暖，減輕了部分開發商的庫存和資金壓力，也促使了核心地區如珠江新城的部分豪宅項目繼續收緊優惠幅度。同時，部分二手豪宅項目進一步上調了售價，僅有個别大戶型、總價較高單位的業主願意小幅減價成交。部分買家為避免價格持續上漲，從早前處于觀望轉而開始入市。總體上看，廣州二手豪宅的平均資本值繼續回穩，環比微升0.5%至每平方米32，347元。

　　庫存壓力仍在，開發商定價審慎。展望未來，在逐步穩定的價格和相關政策支持下，将繼續吸引首次置業者入市，但投資型需求仍将受到抑制。另一方面，開發商為避免房價上漲過快将導致新一輪調控，對新樓盤定價仍将以謹慎為主；同時，面對庫存壓力仍然高企，短、中期内可能以一定的優惠刺激銷售。預期年内豪宅市場房價大體保持穩定，大幅反彈的可能性較低。

　　成都市場：

　　高端住宅供應量持續增長。受第二季度高端住宅市場以價換量銷售成果的推動，以及開發商對“金九銀十”及秋季房交會的預期，第三季度成都主城區高端住宅市場供應量持續增長，共計12個項目3，734套住宅入市，環比上升18.5%，但同比仍下降50.6%。新增供應依然集中在南部新區，其次是東大街。

　　主城區高端住宅成交量繼續上行。雖然上個季度成都高端住宅市場成交量達到了2012年以來最好水平，但仍然面臨市場很大的存貨壓力，本季度大多數開發商繼續沿用以價換量策略，通過特價房、開盤優惠等方式吸引消費者。不少樓盤銷售情況有所提升，例如九龍倉禦園通過推出特價房，銷售套數環比翻兩番。但是總體而言，鑒于上半年開發商已加大促銷力度，高端樓盤降價空間有限，更大力度的促銷在第三季度較為鮮見。另一方面，降低存款準備金率及降息等利好政策及消費者對市場價格見底的預期也成為市場銷售形勢好轉的重要動力。第三季度成都主城區高端住宅市場共有3，191套成交，創自2012年以來新高，環比增加19.6%。

　　頂級豪宅或集中推盤，銷售壓力增大。第三季度，棕榈泉費爾蒙國際公寓、綠地錦天府等頂級豪宅項目的入市，提升了豪宅市場整體的活躍度。豪宅銷售在經歷了7、8月份的高潮後，在“金九”期間卻表現平平，低于市場預期。在價格上，除個别項目推出特價房降價以外，大部分豪宅價格在第三季度保持穩定。

　　第四季度集中推盤的頂級豪宅項目會有所增多，環球匯•天譽、ICC、吉寶淩雲峰閣、仁恒濱河灣項目都可能會有推盤動作，攀成鋼區域的豪宅市場漸成氣候。競争的加劇可能會進一步增加頂級豪宅項目的銷售壓力。同時，年底信貸政策和限購政策依舊不利于豪宅市場，在存量較多的情況下，預計銷售量難以實現較大的突破。

　　重慶市場：

　　高端住宅成交量小幅增加，優質房源帶動銷售價格微漲。2012年第三季度，重慶市高端住宅銷售量為2，677套，環比上升35套，同比則上升319套。原因在于，第三季度市場保持平穩且部分項目推出擁有良好景觀或戶型較小的房源，有效刺激了購房者的購買需求，支撐本季度高端住宅成交量小幅增加。本季度，受新入市優質景觀房源帶動，重慶高端住宅售價企穩並上升至10，924元/平方米，環比上升0.2%，同比上升2.6%，而大部分在售項目同品質房源價格與上季度基本持平。

　　降價促銷可能性小，市場有望繼續保持穩定。截至第三季度末，重慶市高端住宅市場存量得到有效去化，預計未來新增供應量有望小幅攀升；同時，由于重慶高端住宅前三季度銷售情況良好，開發商近期大力降價促銷的可能性較小。受新推房源戶型及景觀優勢差異影響，預計第四季度房價将呈小幅波動态勢，未來整體趨勢将有望繼續保持穩定。

　　仲量聯行中國區住宅綜合事業部總經理羅志強先生指出：“銷售形勢和流動性的好轉正在削弱部分開發商降價的動力，使企業戰略目標轉向追求适當的利潤。在此影響下，預計中國主要城市高端住宅價格将呈現穩步上浮的态勢。”羅先生補充道，“随着‘金九銀十’期間開發商的集中推盤，後市銷售壓力仍然存在，對于年度業績完成率不理想且推盤集中在第四季度的開發商而言，或許‘以價換量’仍不失為明智的選擇”。

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