艱難着陸 2012 中國經濟與房地産

因為這一輪房地産調控，我們行業在進行調整，調整以後的行業将會出現新的變化和趨勢。

　　首先是宏觀經濟形勢，據國家統計局宏觀經濟景氣指數所作的預警指數看，當前中國經濟既不過熱、也不過冷。2012年3月份第一季度，中國經濟目前的狀況，整體運行平穩良好。目前，國民經濟運行整體出現了緩中趨穩的迹象，雖然今年一季度GDP增速只有8.1%，但是這個增速高于全國今年預計7.5%目標，也就是說，今年GDP增速可以呈現的一個情況是前低後高。

　　從主要經濟指標的增長速度看，規模以上的工業增加值同比增長了11.9%，這個11.9%比一到二月份回升了0.5個百分點；社會消費品零售增長是15.2%，回升了0.5個百分點；出口增長8.9%，回升了2個百分點；貨運增長12.1%，回升了0.4個百分點。這個是主要的經濟指標，所有的增速比1到2月份回升，而不是再繼續回落。

　　而就業繼續增加，則反映了實體經濟活躍還是趨冷的一個重要指標。我們看到一季度全國城鎮新增就業300萬，同比繼續增加，而不是減少。東部地區民工荒、用工難的情況沒有得到明顯的緩解，農村外出務工勞動力同比增長了3.4%。這是什麼意思呢？當前宏觀經濟的整體情況，我認為是處于一個綠燈區。這個綠燈區顯示着中國經濟目前不存在太大的問題，也就是說我們沒有必要對中國經濟過于悲觀，因為沒有必要。

　　大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年，我們看了一下，全國的一半省已經完成換屆，還有一半省區市、直轄市，換屆還沒有完成，今年十八大之前會陸續全部完成。換屆以後，新一屆的政府仍然會推動當前經濟發展的思路。

　　今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每個五年計劃的第二年，都是經濟增長中增長速度相對比較高的一年，今年又是十八大中央換屆，所以我相信今年的中國經濟不會過于悲觀。

　　我們一些同行普遍是悲觀的，把中國經濟看得很冷，但是我認為今年中國經濟發展還是充滿信心的，整個經濟體是在綠燈區環境内運行，沒有太大的問題。

　　今年的宏觀經濟怎麼樣？就是增速前低後高。國家已經有預期說，今年的經濟增長速度比去年可能要放緩，放緩到7.5%，但是我們認為實際增速會高于7.5%，各個機構普遍的預測是8%到8.5%之間，這是今年的宏觀經濟。

　　第二是房地産市場當前的情況。我們也通過數據來反映，全部的數據都是來自于國家統計局。我們看到，全國房地産開發投資增速在一季度增速達到23.5%，這個增速比去年一季度34%已經下降了10個百分點，就是房地産開發的增長速度下降了10個百分點，這個增速下降可能還會延續。

　　其次，房地産開發投資增速下滑東部地區最明顯，西部下降了1個百分點，東部下降了6個百分點。為什麼這樣？大家知道東部地區受調控政策的影響是最明顯，首先是長三角，其次是珠三角，再次是京津地區，所以當地企業的經濟壓力相對更大，對未來得市場預期相對來說更加不穩定，不确定性更大，所以他們對投資還是非常謹慎，投資下滑比較明顯。

　　全國房地産開發企業土地購置面積的增長速度，今年一季度已經是負增長13.9%，而去年同期增長32.7%。也就是說，開發企業由于對未來市場預期不穩定，由于企業不穩定狀态，由于我們的調控政策還是處于動搖的階段，開發企業減緩了開發投資的具體表現，就是在拿地方面的積極性有所降低。但是即使今年土地負增長繼續延續，開發企業的土地存量仍然還是比較大，這個不會有太大的問題。

　　全國住房新開工面積的增長速度，今年一季度負增長5.2%，而去年同期接近20%的增長。在當前形勢下，不拿地、不開工、緩施工的一批企業開始出現，所以住宅的新開工增長速度出現了負增長。

　　也就是說，我們看到的所有全面的指標，都反映在房地産市場的供應端，供應端市場表現出來的情況就是收縮。

　　末端市場出現的情況是什麼？我們看到的是全國商品房銷售額增長速度，今年一到二月份時候負增長21.9%，今年一到三月份是負增長14.6%，現在銷售額和去年同期相比仍然是負增長，但是負增長幅度相對緩解，商品房銷售額很大程度上反映了成交價格和成交量的一個體現。

　　全國商品住房銷售面積增長速度，從今年一到二月份負增長16%，到一到三月份今年一季度負增長15.5%，負增長的程度似乎也有所緩解。

　　還有庫存，大家都說現在看到企業庫存量大，商品住房的待售面積1.9億平方米。說這個，大家可能沒有什麼概念，但是2008年庫存量最大的時候是1.8億平方米，現在的庫存量是1.9億平方米。

　　也就是說，現在開發企業的商品住房庫存量比2008年還要高。但是我們也看到一個情況，就是在一到三月份的時候和待售面積的總量都有所下降。

　　我們看開發企業的資金周轉速度和資金的流量，仍然是歷史上不太好的時期，一季度開發企業資金的增長速度只有8.2%，反映了企業資金目前還是比較偏緊的狀态。

　　但随着前端市場和末端市場的變化，開發企業資金緊張的狀況會逐步得以緩解，因為投資開發前期收縮了，開始銷售時候剛性需求增加了，所以逐步得到銜接。

　　從房地産開發企業的投資額和銷售額比重，我們看到的是126，就是投出去的錢比他賣樓的錢還要多，這個數字是什麼概念呢？比2008年最困難時期的137略好一點。

　　總體上開發企業的資金狀況還是不樂觀，但是今年開發企業和去年以及2008年企業不同在于，2008年的時候，所有的開發企業資金鍊都非常緊張，今年企業的情況是總體比較緊張，結構性差異很大，有的開發企業真的很緊張，壓力很大，負債率比較高，融資成本高，但有一些企業，資金壓力相對來說並不是很大。

　　關于商品房銷售價格，我們可以看到現在以價換量還是比較明顯，70個大城市里面一半多點是屬于價格同比下降。國家統計局數據反映出來的價格變化，無論是同比上升還是同比下降都非常非常微小，微小到什麼程度？一線城市北京、廣東、上海、深圳商品房漲跌的幅度沒有超過2%，負增長一點幾。為什麼會有這樣的情況？我也在考慮，我們在媒體上反映出來的問題，經常看到這個項目打折10%，那個項目打了20%，應該是降了20%的，怎麼國家統計局的數字只有零點幾的同比的負增長，就沒有看到10%、20%的價格下跌呢？我想可能還是因為結構性問題。

　　這個結構性就是在一個城市有的項目價格下調了10%、20%，有的項目價格沒有調，所以才導致這樣的一個結果。我們看到一線城市的價格同比出現了不到2%的負增長，這是房地産市場的整體情況。

　　在調控政策的影響下，我們寄希望于今年房地産市場是一個平穩之年，大概就是這樣一個趨勢。我們不要對房地産市場過于樂觀，也不要對宏觀經濟過于悲觀。企業、城市結構性差異特别大，這就是今年房地産市場的特點。

　　在政策層面上，國務院去年的中央經濟工作會議加上今年的兩會都提出加快普通商品房的建設和擴大有效需求，政府的決策非常清楚地反映了政策意圖。

　　一方面說不動搖，主要是控制投資投機性需求不動搖，但是滿足剛性需求、滿足自住性需求，加大普通商品房的供應，這個目標還是很清晰的。調控的目的不是要扼殺市場，而是促進市場的健康發展。中央政府不希望房地産市場是靠投資需求和投機需求來支撐，而是希望市場是靠自住性需求來支撐，相對來說這樣會比較健康。

　　在這樣的一個政策和市場環境下，我認為房地産開發企業已經出現了四大變化。

　　第一大變化，就是越來越多開發企業采取穩健的财務模式。過去開發企業都是冒進，過去十年證明，凡是冒進的企業、擴張的企業都是得意的企業、賺錢的企業。而現在企業越來越謹慎，采取穩健财務模式，很好地控制負債率，是越來越多企業的第一戰略。

　　第二個變化，由于整個房地産面臨外部環境的變化，所以品牌企業和專業化能力強的企業在市場的占有份額越來越高。品牌和專業化能力成為企業提高競争力一個核心的關鍵，越來越多企業開始注重品牌建設和專業化建設。也就是說，這次市場的調整，使品牌企業和專業化能力企業強的企業獲益。

　　第三個變化，随着銀行貸款的收緊，尤其是對房地産貸款的收緊，很多開發企業現在更多注重直接融資模式，所以在整個房地産的投資上出現了兩個新趨勢。一個新的趨勢是信托、私募資金等證券化投資，增長速度非常明顯。第二個新的趨勢就是商業地産投資增長比較快，新的投資趨勢出現，也使開發企業更多地關注直接融資模式。

　　第四個變化，就是開發企業越來越多地注重聯合，過去是單打獨鬥，現在很多開發企業開始創新、開始聯合，這個聯合不僅僅體現在不同開發企業之間的聯合，也有越來越多開發企業嘗試和其他産業之間的聯合，來實現多樣化的投資來分散企業的風險。

　　這一輪房地産調控，我們行業在進行調整，調整以後的行業将會出現新的變化和趨勢。