戴德梁行：觀望情緒籠罩市場 唯亞太區仍不乏黃金投資機會

雖然環球經濟前景仍然不明朗，但本季亞太區繼續為世界各地的投資者提供多個良好的投資機會，區内共61個物業市場中，有51個的回報評級為“超出指標”（HOT）或“符合指標”（WARM）

　　香港/新加坡：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成員，今日發表2012年第2季度亞太區物業投資合理價值指數報告，重點如下：

　　·北京寫字樓市場於本年第2季度的投資合理價值指數躍升至亞太區各地各物業類型市場的首位，雅加達寫字樓市場則跳升至第二位，主要由於當地寫字樓物業預料可於未來五年錄得優厚的回報；

　　·雖然環球經濟前景仍然不明朗，但本季亞太區繼續為世界各地的投資者提供多個良好的投資機會，區内共61個物業市場中，有51個的回報評級為“超出指標”（HOT）或“符合指標”（WARM）；

　　·澳大利亞丶印度及中國的物業市場投資表現良好，拉高整體亞太區的投資合理價值指數；本季除了澳大利亞墨爾本的商鋪市場仍屬“低於指標”（COLD）外，上述三國的各個市場的評級皆為“超出指標”；

　　·亞太區内各地表場表現較為參差，以香港及新加坡等較受外圍經濟因素所影響的市場來說，由於物業租金及資本價值走軟，故本季錄得的評級為“低於指標”。

　　北京寫字樓市場於本年第2季度的投資合理價值指數排名躍升至亞太區各地區丶各物業類型市場的首位，然而雅加達寫字樓市場亦大幅攀升至第二位，主要由於當地寫字樓物業預料可於未來五年錄得強勁的回報。此項預測是基於去年年底印尼投資評級回升，以及該國經濟表現良好，人民收入增加，令更多外資到印尼投資和加快於該國的擴充步伐。在石油及天然氣等能源行業丶商品及消費品行業，企業租賃尤其活躍，有利於寫字樓市場前景。DTZ戴德梁行亞太區研究部主管蔡楚芬評論道：“在租金上漲同時回報率收縮的環境下，雅加達寫字樓物業的資本價值将會提升，在未來有望為投資者帶來更佳的回報。現時雅加達寫字樓的價格較其他東盟市場更吸引，而優質物業的回報率約為9%，可見市場正為投資者帶來不錯的收益。我們預期雅加達寫字樓於未來五年的年度回報率可達到25%，令該市場成為亞太區的超出指標（HOT）市場，代表其極具投資價值。”

　　DTZ戴德梁行投資合理價值指數透過“超出指標”(HOT)丶“符合指標”(WARM)及“低於指標”(COLD)三個評級，旨在給予投資者一個概念，以便比較亞太區内各地的優質寫字樓丶商鋪及工業物業市場在目前價格下的投資吸引力。最新的2012年第2季度各地排名顯示，雖然經濟前景尚存陰霾，但亞太區仍具有衆多吸引環球投資者的機會。區内共61個物業市場中，有51個的評級為回報“超出指標”或“符合指標”，而屬“超出指標”的市場數目更自上季的24個增至本季的32個，令整體亞太區的投資合理價值指數自本年第1季度的60，增加至本季度的68。

　　亞太區市場的投資合理價值指數上升，反映本區不少市場在未來五年預期會有穩健的租金增長，令預期回報增加，可見亞太區在目前環球經濟環境中仍不缺理想的投資機會。同時，雖然亞太區内普遍市場的債券回報率下降，但優質物業的回報率仍大致平穩，因此，本季度亞太區市場的投資合理價值指數上升，代表着與物業相關的收益回報勝於其他資産類别的投資回報。

　　第2季度亞太區内投資合理價值指數上升的市場主要位於澳大利亞丶印度及中國，澳大利亞方面，本季除了墨爾本的商鋪市場仍屬“低於指標”外，該國其馀市場的評級皆為“超出指標”，因為該國物業回報率與債券回報率的差距擴大，令投資者更垂青於澳大利亞的物業投資，例如是布里斯班及柏斯的工業物業市場。環球經濟低迷導致澳大利亞息口偏低，令債券回報率下降，其中澳大利亞5年期債券的回報率於本年6月底僅為2.5%，但物業回報率卻仍然貼近周期性的高峰水平。

　　新興物業市場如中國及印度亦為投資者提供不錯的投資價值，兩國預期在未來五年均将錄得強勁的租金增長，而印度還會受惠於更高的物業投資回報。DTZ戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅評論道：“中國市場的投資合理價值指數較佳，主要由於不少中國市場在未來五年均會出現明顯的租金升幅，在17個中國的物業市場中，有9個的評級為“超出指標”，當中北京寫字樓市場預料至2016年間将受惠於強勁的租金增長及資本價值提升，成為亞太區内最具投資吸引度的市場。對比之下，深圳寫字樓市場的價格目前屬估值過高，導致回報率較低，評級為“低於指標”。”

　　印度方面，不少市場料将提供理想的回報，特别是德里及孟買的商鋪市場，在未來五年的年度回報可達最少15%，令兩地成為亞太區回報率最高的商鋪市場。在DTZ戴德梁行的投資合理價值指數評級中，德里商鋪屬“超出指標”，孟買商鋪則屬於“符合指標”。

　　随着東南亞地區的經濟擴張，不少區内市場的租金将會上升，帶動東南亞市場的回報前景亦不俗，本文起首提及的雅加達寫字樓市場就是一例。東南亞市場大部分的評級為“超出指標”或“符合指標”，本季曼谷及新加坡的商鋪市場評級也有提升，區内只有新加坡及吉隆坡的寫字樓市場仍屬“低於指標”。

　　東京寫字樓市場的租金在過去四年間累積下跌了37%，但在本年第2季度租金調頭微升，預期東京寫字樓租金将重回上升軌道，而在回報率收縮的情況下，預料東京寫字樓的資本價格在未來五年可望達到每年6%的增長，是故該寫字樓的評級亦屬“超出指標”。

　　亞太區内物業市場的投資表現不一，雖然不少市場的回報前景甚佳，但部分開放型經濟市場，如香港及新加坡的寫字樓市場，皆較受外圍經濟低迷的影響，導致物業租金及資本價值走軟。DTZ戴德梁行亞太區預測主管白麗琪指出：“在環球經濟仍存在不明朗因素下，雖然部分市場以目前價格水平來看的回報表現較不吸引，但從本季度亞太區内普遍市場均可提供較高回報及有較高增長前景來看，長線投資者只要熟悉個别地區市場環境並選擇得宜，仍可在區内找到理想的物業投資機會。”