戴德梁行：中國大陸投資放緩 亞太區按季成交增長乏力

2012年第2季度，亞太區商用房地産直接投資總額達到274億美元，比第1季度微升0.3%。然而亞太區整體表現未見突出，主要是受到中國大陸投資額按季下跌多達22%所影響。

　　香港/新加坡：DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成員，今日(2012年7月26日)發表2012年第2季度亞太區商用房地産投資市場報告，重點如下：

　　本季中國大陸商用房地産投資總額較上季進一步下降22%，但澳大利亞丶日本及新加坡投資市場回暖，抵銷了中國的跌幅；

　　第2季度亞太區商用物業投資總額達274億美元，比第1季度輕微上升0.3%；

　　跨境投資繼續活躍市場；

　　鑒于全球經濟仍充斥不明朗因素，預期2012年全年亞太區商用房地産投資總額将比2011年下跌16%至1,300億美元。

　　2012年第2季度，亞太區商用房地産直接投資總額達到274億美元，比第1季度微升0.3%。然而亞太區整體表現未見突出，主要是受到中國大陸投資額按季下跌多達22%所影響。

　　由于中國大陸經濟增速放緩，加上房地産政策調控並未放松，中國商用地産投資額已經連續三個季度下跌。一直以來，中國土地成交占亞太區投資總額的比率非常高，因此土地市場的疲軟對亞太區成交總額影響甚大。具體來說，高峰期間(2011年第3季度)，中國投資額占亞太區總額的三分之二，而今年第2季度卻只占區域總額的三分之一。DTZ戴德梁行大中華區研究部主管紀言迅先生指出：“中國第2季度的國内生産總值進一步下降至7.6%，是三年來的最低水平。由于房地産調控政策未見松懈，而利率水平直至第2季度後期才下降，因此，許多投資者在今年上半年采取觀望态度，致令投資總額在低水平徘徊。”

　　另一方面，雖然香港的物業投資回報率相對于亞太區其他市場來說較低，對外國投資者的吸引力較弱，但本地和中國大陸的投資者卻對香港物業資本的增值潛力信心十足。第2季度中國農業銀行就以6.29億美元購入香港中環一幢寫字樓，成為季内香港市場最受注目的成交之一。除開中資收購行為，香港商用地産投資量與上季度大致持平。

　　若撇開土地成交來看，亞太區物業投資額在本季仍然錄得強勁的升幅，按季增長15.5%至177億美元，高于過去五年的平均水平(139億美元)，這主要得益于澳大利亞丶日本及新加坡投資市場的不俗表現。

　　日本整體投資量按季上升8%，主要由房地産信托投資基金Activia Property Investment上市所帶動，該基金涵蓋18棟零售及寫字樓類型物業，其上市涉及資金占了本季日本投資總額的59%。雖然投資信心漸漸復蘇，但由于日本市場可售物業有限，限制了其投資市場的活躍度。目前日本寫字樓租金已經結束超過兩年的下滑並開始回升，預料明年日本的房地産投資市場可望恢復增長勢頭。

　　澳大利亞第2季度投資額升幅亮麗，較第1季度大增80%。澳大利亞物業市場的高回報率，以及健康的市場基調，令其一直受到外國投資者的青睐，這從第2季度澳大利亞的房地産投資宗數按季上升25%中可見一斑。跨境投資者在本季強勢回歸，最大的投資包括Charter Hall Office REIT (CQO)的私有化，涉及金額12億美元，收購方是新加坡主權财富基金“新加坡政府投資公司”(GIC)，以及加拿大公共部門退休金投資局。

　　新加坡物業投資總額按季回升42%至29億美元，主要是由于數幢大型寫字樓(Keypoint, Tower Fifteen)及購物商場(Hougang Plaza, Compass Point)在本季度成交所致。

　　亞太區中以馬來西亞和台灣的投資額錄得最大的增幅。馬來西亞投資市場在第1季度十分淡靜，第2季度則有一幢大金額的寫字樓成交，推高本季的投資額升幅。在台灣，本土壽險公司如去年一樣積極參與物業買賣，季内收購總額達到5.88億美元的物業。在市場融資相對困難的情況下，台灣壽險公司相對有較多閑置資金用于投資，並積極尋找有穩定現金流的商用樓宇作投資之用。

　　非上市地産商在第2季度仍然是亞太區物業的主要買家，可是他們的市場份額已是連續第二個季度減少，本季為58億美元。這和中國地産開發商在過去數季買地趨向審慎的現象一致。

　　各地市場的成交仍以本土投資者參與為主，但跨境投資(包括亞太區投資者于區内其他市場，以及歐美等其他地區投資者于亞太區市場的跨區買賣)繼續活躍，不僅在比例上有所增加，實際金額也較第1季度上漲，達到41億美元，占亞太區總成交額的15%。如單看歐美等其他地區投資者參與亞太區物業市場的跨區投資活動，本季其金額達到22億美元，是自2008年全球金融危機以來的第二個季度高峰。

　　DTZ戴德梁行亞太區研究部主管蔡楚芬評論道：“亞太區丶美洲丶歐洲丶中東及非洲之間的跨境投資活動持續增加，反映了在不明朗的市況下，投資者分散投資以減低風險並尋求更佳的回報。澳大利亞一直被投資者視為避風港，而本季度澳大利亞跨境投資量的飙升正好反映這一觀點。國際投資者，包括黑石丶MGPA丶LaSalle和Pramerica本季度在澳大利亞投資市場都見蹤影，其中私募基金黑石在亞太區表現活躍，不但在澳大利亞有成交，更首次直接投資在新加坡和日本商用地産市場。”

　　DTZ戴德梁行亞太區預測主管白麗琪補充道：“展望未來，我們預計跨境投資進亞太區會繼續增加，而亞太區内較成熟的市場會直接受惠于海外投資的增長。總體來說，在市場不确定因素增加，以及中國經濟放緩的背景下，投資者心态保持審慎。雖然中國大陸的投資總額在下半年料将有适度反彈，但也不足以改變整體亞太區市場放緩的态勢，因此，預計亞太區今年全年的投資總額将下滑15%至1,300億美元。”

　　圖1

亞太區各市場的商用房地産投資額在過去一年來的變化(2011年第2季度至2012年第2季度)

　　圖2

亞太區各市場中本土及海外投資的占比(2012年第2季度)