戴德梁行:上海2012年第二季度寫字樓租金持續走高

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2012-07-25 17:26

  • 截至第2季度,上海甲級寫字樓平均成交租金為每平方米每天8.86人民币(1.41美元)。全市的空置率為8.81%,環比上升了2.86個百分點,同比下降0.59個百分點。

      截至第2季度,上海甲級寫字樓平均成交租金為每平方米每天8.86人民币(1.41美元)。全市的空置率為8.81%,環比上升了2.86個百分點,同比下降0.59個百分點。

      本季度在我們所選的五個商圈中,商鋪的整體平均租金環比上升了1.42%,為每天每平方米56.98元(9.04美元);整體平均入住率小幅度下降,環比減少2.77個百分點,為92.03%。

      第2季度工業地産整體租金保持穩定,全市工業整體租金達每月每平方米55.31元(8.78美元)。空置率下降至8.72%。

      高檔非服務式公寓六月的平均成交價格上升至每平方米60,556人民币(9,612美元),價格相比三月份增長了6%。而高檔别墅的挂牌價格卻降到了每平方米人民币46,164元(8,379美元)環比驟降12.56%。租賃市場方面,高檔服務式公寓平均租金環比爬升了0.55個百分點,達到了每平方米每月273.9人民币(43.5美元)。

      經濟概覽

      2012年一季度,上海全市地區生産總值4,594億元(729.2億美元),比上年同期增長7.0%。一至五月城市居民人均可支配收入為11,301元(1,794美元),同比增長12.7%(表一)。

      2012年一至五月,本市規模以上工業總産值為12,712億元(2,018億美元),同比增長0.3%(表一)。

      2012年一至五月,上海市房地産開發投資853.1億元(135.4億美元),同比增長6.8%;其中,寫字樓開發投資額同比增長8.1%,住宅增長8.9%,商業營業用房增長26.8%(表一)。

      2012年五月全年居民消費物價指數為103.0。較上年同比下降了2.2%(表一)。

      截止到2012年5月,本市外資實際到位金額13.4億美元,比去年同期上升27.5%(表一)。

      寫字樓市場

      盡管中國總體經濟依舊低迷,並且五月的經濟數據更是不容樂觀,專家預測第2季度國民生産總值将無法達標(7.5%),但過去兩個月上海全市範圍内寫字樓空置率處于歷史較低水平,吸引了開發商紛紛推出新項目。第2季度上海寫字樓市場一共迎來了七個新樓盤(虹口三個、閘北兩個、黃浦和徐匯各一個),甲級寫字樓面積共達306,006平方米(見表二)。

      比較各個區的狀況,虹口和閘北由于本季度新增供應的大量入市導致了其空置率的飙升,分别環比增加了76.2和13.7個百分點。相反的黃浦和徐匯等成熟商圈在有新增樓盤的情形下,依舊保持良好的态勢,空置率依舊低于全市平均水平的8.81%大關。從對寫字樓的需求來看,上海寫字樓市場的淨吸納量相比上個季度有了極大的提高,達到了133,243平方米,但是依舊比去年同期的水平少了一半多。相比2012年初,當今寫字樓市正在放緩的觀點依然存在,中介機構和開發商分分表z示上海的寫字樓帶看率並無明顯起色,近期甚至下滑的态勢。不過,與消極的市場形成強烈對比的是,一些位于靜安、長甯等報價較高的新項目則取得了傲人的成績,預租率均超過了60%。這不僅消除了對市場成長速度驟緩的擔心,也體現了在市場動蕩的情況下,質量和區位是決定項目成功與否的最重要的因素。

      優質甲級寫字樓的高入住率以及跨國公司和内資公司對其的強勁需求,繼續帶動着上海全市寫字樓平均租金的走勢,環比上升1.86%,同比上升13.23%。國際超甲級寫字樓的租金更是達到了每平方米每天12.90人民币(2.05美元)(圖二)。

      展望未來,下半年将先後有八個樓盤(超過67萬平方米)投入市場,結合下滑的上海2012年第3季度淨雇傭前景指數+16% (2010年第2季度以來的新低點),都透露上海總體寫字樓市場将迎來一定的壓力。但就考慮靜安區、陸家嘴、黃浦區等傳統的中央商務區,較少的未來供給和有限的閑臵土地,賦予了這些區塊較好的租金漲勢。

      商鋪市場

      本季度沒有新增供應在我們所選定的區域内,所以總存量還是保持在1,929,552平方米(表三)。但是我們在市場上還是有三個購物中心開業,徐匯宜山路的光啟城時尚購物中心;寶山萬達廣場;真如的弘基時尚購物中心。這新開業的購物中心都将自己定位在時尚,年輕,潮流,且都引進了相似的品牌。在市中心,芮歐百貨内古琦、朗萬已經開業,拉夫勞倫、蘭姿和亞歷山大麥昆都将在今夏開業。我們預計今年下半年将會有337,271平方米的商業面積入市(表四)。

      上季度各個商家進行商場定位調整的步伐在這一季度進一步擴大。在淮海中路商圈,大上海時代廣場結業裝修為明年連卡福重新進入上海做準備。巴黎春天淮海店結束了與城市超市的多年合同,将原本的地上超市變為了餐飲區域,並召集了一些知名的連鎖品牌入駐。瑪莎在金鐘廣場關門多年的底層和二樓商鋪開出了其在上海的第五家,面積不但超過了4,000平方米還囊括了很多自有品牌和進口食品。在淮海路的另一邊,上海第一百貨淮海店卻在本季度結束營業,並在将來轉租成為寶馬4S店。在徐家匯,匯聯商廈減少了服裝部的面積,轉而集中在其擅長的食品和中老年服裝上。令人可喜的是,匯聯在真如開出了其第一家分店。美羅城在不久前宣布其将不惜成本引進賴聲川的星劇場,旨在吸引更多的人流和提升其文化形象。

      .經過了百貨業的黃金十年,上海商業正在經歷一次巨大的變革,因而本季度上海高端商鋪整體平均入住率為92.03%,環比下降2.77個百分點。

      從租金方面來看,急切想進入上海市場的國際品牌零售商擡高市場的平均租金将近60(每天每平方米56.98元,9.04美元),上漲1.42個百分點(圖四)。

      這個季度我們目睹了衆多商場的品牌調整。上海在解放初以一到十二号碼命名的百貨公司至今已經只剩下五個。老牌百貨公司将會面臨越來越多的挑戰,有限的經營面積,老舊的品牌和格局,還有現下的經營模式都會将老百貨推出歷史舞台。在未來,百貨公司的定位将更加清晰,針對性更加強,市場份額也會逐漸縮小,取而代之的是購物中心的一站式體驗的服務。

      工業市場

      住宅市場

      投資市場

      戴德梁行:上海2012年第二季度寫字樓租金持續走高

    審校:劉滿桃



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