世邦魏理仕：亞太區寫字樓空置率下降 但新增供應增加

2012年第1季度，亞太地區寫字樓空置率繼續緩慢下降。鑒于承租方需求放緩和新增供應樓盤上市，該微降趨勢有望在第2季度告一段落。

亞太區寫字樓空置率下降 但新增供應增加

中國寫字樓非中心化趨勢持續加速

　　2012年5月21日，北京-世界領先商業房地産服務公司世邦魏理仕最近發布《亞太地區寫字樓市場觀察報告》。該報告顯示：2012年第1季度，亞太地區寫字樓空置率繼續緩慢下降。鑒于承租方需求放緩和新增供應樓盤上市，該微降趨勢有望在第2季度告一段落。

　　由于亞太地區各市場的差異化表現，整體寫字樓空置率微降。近半數的亞太國家均出現空置率下降，與空置率上升的地區略微相抵。在亞洲，香港、上海和北京的整體空置率繼續下滑，而東京、新加坡、吉隆坡和新德里的空置率則出現上揚。

　　由于各公司繼續尋求機會通過合並或遷址來降低寫字樓租用成本，2012年第1季度，寫字樓需求進一步減弱。這一趨勢促使主要市場釋放出大量二級寫字樓空間，繼而對空置率造成進一步壓力。1季度，大面積辦公空間的需求同樣下滑，而期間達成的大部分租賃交易均為小面積辦公空間。從行業領域來看，金融機構，尤其是大型國際銀行，普遍不甚活躍。包括IT和消費相關領域在内的專業服務業成為寫字樓租賃需求的主體。

　　預計2012年開盤的新增寫字樓供應也将對整體空置率造成壓力。2012年第1季度，亞太地區新建寫字樓存量達到77萬平方米，比10年來的季度平均存量高出33%。預計2012年竣工的樓盤将超過418萬平方米，同比增長30%。值得注意的是，2012-2013年在建項目占現有存量的比例在各市場差異顯著，從新德里的高達44%到惠靈頓和曼谷的幾乎為零。2012年，東京、首爾、孟買、吉隆坡和胡志明市的竣工樓盤數量均将增加。

　　2012年，上海和廣州計劃将有大批新建項目竣工，其中多個樓盤位于非核心區域，這可能會對各CBD優質樓盤的租金造成消極影響。

　　伴随着需求的疲軟和精選市場大量新增供應的出現，租金開始下滑，市場呈現出兩種截然不同的趨勢：一些承租者出于成本考慮遷至非核心區域，另一些承租者則考慮更換CBD核心區的高品質或好地段樓盤。

　　世邦魏理仕中國區辦公樓服務部執行董事馬樂(Mark Latham)先生表示："2012年第1季度，北京地區的租金繼續強勁增長，盡管漲幅低于2011年，北京租金依舊同比大幅上揚。由于北京地區需求旺盛，再加上供應量有限，CBD和金融街的租金遠超上海同等區域。1季度，上海地區租金總體增長平緩，浦東的租金在該市同比上漲最為迅猛。在市場環境普遍低迷的背景下，優質樓盤，如新建的上海靜安嘉里中心，需求繼續保持旺盛。随着需求走軟，預計2季度租金漲勢将繼續放緩。由于租用成本攀升，非中心化趨勢将持續加速。"

　　世邦魏理仕亞洲區交易管理部董事總經理約翰o福基納(John Falkiner)先生評論道："縱觀承租者的需求，需要強調的是，盡管人們在做出決定的時候略顯猶豫，但並非躊躇不前，這點非常重要。在成本和效率之間尋求平衡增長，過去一直是，而且今後仍将繼續是跨國公司考慮的一個關鍵因素。目前，亞洲公司仍在多個亞太市場大張旗鼓地收購樓盤。"

　　世邦魏理仕亞太區執行董事兼研究部負責人尼克·艾克斯福德(Nick Axford)博士表示："需求疲軟，再加上開發資金有限，樓盤建設的步伐正在放緩。盡管如此，2012年仍将有大量新建樓盤上市，這意味着今年考慮更換寫字樓的承租者将有望住進更新、品質更好的寫字樓。"