政策預期與市場空間

观点地产网

2012-05-15 10:46

  • 如果我們有了這樣一個政策目标的話,其實大家沒有必要關心限購什麼時候退出,房産稅什麼時候擴大。

      2011年房地産調控政策從1月26号“國八條”出台開始,1月27号上海、重慶房産稅試點方案對外公布。這一年來,我們的市場就在圍繞着調控政策、限購政策什麼時候退出,會有什麼樣的新政策出台,房地稅試點什麼時候擴大,不斷地猜測、分析、演繹的過程中度過了這整整的一年。

      政策預期不穩定,所以造成了市場各方主體對未來市場的預期不穩定,我們就很難判斷這個市場到底會發生什麼樣的變化?

      所以,這一年可以說,政策方向預期不穩定,帶來各種各樣的分析和判斷。這裡面要麼大家一哄而上,要麼集體觀望,市場總是沒有出現穩定的發展的局面,合适發展的規律也很難體現出來。

      在一哄而上的過程中、在集體觀望的過程中,有的恐怕也踩錯了政策點,有的也錯過了發展良機,這跟政策預期的不穩有很大關系。

      今後,市場非常需要明确未來政策方向、政策預期,這樣才給我們市場各方主體明确對市場的判斷預期,開發商或是購房都才能可以做出自己理性的選擇。

      政策,明确預期

      明确政策預期,我覺得從政策的制定,宏觀政策、中央政策和各個地方政策以及各個部門的政策細化等方面要圍繞穩定的政策方向、目标來配套出台。

      不能說我們總的政策目标和具體細化的目标相脫節,這不是我們穩定政策和明确政策預期的方向。同時我們如何制定政策,也需要各個地方政府和各個部門在落實過程中也要認真落實,不要走樣和變通。

      09年的時候,政策說第一套購房者如果買房的話,政府可以在銀行貸款利率上打7折的貸款優惠,但是執行的結果怎麼樣?執行的結果無論你買第二套、第三套、第五套房都能拿到銀行貸款利率的打折優惠。

      到2009年全年,我們看了前20個城市的平均個人住房抵押貸款的利率是8.5折,這說明執行中沒有嚴格執行政策,即使政策是明确的,但是執行走樣了,也沒有使我們的市場真正能夠清楚政策到底是什麼樣的政策。

      包括現在,我們對首套房的政策,自去年“國十條”以來政策是明确的,沒有更多的調整,但是在2011年,我們看到首套房貸款的時候,有些銀行提高了首套房貸款利率,那媒體就不停的問,這政策怎麼又變了?政策什麼時候改回來?

      我覺得這和政策沒有關系,我們的政策從去年的“國十條”開始,對首套房的态度到現在是沒有改變的,我們沒有在政策上說要提高首套房的貸款利率,但是執行中走了樣,就造成一個結果,本來政策是鼓勵和支持首套房買房的,在實際中,雖然房價有所松動、下調,但是由于貸款利率的上升,也使購房者增加購房負擔,這和政策方向是不一緻的。

      所以,我覺得明确政策預期,對今後市場穩健發展非常關鍵,首先從政策的制定方面要明确預期,無論是大政策還是細化政策,在執行過程中也要堅定不移地執行,不要走樣。

      那麼,我們未來政策預期應該是什麼樣的?怎麼明确未來政策預期?

      在這些年的研究過程中,我個人覺得處于中國目前發展階段,房地産市場面臨的外部發展環境決定中國的政策、方向就應該堅持兩條。

      第一條就是控制住宅市場的投機、投資性需求,支持自住型,包括改善型的住房需求;第二條就是關注民生,要保障低收入家庭住房困難的問題解決。這應該非常清楚,我認為就應該堅持這樣的政策預期,堅持這樣一個政策目标的話,我們其他的政策都應該圍繞着一個明确的政策方向去出台。

      比如說,大家現在都在猜限購,什麼時候就不限購了?就不執行了?就退出了?政策就轉向了?房産稅将來什麼時候會擴大?會推向全國?

      我覺得,如果我們有了這樣一個政策目标的話,其實大家沒有必要關心限購什麼時候退出,房産稅什麼時候擴大。

      因為無論是限購、房産稅、還是其他政策手段,所有政策控制的對象都是住宅市場的投機、投資性需求,不會傷及到真正的自住型需求。

      有這樣一個認識和判斷的話,如果我們真有這樣的政策出台,無論是具體政策形式是什麼,隻要我們的政策希望達到的結果是一緻的,我想我們的企業就會有一個對自己将來所開發的産品、供應的對象、定位就應該有明确的戰略,就很容易确定企業發展戰略。

      房價,合理回歸

      那麼,現在我們在這樣的政策預期目标下,怎麼理解當前中央經濟工作會議提出來的“堅持房地産調控政策不動搖”?我覺得就是堅持對投機、投資者需求的控制,滿足自住、合理的住房需求和大力建保障性住房。

      那麼又怎麼理解“促進房價回歸到合理水平”?我個人理解,促進房價回歸合理水平,四個促進:

      第一個促進,促進房價水平在社會大衆承受範圍之内,而不是小衆承受範圍内。使房價變化水平和收入變化水平兩者越來越接近,不是兩者分離得越來越遠。這是第一個促進,促進房價水平在社會大衆承受範圍之内。

      第二個促進,促進過去由于炒作投機所推動的一些不合理的房價過度快速上漲,使它适度進行調整。

      我們看到很多城市,包括一些城市的部分地區,房價是怎麼起來的?是靠一些概念、投資性的需求在短時間内大幅度推動上去的,這樣一些的房價上漲本身存在着不合理性,應該通過我們的政策預期和市場的調整,讓它回歸到、調整到合理水平。

      第三個促進,應該是促進房價的變化幅度,有利于平衡社會各方、多方的利益關系。

      房價的變動,應該說房價确實是各種利益、各種矛盾的結合體。我們買房和沒買房的,貸款和沒貸款的,抵押物和貸款的,先買房和後買房的,在房價變動中利益都會受到不同的影響,包括房價的調整和上下遊的一些關系,我們的部門、個人、企業和銀行、貸款者之間的關系都在房價調整變化中利益都會發生變化。

      所以,房價怎麼合理回歸呢?應該促進房價變化幅度在有利于平衡多方的利益主體關系。

      第四促進,應該是促進包括地價在内的各種要素與房價一起同步調整。

      怎麼理解房價回歸到合理水平,不是大家所理解的簡單漲價還是降價的關系,因為确實很複雜,個人理解是有多層含義的。

      今後的市場發展很重要的關鍵就是需要我們明确政策預期,政府方向對這個預期還是明确的,同時要穩定政策預期,引導市場能夠平穩健康發展。

      市場,空間仍在

      應該說過去一段時間,中國的房産市場經曆過快速膨脹、粗放發展,成為了人人都希望在這個産業裡面進行淘金的行業。

      今後怎麼看待房産市場?我個人的兩個觀點:第一,短期看市場慣性還會下行,長期看仍有空間,還會增長。

      為什麼說短期看市場慣性還會下行?我一直認為2011年房産市場的調整仍然是結構性的調整,也就說有好有差,成交量有正增長的城市,有負增長的城市;價格呢,有上漲的項目,有下降有項目;企業呢,有發展的,還有一些資金過得比較好的企業,也有一些企業已經被迫賣項目,2011年可能日子都很難過下去的一些企業。

      整體上2011年的情況就是一個結構性的調整。但由于房地産調控政策效果在逐漸顯現,我們在堅持房産調控政策不動搖的情況下,政策效果還會繼續顯現。

      市場有慣性的,所以我們可以看到,從四季度開始看到市場向下的形勢還會延續。所以短期看市場的調整還會延續。

      中長期來看,中國在發展階段所決定的,我們支撐房産市場需求的空間仍然是存在的,我們城鎮化速度無論是快還是慢,城鎮化還在進行,這是沒有改變,我們經濟還在發展,收入還在提高,人們對消費結構升級遠遠沒有結束。

      房地産在這樣的發展過程中,市場空間仍然是存在的,但是我們不可能把今後房地産市場發展按照前十年的發展經驗複制到後十年,因為我們今後房地産市場發展外部環境跟十年前相比發生了很大的變化。

      第一個變化,經濟增長速度。我們從“十二五”開始國家主動控制經濟速度,而不像前十年裡面,有六年GDP增長速度在10%以上,有三年在9%以上,這樣高速的增長在未來我覺得是很難出現的,我們的外部環境很複雜,中國經濟也回歸到理性、穩步的增長。第二個變化,我們過去十年有住房制度改革的制度紅利,極大釋放市場需求,我們今後不但沒有住房制度改革,停止福利分房擴大市場需求的政策調整。相反,我們是大力建保障性住房,分流一部分市場需求到保障房這邊來。

      第三個變化,城鎮化還會進程,但是速度和質量和前十年是不能相比的。

      第四個變化,中國政府也不會像前十年那樣大量發行貨币,貨币政策應該逐漸回歸到我們正常的水平。所以,市場未來理性和健康發展,最關鍵的是不能夠因為有空間,就短時間内過分透支這個空間,而是要為房地産長遠發展留出空間。

      我們開發企業,特别需要知道政策今後控制什麼、支持什麼,我們在這樣的政策目标下,企業的定位、選擇企業的産品,這樣企業不是整天研究市場,而是研究産品,研究自身企業如何發展,這是房産長期持續發展是非常有利的。

    撰文:秦虹    

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