世邦魏理仕：第四季度廣州優質物業市場回顧

第四季度，國内經濟增長放緩及國際經濟前景的復雜性等宏觀因素開始在廣州優質寫字樓市場得以反映，租戶擴張趨于謹慎，市場吸納放緩，租金仍維持上升趨勢但增速明顯下降。

　　2011年第四季度，國内經濟增長放緩及國際經濟前景的復雜性等宏觀因素開始在廣州優質寫字樓市場得以反映，租戶擴張趨于謹慎，市場吸納放緩，租金仍維持上升趨勢但增速明顯下降。盡管以上宏觀因素並未明顯影響零售市場，但廣州優質零售物業市場2011年近45萬平方米的新增供應，特别是大量位于新興商圈的新增供應，還是導致了空置率的上漲以及平均租金的下調。高檔住宅市場方面，受限購影響，高檔公寓價格呈滞漲态勢；而租賃市場上高端項目的入市使市場租金在傳統淡季仍錄得不小漲幅。物流倉儲物業則持續受制于供應的缺乏，大宗成交有所減少。

　　優質寫字樓市場

　　第四季度，受全球經濟諸多不确定性的影響，廣州寫字樓租賃明顯放緩，優質寫字樓租金不復過去幾個季度的快速上漲态勢。四季度優質寫字樓租金錄得1.0%的環比增長至每月每平方米132.0元。而甲級寫字樓租金則保持大致平穩，至每月每平方米167.7元。但縱觀全年，優質寫字樓租金大漲28.7%，遠超2008年金融危機爆發前的水平。與此同時，由于不受限購影響且受到租金大幅上升的強力支撐，商用物業銷售保持活躍，本季廣州優質寫字樓價格在錄得5.5%的增長，至每平方米22，469元。

　　高德置地廣場一期于本季度落成，為珠江新城帶來92，000平方米的甲級面積供應。該項目包括兩棟寫字樓塔樓，其中，通用電氣從環市東路的宜安廣場搬遷至此，承租6，000平方米的辦公面積。珠江新城其他主要租賃成交還包括：奔馳和比利時領事館分别在富力中心租下2，400平方米和700平方米，光大金控租賃高德置地廣場三期1，105平方米的面積新設廣州公司。天河體育中心區域，東塔紙業在廣州新設立，于萬菱匯承租1，105平方米的辦公面積。廣州優質辦公面積吸納放緩，令季末空置率較上一季度上升0.1個百分點至13.4%。

　　預計2012年廣州将有約750，000平方米的優質辦公面積供應市場，而新增供應的93%将位于珠江新城。其中，珠江城和利通廣場目前均已展開預租，平均租金叫價均在每月每平方米200元以上。預計這些樓宇投入使用以後，将可能進一步拉升廣州優質寫字樓平均租金。

　　高檔住宅市場

　　得益于兩個高端項目落成投入租賃市場，本季度廣州高檔公寓租金環比上漲4.3%至每月每平方米83元。服務式公寓方面，租金表現平穩，環比微漲0.8%至每月每平方米185.9元。

　　匯景新城龍熹山本季度落成，發展商為其中一棟在售公寓提供服務式公寓式的服務，令該棟公寓租金叫價較同一項目其他公寓租金高55%。另外，凱旋新世界廣粵公館亦于本季度落成，租金叫價可高達每月每平方米160元。這些高檔租賃項目的入市，對租金水平具有一定的拉動作用。在需求方面，天河體育中心區域和珠江新城錄得高檔公寓租賃的大部分成交，其中，日資企業，尤其汽車及零部件制造企業是高檔市場的主要租賃方。

　　一手高檔公寓銷售保持大致平穩，全市平均價格指數環比微漲0.5%。濱江東一個高檔住宅項目由帶裝修轉變為毛坯發售，價格為此有所降低。但這僅是個别情況，其他絕大部分高檔住宅價格均未有太大變動。本季度，珠江新城兩個豪宅項目——天銮和頤德公館推出預售，共提供891套可售單位，平均價格均超過每平方米40，000元。

　　優質零售物業市場

　　優質零售物業方面，環市東、天河商務區和北京路等核心商圈的購物中心面積需求依然強勁，租金繼續呈穩中有升的趨勢；而同時，珠江新城和白雲新城等新興商圈的新項目開業，使得全市平均租金水平環比下降3.5%至每天每平方米46.5元。

　　花城匯一區和5号停機坪于本季度投入使用，分别位于珠江新城和白雲新城，為市場帶來共180，000平方米優質零售面積。其中，花城匯一區是一個位于花城廣場下面的地下購物中心，主力租戶包括UA院線和華潤萬家超市。而5号停機坪則是新興商圈——白雲新城商圈的第二個購物中心項目，主力租戶包括面積為5，000平方米的JUSCO、4，000平方米的橙天嘉禾電影院以及4，000平方米的廣州酒家天極品。新興商圈的大量供應推動空置率上漲，本季度末整體空置率上升1.2個百分點至9.4%。

　　目前，新項目，尤其在新興商圈的新建項目，其成功預租存在一定困難，這從部分商場延遲開業可以看出。預計明年還将有52萬平方米的優質零售物業供應市場，其中超過60%的新增供應将位于珠江新城。為在激烈競争中勝出，低租金策略将繼續被新建商場采用，估計租金将進一步下調。

　　工業物業市場

　　廣州尤其是蘿崗區的物流設施幾乎滿租，大面積租賃選擇屈指可數，令租賃活動進一步減慢。四季度，倉儲設施的平均租金環比微漲0.1% 至每月每平方米28.2元。普洛斯增城物流園于本季度投入使用，為市場帶來113，000平方米的倉儲面積，而落成時僅有10，000平方米的面積空置待租。優質倉儲設施入駐率高企，令大面積需求的租戶惟有降低要求，租賃等級稍低的倉儲物業，這些物業有的樓齡較長，有的缺少足夠的物流設施，或者僅是多層的廠房式倉庫。其中，歐時力、國美電器和網上零售商1号店便選擇在廣州開發區或增城市租賃此種倉儲物業，面積從18，000平方米至28，000平方米不等。

　　研發物業方面，本季度，對于科學城研發面積的強勁需求，帶動廣州研發設施租金環比上漲2.9%至每月每平方米44.4元。科學城内分散産權的商務園區科匯金谷于本季度落成，大部分面積被小業主自用。而廠房同樣有新增供應，位于花都的一個工業園祈福工業園于本季度全面建成。而廠房的租金則在季内平穩保持在每月每平方米21.1元。

　　本季度，工業地價穩步環比上漲2.7%至每平方米490.5元。第四季度推出的工業用地集中在蘿崗區、南沙區、白雲區和花都區。其中，白雲區工業用地成交的平均價格達到每平方米906元，為各區最高。