世邦魏理仕:2011第三季度中國地産市場報告

观点地产网

2011-10-26 17:50

  • 繼上半年出現普漲後,第三季度各地辦公樓市場基本仍維持上揚态勢。其中一線城市租金在此前高位基礎上繼續高歌猛進,平均季度上漲幅度在4%到9%之間。

      住宅市場持續回落 商業、物流表現強勁

      世邦魏理仕發布2011第三季度中國地産市場報告

      2011年10月26日,北京-根據世邦魏理仕發布的2011第三季度中國地産市場報告,繼上半年出現普漲後,第三季度各地辦公樓市場基本仍維持上揚态勢。其中一線城市租金在此前高位基礎上繼續高歌猛進,平均季度上漲幅度在4%到9%之間。飛升的辦公成本以及有限的選擇,使得意圖整合辦公面積的大型外資企業隻得轉道非核心區域尋求辦公場地。零售物業市場中雖然一些城市如北京、沈陽及武漢在本季度迎來了超過10萬平方米的新增供應,季度内大部分城市市場表現強勁,需求及吸納都有明顯上升。而前述城市新增物業面積消化良好,空置率未見顯著上漲。

      住宅市場方面,除重慶因執行物業稅試點暫未執行限購措施,目前住宅市場限購令基本已覆蓋我們所跟蹤的市場,而随着2011年年中調控态勢更為從緊,限購的執行要求也變得更為嚴格。豪宅市場成交受此打擊銷量顯著萎縮,但價格依然堅挺。本季度内僅有青島、杭州及南京市場出現價格回落迹象。三季度同期物流設施市場依然穩步向上。受到内地市場生産低成本所吸引,目前對于二線城市現代物流設施的需求在穩定上漲。一些重要區域節點城市如武漢、重慶等由于處于物流鍊中關鍵環節,其物流設施市場租金上漲動能更為明顯。

      華北地區

      北京辦公樓市場延續上季度的增長趨勢。租金季度增長8.8 %,而空置率則下降了0.8個百分點至6.8%。由于北京市場未來2-3年的供應仍不充裕,租金的強勁增長趨勢将持續。大連市場受需求推動,特别是金融服務類企業成交表現活躍,租金季度增長5.5%至每月每平方米81.7元。而天津市場的新增203,900平米高品質供應,推高市場平均租金至每月每平方米118.6元,季度增長7.6%。整體來說,由于供不應求,華北大部分城市的辦公樓市場在三季度增長強勁。

      華北五市的零售物業市場表現各異。北京市場由于有經驗的開發商和運營商的參與,以及強勁需求的支撐,租金呈現傲人的8.4%的季度增長。第三季度盡管有112,000平米的新增供應,空置率還是微降0.4%。除沈陽外的其他北方城市這一季的市場表現平穩。而沈陽由于有388,000平方米的新增供應,空置率上升4.7個百分點至18.8%,租金相比上季度下降1.3%。

      本季内,華北四個二線城市的工業物業市場呈現穩步增長的趨勢。季度租金增長從2.1%到0.1%不等。大部分二線城市的地價有小幅下降,天津是個例外,地價比上季度微漲0.5%。北京工業物業市場由于供應有限,物流倉儲和工業廠房的租金分别環比上升5.6%和2.5%。

      華東地區

      本季度華東辦公樓市場熱度不減,季内租金全面上揚。雖然全球經濟波動加劇,但目前看來仍未影響到國内辦公需求,主要城市如上海在本季度的市場吸納進一步創出了新高,而強勁的需求也推動了租金的升勢。同期,居民收入的穩步增長使得零售物業市場維持旺盛。

      雖然9月是傳統的住宅銷售旺季,但市場并未回暖。雖然此前市場随調控進行成交量持續萎縮,價格卻維持堅挺甚至有所上行,然而近期由于開發商為加速回款,而普遍開始更為明顯的降價措施,杭州、南京高端住宅銷售市場均在本季度出現價格回落,這是2009年以來首次出現單季下跌。另一方面,随着市場中有更多消費者由于擔心價格進一步下行,而選擇租房居住,租金随之有所增長。制造業維持高速增長,使得物流設施需求維持旺盛,而市場的蓬勃發展吸引到了更多投資者參與進入市場。

      華南地區

      受旺盛市場需求推動,廣深房地産市場在第三季度維持上揚。由于内資公司需求強勁,使得季度内吸納出現新高,推動兩地優質辦公樓市場租金加速上揚。由于新增供應缺乏,空置率持續下降,深圳零售物業租金(底層)本季度勁升5.8%。同期廣州優質零售物業市場雖然迎來連續第四個季度的供應高峰,空置率仍依然徘徊在不到8%的低位。

      雖然住宅市場持續調控使得豪宅交易量維持低迷,價格卻依然堅挺。在此境況下,開發商推盤更趨謹慎,這也進一步加劇了成交量的調整态勢。深圳在季度末市場出現轉變迹象,推盤量有所增加,意圖激發市場中的潛在需求,然而是否能達到理想效果仍有待觀察。季内制造業企業需求保持穩定,推動優質物流設施市場租金穩步上行。

      華中及華西地區

      在中西部區域,商業物業快速發展而住宅市場普遍低迷。優質寫字樓在所有四個城市裡均租賃活躍,市場表現良好。新增供應繼續進入市場但空置率基本保持在之前季度的水平。所有四個城市均記錄到租金增長。在重慶,寫字樓散售市場出現一波小的熱潮--英利國際金融中心售價每平方米28,000元,成為區域内最貴的寫字樓且市場反響不錯。優質商業市場表現穩定。租戶積極尋求空間并開出新店。武漢成為本季的亮點,這主要是因為一系列國際品牌入住已有項目和新項目。預計租金将保持增長。内需消費推動倉儲設施租賃需求,這遠超于倉儲設施的有限供應,因而推動租金繼續上漲。并且由于未來一兩年新增供應十分有限,這樣的情況預計很難改觀。

      住宅方面,盡管隻有成都出現價格回落,但實際上所有四個城市的高檔住宅市場均已趨向低迷,以成都來看,更多的項目調低了起價。部分項目降價幅度與過去的一個季度項目甚至高達近30%。那些戶型面積大且裝修奢華的項目受調控影響更為明顯。從市況來看,預計在第四季度交易量将維持在低位且有更多的促銷活動。

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