莫尼塔-房地産行業月度數據點評：銷售“假回暖”，開工“真下滑”

我們預計在政策和基數效應的作用下，交易量同比增速後期将進一步下滑，並在4季度可能進入負值區間。

　　核心提示

　　9月房地産市場運行數據基本符合預期，确認樓市處于景氣下行趨勢，並将在四季度進一步惡化。9月銷售面積的環比“回暖”主要受到統計方式的影響，實際情況仍然悲觀。需求在四季度很難有實質改善。而在保障房開工目標基本完成後，房地産新開工增速開始大幅下滑，逐漸顯現商品房新開工負增長的“真面目”。我們預計四季度房地産新開工增速很可能出現明顯負增長。而這将在4-5月後傳導至房地産投資端，造成投資增速在明年一季度出現低速增長。

　　報告摘要

　　9月銷售增速符合預期下滑，數據統計方式造成9月環比“假回暖”：9月全國商品房銷售面積單月同比增速從上個月的13.5%下滑至9.5%。季調之後的絕對值從8月的87.1百萬平方米上升至108.9百萬平方米，環比上漲25%。9月銷量同比增速的下滑符合我們此前預期，但由于3月、6月、9月和12月數據開發商上報數據的季度節點，因此開發商往往會有在7月和8月已銷售但未上報的樓盤，在9月份補充上報。這造成了9月銷售面積在數據統計上的“假回暖”。

　　我們預計在政策和基數效應的作用下，交易量同比增速後期将進一步下滑，並在4季度可能進入負值區間。

　　保障房“褪去”，顯現商品房開工大幅下滑“真面目”——9月新開工增速大幅下滑，四季度很可能明顯負增長：9月的全國房屋新開工同比增速相比8月的32%，大幅下滑至9%。1-8月新開工的高增速主要是由于保障房項目的快速開工。剔除去年和今年保障房開工水平的話，商品房新開工累計同比增速在上半年已近開始快速下滑，並在今年5月開始負增長。随着保障房目標的基本實現，四季度保障房對房地産新開工的影響将幾乎為零，四季度房地産新開工增速将主要顯現商品房開工的“真面目”。即，房地産新開工增速将向商品房新開工增速回歸。根據我們的測算，四季度房地産新開工增速将很可能負增長。

　　地産投資增速确認進入下行周期，對經濟拖累将逐漸顯現：9月房地産投資增速從8月的31.6%，下滑至25.0%。在經歷了前幾個月的高位波動後，9月地産投資增速的下滑，基本确認投資放緩趨勢的确立。本次下滑主要是商品房新開工增速放緩的體現，從我們測算的商品房新開工明顯放緩，至9月投資增速高位水平确認下滑，大概為6個月的時間。而我們認為本月房地産新開工增速的下滑将會在4-5月左右的時間内傳導至房地産投資增速上面，即明年一季度，房地産投資增速面臨階梯式下滑風險。而盡管房地産投資增速在四季度将進一步放緩，但仍将處于20%的波動水平。

　　莫尼塔-房地産行業月度數據點評：銷售“假回暖”，開工“真下滑”