2011文登行演講 秦虹：轉折時期的房企出路

為什麼說我們現在正處于房地産的一個轉折時期，我覺得，未來十年，中國房地産業不具備前十年發展的四大環境。

　　2011年10月13日，由觀點地産新媒體主辦的“2011城市觀點論壇文登行”在山東省文登市開幕，本次論壇主題為“走進國家戰略中的濱海養生之都”。

　　進入專題：2011城市觀點論壇文登行

　　以下為建設部政策研究中心主任秦虹女士的演講實錄

　　秦虹：關于當前房地産市場的發展，大家都很關注，為什麼關注？我覺得中國房地産目前正在處于一個轉折的時期，因為我們剛剛過去的十年，應該說是房地産業快速發展的黃金十年。

建設部政策研究中心主任秦虹

　　大家想一想，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發企業的融資額是十年前的十倍，一年等于過去十年的規模。所以房地産市場快速的增長，在過去的十年得益于我們非常良好的外部環境。應該說過去十年是中國經濟增長最快的時期，質量最好的一段時間。

　　我們過去十年有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增長速度為8%。這麼高的經濟增長速度，在中國經濟增長發展史上是沒有的。中國經濟增長直接帶來财富增加，我們對收入的提高，對房地産業的一個投資和消費的需求影響是非常的大。

　　因為住房就是一個家庭最大的财産，如果沒有錢，我們不可能支撐這樣一個産業的發展，這是第一個。經濟增長這個大好的環境，為房地産業發展創造了良好的機遇。

　　第二個，制度紅利在過去十年釋放的非常充分。中國建國六十多年，有五十年里面是計劃分房時代，我們住房制度改革一下子釋放，人民在自由市場上可以有選擇住房的機會，所以住房市場快速增長，制度給我們帶來了紅利。

　　第三個原因，過去十年中國的城鎮化，是中國這些年來增長速度最快最有質量的十年。實際上，過去的十年，中國實際的城鎮化速度比我們想象的要快，怎麼知道比我們想象的快呢？去年年底，中國做了第六次人口普查，我們第六次人口普查的結果顯示，中國的城鎮化率到去年年底已經達到49.68%。

　　而按照國家統計局每年給我們統計的數據結果，去年年底中國的城鎮化率是47.6%。實際上，中國的城鎮化率不是47.6%，人口普查的結果告訴我們是49.68%。

　　我們原來預計在“十二五”末的時候，中國的城市化是50%，城鄉人口各一半。實際上中國城鄉人口格局各一半的格局在十二五初，今年就實現了。

　　城市化的快速增長，對房地産的确是有了很大的推動作用，大量的人進到城市里來，要工作、居住，需要各種各樣的工作和生活的條件，對房地産帶來很大的需求。

　　農民到城市里來，能支撐住嗎？房地産有多大的貢獻，我們注意到，不僅僅是農民到城市里來工作、居住這一件事情，伴随着城鎮化的進程。

　　實際上，這幾年來伴随着大中小城市之間的人口流動，小城市人到大城市去，大城市人到省會去，省會人到一線城市去，這樣一個定居和流動的過程，規模是非常的大，這個過程和城鎮化的過程是同步進行的，這個因素也是房地産業發展的一個必不可少的支撐因素。

　　第四個因素，就是過去十年，中國整體上貨币環境是比較寬裕的。我們多數年份是一個富裕的情況下。特别是2009年之後，這兩年貨币增發的速度特别得快，2009年我們為了保增長，一年發了三年的錢，也就是貨币寬松一下刺激了價格上的上漲，也帶來了房地産快速價格成交量的猛漲。

　　從過去十年看，為什麼說我們現在正處于房地産的一個轉折時期，我覺得，未來十年，中國房地産業不具備前十年發展的四大環境。

　　一個環境都不具備了，大家想一想，誰還認為今後的十年，中國經濟的增長速度還會有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度？不太可能的。

　　“十二五”确定了整個國家增長速度是7%。雖然今年我們有望實現經濟增長速度9%的速度，但是國家在主動的調整經濟增長的速度，所以我們在高經濟增長的速度下所帶來的這種經濟的繁荣情況，今後的十年可能不太具備，這是第一點。

　　第二點，住房制度改革所釋放的制度紅利雖然還在釋放。比如說現在仍然有很多人需要改善性住房，住在過去房改房里面，過去十年改善程度已經非常大了。

　　剩下的主要是靠一些新增年輕人的剛性需求，新到城市里來定居的剛性需求，而不是過去住房改、換房，也存在不是完全沒有，但是在過去十年已經釋放很多了，社會紅利不存在繼續的放大。

　　第三點，我們現在的城鎮化還有空間，至少還有二十個點的空間，但是今後的城鎮化空間最有質量，最有活力，年輕力壯，富有創造能力，最有創新能力的年輕人大部分進城了，我們看現在的農村、婦女、老人、小孩農村空城現象非常嚴重，下一步的城鎮化會不會還會進城，一定還會進程，但是最具年輕勞動力的進城速度我覺得會下降。

　　另外貨币增長，我們可以判斷，今後的十年，中國不可能再持續的通過超發貨币來制造一些非常非常寬松的貨币環境，這也是不可替代的，中國的貨币政策逐步要回歸一個正常化、中國的人均收入是美國的十分之一，中國的貨币發行量超過了美國，這種持續性也是非常難以持續的，所以我們說中國的房地産目前正處于一個轉型時期。

　　所以，房地産行業對企業來講，轉型也是個必然的選擇，形勢變了，外圍環境變了，開發企業的轉型也是一個必然的選擇。開發企業轉型向哪里轉？我覺得開發企業轉型除了原有的開發住宅産品結構的升級，産品的升級換代，提高産品的本身的适應性以外，我們要向更廣闊的一些房地産領域，比如深度的開發和投資市場的挖掘是非常重要的。

　　剛才說過去十年房地産行業的發展，其實發展速度最快，支撐着市場主要的推動力還是住宅物業。現在開發物業開始主動的轉型，大家說這個選擇是暫時性，國家現在在住房市場上限購，調控政策，所以大家才選擇其他的非住宅領域。

　　但是我覺得，這個選擇不是一個暫時性的，就是一個長遠的發展，但住宅方面的空間還是比較大。

　　大家都說，我們今後的發展方向是旅遊地産，未來旅遊産業的發展是個什麼樣的格局？總體上來講，我們今後的旅遊發展，是國家在大力推動消費産業發展的一個核心内容，這是一個非常确定的問題，沒有存在含糊疑問的問題。

　　大家知道，關于“十二五”的發展，國家的發展規劃已經公布了，國家“十二五”發展規劃脈絡實際上是非常清晰。怎麼個清晰法？

　　第一，堅持科學發展觀，總書記提出來的。怎麼堅持科學發展觀？就是要加快經濟發展方式的轉變，因為過去發展方式不可持續了，怎麼加快經濟發展方式的轉變，核心問題和主攻方向是經濟結構的戰略性調整。

　　經濟結構的戰略性調整，不是指的我們過去第一産業、第二産業、第三産業的調整，主要是指的消費，國内内需和外需結構的調整。也就是說“十二五”規劃希望通過發展擴大内需，啟動國内的消費來帶動中國經濟的發展，把中國打造成世界最大的消費市場，這樣中國的經濟發展才不看外國人的臉色，我們有自身内升的動力，這樣的條件我們實際上還是具備的。

　　中國的旅遊在内的服務業，和我們經濟發展水平相比還是非常的滞後。消費潛力非常大，别看現在中國人有錢了，富裕的人多了，但是能夠滿足這些收入水平提高之後，它的消費服務型的品種我們還是非常欠缺，包括商品，包括服務都非常的欠缺，我們還遠遠不夠。

　　所以從發展趨勢上來說，旅遊産業是我們“十二五”規劃大力發展的，國内消費是一個非常重要的環節，非常重要的一個領域，這是确定無疑的事情。

　　其次，中國消費旅遊市場應該是非常的龐大，大家如果注意到一個數字，上海的世博會一共開了184天，184天吸引了多少人來參觀？吸引了7300萬人，一共淨盈利10億。

　　全世界開了這麼多屆世博會，沒有一個國家的世博會開成像中國這樣一個旅遊的世博會，我們的世博會變成一個旅遊産品了，各個單位組織，家庭中扶老攜幼都把它當成旅遊項目去參觀。

　　我們覺得中國現在人們在消費結構升級之後，收入提高之後，這樣一個需求的帶動下，我覺得我們服務的産品，所能滿足消費需求的一些場所還遠遠不夠。

　　第三點，發展旅遊業的确是我們中小城市實現跨越式發展，實現有特色發展，實現比較優勢發展，實現優化利用資源發展的一個必然選擇。

　　中小城市在住宅領域里，房地産住宅領域空間非常小。别看中國現在大城市限購成交量下降了，但是我們的非限購城市中小城市成交量怎麼還很好，這個持續是有限的。中國人口流動是往上流動的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流動，我們很多中國城市人口是進流出的。

　　一般的住宅物業空間是非常有限，可能在短暫的幾年時間里有機會、有增長，但是再往上有很難，就不可能像大城市一樣，有非常活躍的二手房市場，有非常繁荣的租賃市場，不存在。

　　所以，我覺得在中小城市房地産業的發展走特色，走優化利用資源是最根本的一條出路。你是不是能把外邊的人吸引過來，不可能在定居，但是會在你這里消費、旅遊、體驗、休閑，每年能夠吸引這些人，我覺得這是很好的服務業。

　　因此我們說，從這幾個角度說，一個是國家十二五大的發展，第二，中國人民消費的趨勢，中小城市恰恰有很多旅遊型的資源是比較豐富的，我們的挖掘還是很不夠。發展旅遊業，特别是中小城市，也有很大的風險、挑戰，這是我認為的。

　　旅遊開發，目前來說，我們大家認識到這一點，投資也關注到這個領域，但是現在出現了一哄而上的迹象。

　　我最近一兩個月去了幾個地方，在長白山萬達前面搞了世界的化學度假基地，大連金石灘也搞了一個非常大的，各個地方都有休閑旅遊、度假的項目。

　　但是，我們說有沒有需求，值不值得發展，他們聽了好像都非常好，但是我覺得旅遊地産能否取得成功不在于地産，關鍵在于旅遊，旅遊業的發展，才能為旅遊地産帶來機會。

　　當地的旅遊規劃，旅遊産業的定位，旅遊産業的扶持是非常關鍵的。離開旅遊業，離開服務業、離開商業我們再去打造商業地産、旅遊地産的風險就比較大，确實風險比較大。

　　這需要我們很多的配套，一個是地方政府整體長遠的規劃。第二，如何把開發和保護旅遊資源相結合。第三，如何把産業的特色和旅遊産品的多樣性進行有機的結合。

　　還有關鍵是我們的旅遊服務本身如何能夠提高。我們經常到一個旅遊城市，下了出租車一片混亂，這個人來拉你坐車，那個人拉你坐車，誰敢坐你的出租車，這種旅遊城市打造旅遊環境都是不可能的。

　　我們的旅遊服務業本身也制約着地産是否在旅遊方面能夠得到發展。取決于商業地産在于旅遊業，這是我們需要認真思考的。

　　文登也是我的老家，我對文登還是很有感情的。因為我覺得這個地方，首先它得益于我們山東本土的這種非常純樸，非常講誠信，以及人們非常具有傳統文化的民俗文風，這個地方大家來了以後會感覺非常舒服。

　　第二個，我覺得文登的資源開發的比較晚，資源保護比較豐富，比較好。但是怎麼把這塊寶地做好，實際上需要政府和企業共同努力策劃，而且要有長遠的眼光，這個非常關鍵。

　　總而言之，我是覺得中國的服務業，包括旅遊的服務業大有前景，怎麼能夠讓中國人不到國外去消費、購物、旅遊，而首先享受國内的大市場，這個是我們在打造服務業的時候，需要最關注的一個方面。

　　現在相應的服務支撐是不夠的，産業發展的層級是不能夠滿足這個需求的。所以我覺得這個時候，在現階段，一些優秀的開發企業和這些政府高瞻遠矚的規劃就非常的關鍵。

　　我最後再說一點，關于房産的形式和政策，當前的房産形式和政策，說政策會不會轉向，現在調控到了今天是不是會出現一些大的變化，總的看，當前的住宅市場的發展，政府在住房市場上要去投資化，這個決心是非常的大，是不會輕易改變的。

　　當前影響房地産市場的是兩類政策，第一類政策是專門針對房地産市場的政策，限貸、限購、限價。第二類是日益偏緊的貨币政策，現在這兩類政策從目前來看，都不存在轉向的條件。

　　第一，我們大家說現在房産市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價格也開始跳水了，也開始講價了。但是跟大家說，今年一到八月份，全國總的商品住房的消費需求達到了13%，比去年8%的速度還要高。今年一到八月份，全國商品住房的銷售額增長了24%。

　　雖然結構性有些調整，但是全國總的數字增長還是非常的高。所以市場上雖然有一些局部的調整，但是沒有形成一致的趨勢性的變化，當市場沒有形成一致趨勢性變化的時候，政策的轉向是不太可能的，我個人認為是不太可能的。中國房地産曾經有過幾次一致趨勢性的轉化。

　　2008年，全國的趨勢是一致性下跌，但是中國目前的房地産是一致結構性調整，有的城市成交量下降，有的城市成交量漲得還非常高，有的城市里面有的項目調整了，價格下跌了，有的項目價格還在上漲，並沒有形成一致性的，有些企業資金非常困難，不得不去高成本融資，但是還有相當一部分企業，手中資金非常的充裕，他們一點都不缺錢。

　　所以，房地産市場目前的格局是不可能影響房地産調控政策的轉向，我們看到貨币政策，目前市場上流動性依然充裕。一個是銀行間的利率現在處于一個下降的趨勢，目前已經開始出現下降，說明了總體的财政短缺。

　　第二，我們八月份，銀行信貸超出了大家的預期，銀行信貸還是有所上漲，銀行表外業務增長速度更快，所以整體全國社會並不是很缺乏資金。因此我們說目前貨币政策的轉向調整也不太可能，也不具備外部的條件。

　　在這樣的情況下，我覺得房地産企業要看清楚當前的市場環境，客觀的市場環境變化，以及今後政策走勢的變化是非常的關鍵，這樣才能确定好企業自身的發展戰略，才能夠對企業的長遠發展做好預先或提前的一些準備。