莫尼塔:警惕保障房投資拉動“陷阱”

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2011-09-05 12:04

  • 保障房高開工的背後,暗藏着商品房開工增速放緩的風險:保障房開工的快速增長實際掩蓋了商品房開工增速的下滑。

      核心提示

      保障房目前處于開工的快速推進期,這種高開工是否能夠帶動投資的高增長是市場所關心的。我們通過在北京、重慶、蘭州和南京等地的實地調研發現,保障房仍然存在資金瓶頸,導致對保障房建設進度産生影響。新開工的保障房項目並不能有效轉入投資建設中,保障房目前處于“快速開工,有限投資”的階段中。同時,在保障房高開工的背後,暗藏着商品房開工增速放緩的風險。後期,房地産投資可能進入商品房投資快速下滑,保障房投資有限拉動的階段。我們預計四季度房地産投資增速可能下探至21%左右。

      報告摘要

      保障房——“任務的競争,開工的競賽”:根據我們在北京、重慶、蘭州和南京的實地調研,一些地方在中央下達的任務基礎上,進一步主動上調了開工目標。我們認為,今年保障房開工總數甚至很可能會超過1000萬套的目標。保障房正在進入一個“你追我趕”的“任務競争和開工競賽”中。

      “土地有了,但錢從哪來?”——保障房融資瓶頸尚存:從我們實地調研的情況來看,資金問題仍然是限制保障房順利進行的主要瓶頸。由于融資渠道仍然有限,融資成本的限制,以及公租房模式的不健全,使得保障房建設仍然存在較為明顯的資金瓶頸。我們認為資金瓶頸将限制保障房對實際投資的拉動作用。

      資金瓶頸外,保障房建設還将受到房地産調控的間接負面影響:在保障房需要開發商墊資,利潤率收窄的情況,開發商參與保障房建設的意願可能會出現下滑。另一方面,受到地産調控政策影響,開發商購地熱情明顯減弱,土地出讓金增速處于較低水平。這将影響保障房整體融資規模,進而影響到保障房的建設進度。

      保障房高開工的背後,暗藏着商品房開工增速放緩的風險:我們認為保障房開工的快速增長實際掩蓋了商品房開工增速的下滑。根據我們的測算,如果去年和今年保障房開工水平剔除的話,商品房新開工累計同比增速在上半年已近開始快速下滑。5月商品房新開工累計同比增速已經轉負。而7月商品房新開工增速已下滑至-9%。

      實際投資水平與在建水平明顯背離,指向保障房“快速開工,有限投資”。

      商品房投資快速下滑,保障房投資有限拉動,四季度房地産投資增速可能下探至21%左右。

      莫尼塔:警惕保障房投資拉動“陷阱”

    撰文:莫尼塔    

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