莫尼塔：房價下跌趨勢明确 限購擴大政策影響有限

随着9月份政策逐漸明朗化，以及交易量受到供給的推動而出現明顯的回升，地産闆塊将逐漸進入上行趨勢。

　　核心提示

　　7月房價增速進一步放緩，後期下行趨勢延續，房價調整主要以“小步慢跑”的節奏出現。而随着房價下跌趨勢的确立，地産調控加強的必要性實際在降低。我們認為“二三線擴大限購”是防止一二線政策放松為主，擴大三線限購為輔。而住建部下發的五條限購挑選標準，提供了地方政府較大的調整空間，我們認為新限購政策的力度和影響将較為有限，“軟着陸”的概率更大。而随着9月份政策逐漸明朗化，以及交易量受到供給的推動而出現明顯的回升，地産闆塊将逐漸進入上行趨勢。

　　我們建議投資者關注資金充足並且項目調整能力較強的龍頭企業。

　　報告摘要

　　7月房價增速進一步放緩，後期下行趨勢延續：7月房價環比下跌或持平的城市數量進一步增加。低去化率和庫存壓力導致的資金進一步變緊的趨勢，在今年的尺度内，将基本延續。雖然開發商資金量尚可，調價的緊迫性和必要性並不十分強烈，但“去庫存”的趨勢已經确立，後期房價調整更可能是以“小步慢跑”的節奏出現。而根據我們基于庫存和流動性指標建立的房價預測模型顯示，房價環比增速将延續下行趨勢。

　　“溫柔標準”意味着政策“軟着陸”概率更大：随着房價增速放緩趨勢的确立，地産調控加強的必要性實際在降低。“二三線擴大限購”是防止一二線政策放松為主，擴大三線限購為輔。而目前市場上流傳的住建部下發的新限購城市的五條挑選標準，非常“溫柔”。

　　意味着地方政府在選取限購城市上面，擁有較大的主動性。地方政府可以調整選擇標準進行限購城市的選取，或者選擇限價等方式以躲避限購。這也就意味着新限購政策的力度和影響将會有限，“軟着陸”的概率更大。

　　限購城市擴充，數量有限，影響亦有限：根據流傳的住建部限購擴充“五條標準”，我們将6月70大中城市房價數據進行了梳理。如果将同比增速超過5%設為限購選取標準的話，包括秦皇島等14個三線城市可能入圍新的限購名單。我們認為最終限購數量将低于市場預期的30個以上。並且限購對于交易量的影響也将比較有限。

　　房地産企業實地調研反饋：江浙地區房價穩定，9月将再次演繹“供給推動銷量”：8月交易量出現一定下滑。主要是由于二三線限購擴大的不确定性導致了觀望人群的增加，同時供給水平環比回落造成。但我們調研的開發商都表示9月供給将大幅提升，促銷力度将加大，這将帶動9月銷量較為明顯的回升。随着9月份政策逐漸明朗化，以及交易量受到供給的推動而出現明顯的回升，地産闆塊将逐漸進入上行趨勢。我們建議投資者關注資金充足並且項目調整能力較強的龍頭企業。

　　莫尼塔：房價下跌趨勢明确 限購擴大政策影響有限