不能把希望建立在冰上

　　大多數人将降房價的希望寄托在房屋持有稅的征收上，不管這個稅是叫物業稅、叫房産稅、還是叫個什麼其他的名稱，總之多數人(也許還包括政府管理部門)都認為中國的房價過高原因在于持有住房(其他房屋已有房産稅的征收了)的成本太低，從而造成大量的人在炒房，導致了市場中的供不應求。

　　如果增加了房屋(住房)的持有稅，那麼就能遏制炒房的投資與投機、就會保持供求的平衡、就會降低房價了？

　　賈康認為，物業稅不會起到降低房價的作用，但會起到抑制投資或加大投資成本的作用，因此有物業稅不一定能降低房價，但沒有物業稅是萬萬不能平抑房價的。

　　從美國的情況看，開始實行州差别化的地稅(類似持有稅)征收時，如以1991年的房價指數為100時，1998年上升到了121.48，2007年上升到了危機之前的224.54。可以看出，持有稅的征收並沒有抑制房價的上漲。

　　那麼是否出現了賈康先生認為的至少可以抑制投機、防止泡沫的現象呢？也沒有。因為房價的上漲最終在2007年以房地産泡沫的破裂開始引發了美國的次債和金融危機。可見持有稅也不能防止泡沫。但美國的情況與中國不同，美國已基本完成了市場化的進程，住房建設的標準遠遠高于中國五、六十年的水平，因此住房消費由三個部分組成：一是個人的持有；二是國家的保障；三是市場中的社會化租賃(包括投資基金等各種基金連租帶賣的，包括個人投資、投機的，也包括租賃性土地上只租不賣的)。供求基本平衡中，非移民人口的增加並不能拉動住房的高需求(新增約為50—120萬套之間)，舊房的交易占到總量中的80%左右，于是就有了用次債鼓勵消費的金融産品，就有了房價的高漲和金融危機。

　　中國的城市化率還不到50%，還處于高增長的階段，住房的水平(面積、標準)都遠遠低于美國五、六十年，因此供求仍為主要矛盾。既是總存量不足的供求矛盾，也是新增量不足的供求矛盾。尤其是新增量的房價在主導着市場，需求将在未來十多年中無法完全滿足與釋放。這種情況下征收持有稅的意義何在？只會加重民衆在城市化進程中的消費負擔，而不會對房價産生抑制作用。換句話說，當持有第二套以上住房在市場的總需求中所占的比例低且基本消費需求尚無法滿足時，加稅必然會限制生活質量的提高。

　　再換個角度看，如果後續接棒的需求在大量增加時，持有成本的稅收壓力必然小于價格上漲的壓力，傳導和轉移這部分成本的結果必然是房價上漲。

　　我同意賈康先生說的增加持有稅會增加投資成本的說法，但如果這個成本是可以轉移的、是可以被接棒者接受(或不得不接受的)，結果不是抑制房價而只能增加房價。

　　為什麼不從土地出讓制度上改革，将土地的價格特别是七十年出讓金一次性收取的價格降下來，以減少民衆改善住房的門檻和初次購置的成本呢？為什麼會形成了今天土地财政的地方與中央的博弈呢？這個原因大約要從财稅體制改革的中央、地方分成開始。分稅制時，将正在被政策打壓的房地産稅和相關稅留給了地方，因為這個稅源太小，而将當時能産生巨大稅收的其他稅，大頭歸了中央。因此利益驅動讓地方政府不得不努力培育自有的稅源，而放棄對大頭歸中央的稅源支持，于是就有了對房地産相關稅收的依賴，包括用各種優惠政策支持房地産開發和提高土地的收益。

　　2003年的土地招拍挂又給了地方政府一個有力的武器和合法的手段。當切斷了開發企業自主找地的合作開發後路之後，政府非市場化的低價征收也斷絕了原有城市建設用地的地源，政府找地就面對農村土地的征用大跨步的邁進，土地财政就成為了稅收和預算外的收入的主要來源。

　　如果當持有稅變成地方稅源時，請問利益驅動之下又有哪一級政府會主動讓市場中的房價下跌，並讓持有稅的稅源幹枯並下降呢？地方政府的增收在對土地依賴中相對減少時，又用什麼來彌補呢？那就一定會将壓力轉移到持有稅的征收上來了。

　　且不說拆遷過程中的暴力行為對社會的危害，對持有稅的征收難道不會增加這種比拆遷涉及的群體更多的暴力沖突嗎？

　　我不知道什麼時候會出台持有稅的政策，但我從不認為應出台此類政策。要出就必須改變現有的土地出讓制度、稅收制度、保障制度等等條件，才具備開征的理由。但我知道持有稅的征收一定是讓地方政府擡高房價的動機，或擡高稅收比例的動機，一定是增加消費負擔的結果。

　　紐約市在危機之後擡高了地稅的收取比例，以彌補财政收支的不足，這就是先例。而這種無議會管制的稅收，這種人大放棄了監管而授權國務院的征稅，已無法通過民衆與政府的博弈得以限制，那麼無益于提高民衆的消費能力，而只能錯誤的傾向于改善國民收入中的民衆分配比例，一定不會是一種好的政策。

　　根子在供給的不足上，但稅收的闆子卻打在了消費者的需求上，這豈不是吃錯了藥。因此将降房價的希望寄托于持有稅的增加上，毫無疑問這是将希望建立在了冰上，而寒冷的冬天能維持一時的冰凍，卻無法在春暖花開時繼續生存。難道中國的經濟将永遠生存于寒冷的冬季中嗎？

　　這種對持有稅的叫喊早已打擊了中國的股市、打擊了民衆的消費、也将打擊中國的經濟增長。該是國家正面否定持有稅将出台的時候了！