城市化的“更年期”

　　我們這次能不能讓房地産軟着陸關繫到中國會不會出現經濟危機，關繫到未來中國能不能保持一個長期可持續增長的大問題。

　　最近幾天一直在感慨，剛進入一月就不停地奔波在各類房地産的會議里。前幾天去參加《新京報》的活動，躍春用了八個字形容剛過去的2009年：驚心動魄、跌宕起伏。剛驚魂未定，氣喘籲籲，新春伊始，房地産價格與房地産泡沫問題，又成了近日媒體中最火爆的題目。不管是公說的，還是婆說的，似乎都有一定的道理。另外由于地價、房價走得令人瞠目，很多人倒是開始對房價感到麻木了，幾近調侃。不過，有一條似乎大家都是同意的，近來在少部分城市，房地産是有點過熱了。石述思和我說，這事沒必要讨論對不對，該不該，是“會不會”的問題。

　　為什麼說是少部分城市，因為的确是少部分。目前我們國家城市總數已經超出650個，而在幾輪房價變化波動後，可以明顯看出一直保持上漲規律的城市恐怕也就是50~60個左右。也就是說不到10%的城市的房地産業在過去的十年里引領着和代表着中國房地産産業。有意思的是，這總面積不超過國土總面積8%的“容器”恰恰承載着超過國家超過40%的人口的城市化和生活質量不斷提高的需要，教育、醫療、文化、科技、咨詢和國際化的頂級資源快速向着這可以說小得可憐的容器集結，在這樣的背景下，移民、投資、改善、增長的憧憬和行動自然也向着這小得可憐的容器集結就不足為怪了。這種局面現階段産生在中國這樣一個快速發展、人口衆多、資源稀缺、城市化底子薄的國家，沒有什麼可大驚小怪的，喜歡也好，不喜歡也罷，首先要去承認和面對才是科學的态度。于是，這50個承載着5~6億人口城市化和改善人生需求的城市的房子及其市場的狀況應該不言自明了。

　　這還不包括每年的新增城市化人口。我簡單計算了一下，中國現在還有7~8億的人口在農村，而中國在步入比較發達國家之列時，上面這個數字里的一半以上人口會轉化為城市人口。假設我們的總人口數字不再擴大，按照過去30年的轉移速度，這個轉化還要20多年才會完成。按照人均40平方米的住房標準，我們至少還需要大約200億平米的新增住房。這個數字不可怕，可怕的是，如果分布不均，主要都蓋在了上述少量的城市里，那就成了災難。

　　不得不承認，在過去快速發展的30年，特别是最近這十年，我們的政府、企業和個人都充滿着求增長、發展的沖動，我們的節奏之快常常令西方人驚歎。而就在這匆匆而過的時間里，我們對城市化的進程以及其帶來的巨大區域不均衡發展都沒有充分的估計和預判。

　　既然是過熱了，大家都希望讓市場降降溫。适度降降漲幅，這不但對想買房子的大群體好，對發展商來說也是一件好事，對城市的發展、生命力的延續更是好事。湯敏博士說，大家都明白，“樹是長不到天上去的”。

　　回頭看看剛剛走過的2009年房地産市場可謂是既風光無限，又備受争議。回顧這一年的行情只能用“沒想到”來形容：沒想到市場起來這麼早，沒想到回暖速度這麼快，沒想到房價、地價漲得這麼兇……無數人陷入茫然……但是，這是不是一件好事情呢？顯然不是，但這又實在不以人的意志為轉移。其實，慢慢地漲，對買房的人有好處，對賣房的人也有好處，這樣才能長期地、穩定地在市場里賺錢。遇上2008~2009這樣的大起大落，其實房地産商們心里也犯嘀咕。

　　2009年最矛盾、最糾結的莫過于政府了。每一個城市的父母官，在金融危機之後都承擔着只能成功不能失敗的“暖市使命”。當時國際市場一片蕭條，國内市場一片肅靜，無數中小企業一片茫然的形勢下，根據中央的部署，政府繫統以一般人無法想象的效率和執行力，兼顧民生大計，投入到了恢復經濟活力的艱巨任務之中。房地産行業以其投資規模大、關聯産業多、提振效應周期短見效快、與民生息息相關、與城市發展的規律和脈絡特别貼近、稅源品質較好等優點，自然成為城市政府恢復市場活力、提振産業群體活力、解決就業、改善城市設施等綜合考慮之下的主要發力對象。在宏觀經濟乏力的大背景之下，政府通過房地産的增長帶動經濟的增長，實在也是沒有辦法的辦法。

　　2010年中國經濟和社會的發展仍然是不輕松的，三件事的糾結會一直相伴。首先要繼續保持經濟平穩較快發展，接着要防止和控制通脹的程度及預期，最後，要控制不動産價格的不正常過快增長。剛剛開完的市人大會上政府工作報告顯示，北京的人均地區生産總值已經超過一萬美元，成為中國繼深圳、上海、蘇州、廣州、無錫後第六個進入萬元序列的城市。國際經驗規律是，人均地區生産總值過萬美元的城市，城市化進程将趨于平緩，城市将突出在科、教、文、衛、體、資訊等方面的發展。在人口少、區域發展均衡的國家，這似乎是國際慣例，可是“國際慣例”在中國現階段的大都市發展規律探索中往往是失靈的。前面說的我們“小馬拉大車”式的城市和區域發展失衡的局面，導致北京這樣的城市的“盆地效應”越發顯著。資金、人口、資源、人才等加速向北京集聚，城市承載力面臨重大挑戰。快速發展又疲憊不堪的“萬元戶”和“準萬元戶”的少數城市們，面臨着城市發展進入成熟期後人們在“軟實力”方面的要求，而硬件卻也不斷在遭到挑戰，更加上我們還要完成沉重的減排任務，管理者之狼狽實屬正常。發展慢了不行，太快了“身體”也難以适應。在我們這些城市的生命周期里，現在很像是進入了“更年期”，内分泌失調，繫統紊亂，怎麼着都不舒服。

　　前些時候和湯敏博士閑談，我們說到有沒有辦法讓房地産軟着陸？ 而這一點對中國接下來幾年的經濟和社會穩定都至關重要。

　　說軟着陸之前，先得說說“硬着陸”。軟着陸反面就是硬着陸。等着買房子的人都恨不得房地産價格馬上跌50%才好，那為什麼不能讓房地産硬着陸呢？房地産泡沫的破滅往往都是硬着陸，即房地産價格崩潰的過程。近來的典型例子就是迪拜的崩盤，在短短幾個月内房地産價格就下降了50%至60%。近來美國的房地産也是一個硬着陸，價格一年多時間里也下降了30%至40%。但是房地産在中國經濟中的作用太重要了。加上建材、裝修等直接與間接的行業，房地産已經在我國 GDP中占了很大的比例。現在，全國房地産開發投資占固定資産投資總額近20%，占國内生産總值近10%，已成為國内需求的重要組成部分。而且房地産還是地方政府的财政收入重要來源，地方财政開支靠的都是房地産的收入。我們回顧08年的各地救市政策，會發現一個很有趣的現象：土地成交額與地方财政收入相比，數值越高，下跌比例越高，地方政府就越有可能呆不住，要搞點政策救市，由此可見房地産市場對于地方政府來說有多麼重要。

　　這麼大規模産業如果崩盤對整個經濟的影響之大，不可低估。搞不好弄出個經濟危機來可不是開玩笑的。如果房地産硬着陸後導致經濟增長大幅下降，失業急劇攀升，收入下降。這時房價低了你也不一定敢買了。事實上，最近一期的美國“新聞周刊”預測2010年中國經濟将崩潰，就是建立在中國股市與房地産市場要硬着陸的假設上的。

　　硬着陸顯然沒有什麼好處。

　　之後，湯博士寫了一篇專題文章，用通俗的手法分析了對軟着陸的看法。他心目中的房地産軟着陸有三條。第一，房價不再漲，最好一年内跌上10%但不能超過 20%。第二，銀行不出現大規模的住房抵押貸款壞賬。第三，房地産業投資還保持一定規模。他認為，如果房地産價格再不停瘋狂上漲，遠遠脫離城市主流消費基準，從全世界的經驗來看，這個泡沫一定要破。現在支持房地産價格還要大漲的那些理由，實際上在日本九十年代初經濟崩盤之前都是同出一轍。晚着陸不如早着陸。

　　要使房地産軟着陸，而不是硬着陸，土地、稅收和信貸是治理市場秩序的關鍵穴位。

　　定向制導式調控政策控制投機性包括投資性的需求。目前房地産業從實體經濟中“吸金”巨大。今年的房地産投資客中有不少民營企業家。有人坦言，在出口不景氣的情況下，投資房地産比投資制造業“來錢更快”。正是基于這種原因，各個城市都涌現了不同比例的投資客，諸如深圳等城市投資客都已經達到了30%之高。浮燥、投機性需求太多，剛性需求就會被壓制。而就市場本身來說，只有理性才能健康地走的更遠，，投機性需求得到有效抑制，剛性需求才能很好的釋放。政府采取如“提高二套房首付比例”等“定向制導式”的辦法來控制投機性包括投資性的需求應該是比較有效的手法。同時，出台的相關政策必須嚴格執行，加強查訪，對違規現象加大處罰力度。

　　謹防銀行貨币過度涉入土地和炒房。回顧08年到09年的市場快速變化，不難發現其實流動性是市場變化的重要原因，嚴控信貸是調控市場的重要手段。從企業的角度出發，或許能夠幫助我們理解銀行貨币為什麼要擠破腦袋，進入房地産市場。原因很簡單，因為投資其他産業，意味着要參與實體經濟的風險性培育過程。這是多數投資人甚至是金融機構不願意或沒有耐心參與的事情，而房地産市場的錢更好賺。要擠出泡沫很大程度上要把好銀行信貸這個關口，無論是按揭還是土地及開發，過多的銀行的錢沉澱其中都是十分危險的。特别是利用銀行的錢炒不動産所帶來的嚴重後果不論是在在亞洲金融危機，還是這次從美國開始的世界性金融危機中都扮演了重要“兇手”的角色。

　　建立完善的房企並購流程。在市場好的時候我們就要做好下滑的準備，确保市場不好中小企業不能持續的時候，大企業可以順利接盤，不使危機擴展。我們應該盡快建立一套靈活的機制，讓那些有資金的大發展商可以把小發展商並購起來。這樣即使是個别開發商出了問題，也不會影響到大市，影響到項目本身的進度。

　　關于通過土地增加供給降低房價，我一直有着不同的看法。像北京這樣的城市，從長期看，土地資源是有限的和極度匮乏的，如果簡單的為降低房價而加大土地供應，先且不說這樣是不是真的能降低地價並通過加大住房供應而降低房價，就單從城市生長規律和城市功能逐漸完善角度來說都是不科學的。這是透支城市未來的手段，城市是有生命的，拔苗助長式的速生城市的做法，是對城市未來不負責任的，未來也是要為此付出巨大代價的。城市的管理者應該正視北京這類城市目前面臨的承載力的巨大壓力，在土地儲備上多為未來的保障性住房做好土地預留，而且要審慎合理的使用和規劃，确保城市在人口趨于飽和和穩定前的若幹年有着最大限度的承載能力。至于說商品房，它作為開放市場的商品，其價格應該由市場決定，只要不是前面說的銀行的錢無度地參與炒作的話，價格變成什麼樣都無可厚非。

　　我非常同意湯敏博士說的：讓房地産的恰到好處的軟着陸十分不易。小布什政府，迪拜政府，日本政府當時也不是沒有試過軟着陸的方式，但都失敗了，都成了硬着陸。我們這次能不能讓房地産軟着陸關繫到中國會不會出現經濟危機，關繫到未來中國能不能保持一個長期可持續增長的大問題。因此，不管有多難，一定要努力去做。全社會要幫助政府，幫助企業家闖過這一關。

　　一個健康的房地産和城市化要求穩步、可持續的發展，而不是透支未來、代價巨大的、僅僅追求财政收入和GDP的發展。前些時候在華大基因辦公樓看到一句話很有啟發：科學的發展才是硬道理。