2009•中國房地産激活之年

观点地产网

2009-03-26 09:23

  •   文/謝宇晗,合富輝煌集團副總經理、發展策略中心總經理

      兼具居住、保障和投資等多重功能,同時影響行業最廣泛的房地産自然成為内需啟動的重中之重,由房地産市場牽引内需啟動是下一輪救市大計的必然之選。2009将是中國房地産市場激活之年。

      2008年在嚴厲的宏調政策推動下,中國大中型城市房地産市場普遍進入下行調整軌道,房價回落,成交萎縮。作為對前一階段房地産過快發展的反彈效應,這種歸位調整從2008年開始就面臨超調隐憂,直擊置業主力的抑制政策令供求失衡、接踵而至的自然災害使過度觀望情況日漸顯露。在下半年更遭遇了罕見的全球性金融危機。

      由于外圍經濟環境不斷惡化,我國進入降息周期,并推出一系列救市措施,保增長擴内需調結構。政府财政投資和内需發展走勢成為中國經濟抵禦外部不利因素沖擊的關鍵,相對當前受困于經濟危機的主要國家,充裕的财政支付能力和巨大的内需空間正是中國的優勢所在,然而,在社會保障、公共服務體系在近期内難有較大改觀的背景下,意圖立即啟動居民消費未必可行。而兼具居住、保障和投資等多重功能,同時影響廣泛的房地産自然成為内需啟動的重中之重,由房地産市場牽引内需啟動是下一輪救市大計的必然之選。

      繼上世紀90年代房改政策之後房地産再次擔負起拉動内需的重任,這也給2007年第四季度以來持續低迷的樓市帶來生機。而身陷困境的房地産市場究竟能否在2009年承載如此重任,解除内憂、克服外患,無疑正是各方關切所在,我們認為過程未必一帆風順,但多赢結局可以期待,2009将是中國房地産市場激活之年。

      從需求層面考察,2008年房地産市場成交低迷根本原因并非住房需求萎縮,旺盛的房地産需求從未改變并且依然存在,隻是由于06-07年房價過快上漲及随後的房價下降,而開始持币觀望。

      一般認為上一輪房地産市場轉入低迷始于2007年9.27房貸新政,中央嚴厲的調控政策強壓下了那一個繁榮周期。事實上在當年中期國内主要中心城市已經開始出現量價分離,主流置業者追漲的熱情明顯減退。

      當然,2007年9月的政策轉向和2008年9月後逐漸顯現的金融危機也是不能忽視的外部因素。但我們認為前期房地産市場成交大幅下降的本因在于,房地産業過度依賴金融杠杆,導緻地價房價間的自激式上漲,脫離了需求基本面,房地産價格超出現實市場需求承受範圍。927新政令房價調頭向下更進一步加重置業者的觀望情緒。

      而從房地産市場需求基本面來看,中國新增城市人口的置業需求和原有居民改善居住品質的換房需求仍在持續增長,也有伴随着城市化進程和城市經濟發展繼續增長的巨大空間。

      所以2009年房地産市場面臨的核心問題就是激活持币觀望的置業需求。

      城市居民足夠的購買力是置業需求激活的第一前提,購買力與購房成本的匹配是激活需求的關鍵。近年來我國大中型城市居民可支配收入基本可保持每年10%左右的增長,儲蓄率也在逐年增加,到2008年10月我國居民儲蓄總額已超過20萬億。同時房價在2008年普遍有了較大幅度降低,尤其中小戶型産品增多更有利于降低住房總價。業界呼籲已久的房貸政策也于2008年年底開始松綁,預計在2009年貸款利率仍有較大下浮空間,此外房地産交易相關稅費也在陸續下調或減免,并且可能依據激活需求的需要繼續調整。預計2009年房地産置業者購買力相對增加幅度應在20%以上,已經降至甚至低于兩年前樓市繁榮量價平衡時期的水準。而且整體利率的下調也有助于促進住房消費需求釋放。

      而此時,房地産企業出于促銷目的實行的降價措施也将很快獲得市場回應。從2008年底救市新政出台以後的成交情況來看,不少城市房地産市場已經有明顯回暖,在12月達到全年月度銷售量的高峰。部分發展商略作降價促銷即獲得置業者熱烈回應。這表明雖然由于房價下跌導緻追漲性置業者退場,但當房價回落至主流置業者購買力承受區間時,以自住為主要目的的需求即會走出觀望入市購房。

      供應層面來看,2009年内房地産市場供大于求的局面尚無法逆轉,但将有明顯緩解。因為造成供求失衡的主要因素,在2009年已經有了徹底改變。正如前文所述,2007由于房地産市場受金融市場驅動,大規模圈地、上調房價和銷售目标,但這種基于地價與房價自激的産業擴張方式在2008年最終導緻大規模的供求失衡、樓盤滞銷。在2008年房地産企業增持土地規模已經大幅縮減,國内規模較大的房企中,除萬科、保利等極少數企業外基本沒有在2008年增加土地儲備。同時,多數企業明确提出了以銷定産的開發策略,2009年房地産市場新增住宅供應将有較大幅縮減,而以消化存量住宅為主。

      政府計劃内的保障型住宅在2008年對房地産市場供應有一定影響,但總體規模不大,預計在2009年,雖然中央政府規劃建設保障型住宅規模有所擴大,但從投資額度來看實際供應增幅有限。而且鑒于2008年土地财政收益情況及當前供求形勢,地方政府執行意願和能力均不能高估。

      雖然存量商品住宅對2009年房地産市場營銷仍将是比較嚴峻的考驗,但供求壓力緩解,并逐漸趨向平衡卻是必然。

      從中長期來看,2009年激活房地産市場是中央政府拉動内需的必要舉措,也是導流銀行系統金融“堰塞”風險的必要措施,更是完善城市住房機制的必然要求。正如當前宏觀經濟層面的救市政策最終還是要落實到發展方式的轉型和經濟結構的調整,樓市新政同樣要立足于對房地産市場機制的發展和完善。回顧2008年房地産市場的軌迹,可以看到,當初嚴厲調控政策的幹預,旨在糾正房地産業明顯偏離市場現實的發展趨勢,令其回歸市場基本需求面,避免更大風險。否則,或在市場逆轉時,房價從高位下跌,造成較大比例按揭負資産,房地産複蘇過程将更加漫長,也就不可能再被賦予撬動投資、拉動内需的重任了。

      但另一方面,房地産的調整和轉型同樣不能在市場休克的條件下進行,市場的根本在于循環,以完善的梯度消費機制和稅收機制,促進各種層次需求合理釋放,使社會各方面、各層次的利益和諧共存。而在提振經濟、保增長的背景下激活房地産市場正可謂恰逢其時。

    撰文:謝宇晗    

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