房貸新政利好樓市 惟作用有限

观点地产网

2008-10-30 17:44

  •   現在新調整後的計稅和貸款方式并未真正緩解房價虛高對于購房人的壓力,市場短時間内依舊不會走出觀望情緒。

      财政部網站發布消息稱,從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。消息指出,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分别下調0.27個百分點。

      對此,我愛我家認為:

      1、本次新政策的出台對于房地産市場的整體交易是利好的

      本次調整涉及範圍包括計稅和貨币政策兩個層面。對于居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的需求在一定程度上起到刺激作用,對于恢複市場交易、恢複市場信心起到一定的積極作用。

      2、在目前的市場情況下,本次新政策中的調整作用有限

      目前在二手房交易流程中,包含的所有稅種(見下有表格)相加占房屋總價近10%。也就是說100萬的二手房,僅稅收一項即可占到近10萬。而在所有稅種中,比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營業稅和1%的個人所得稅,但此次調整沒有涉及這兩個稅種,隻是對萬分之五的印花稅減免,1.5%的契稅下調至1%。明顯可以看出,在近10%的稅費中,免去的1.55%稅費是多麼微乎其微,可以說降稅的力度不夠大。真正能為省去僅占0.55%的稅費就去買100萬房子的人應該還是不會太多。

      3、短期内,市場不會馬上走出觀望情緒

      老百姓真正關心的不是在于稅費的減免而是房價。這從以下的案例就可以看出:

      以一套80平米總價100萬(首付20萬、貸款80萬,貸款期限20年)的房子計算:

      契稅按照原先的1.5%征收是15000元,按照新政策降低至1%征收的話是10000,可以節省5000元稅費。

      印花稅按照原先的0.05%征收是500元,按照新政策可以減免,則節省500元稅費。總計節省5500元稅費。

      本套房産本身是普通住宅按原先的稅收政策不需要繳納土地增值稅,新政策也将個人銷售住房暫免征收土地增值稅。所以實際繳納稅費中沒有變化。

      按照等額本息的方法計算,原先的優惠利率為基準利率7.47%的0.85倍,還款額為5893.91元/月,現在按照優惠利率的0.7倍計算,還款額為5381.37元/月,20年共節省123010.02元。

      因此從上述案例可以看出,現在新調整後的計稅和貸款方式并未真正緩解房價虛高對于購房人的壓力,市場短時間内依舊不會走出觀望情緒。

      4、市場恢複信心還是要看宏觀經濟的走勢和影響

      股市從曾經最高的6100點降到低谷時期的1800點,使很多中産階級的資金基本被套牢。本來這些人是有實力購買房産的,但是套牢的事實已經讓這一大群購房人退出了買房、改善自住條件的行列。雖然本次已經減免了部分稅費,并且調整貸款利率,但是這部分人群也未必會出手買房,還需要宏觀經濟整體向好,股市重新飙升才能真正促進這部分購房人群重新出手購買。

      5、目前的經濟增長速度放緩,中小企業關閉使人們對于未來預期不夠明朗

      由于金融危機的爆發,整體經濟增長速度放緩,很多人對于未來工作的預期都充滿顧慮。我的工作會不會穩定?未來工資還有上漲空間麼?對于股市還該不該寄予期望?目前和未來的情況還能不能買房或者購車?一旦失業,我将如何還貸?等等一系列問題,幹擾着很多人在處理大宗消費上的态度。這不是一兩個稅費的減免和利率下調就能馬上改變的,還需要整體經濟環境的明朗和信心的提升才能進一步轉變觀念。

     

    撰文:我愛我家    

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