一周觀察：金融海嘯加速樓市破僵局

　　金融海嘯才真正令中央對經濟面臨的困難之嚴重性有更高估量，或将成為調整政策心态的一個重要契機，與98亞洲金融風暴頗為相似。

　　進入下半年，中央政府已經對宏觀調控導向進行微調，“兩防”變為“一保一控”，将保持經濟平穩增長放到首要位置。我們也一直預期奧運後房地産政策會有更大調整，而近期美國三大投行和AIG引發的全球性金融海嘯更強化了這種判斷。前一段中央政府果斷下調銀行基準利率和準備金率，随後又推出印花稅單邊征收等新舉措，幾乎是連鎖反應。預計接下來還會有直接針對樓市的政策出台，整體情況或可以“98亞洲金融風暴”作為參照。

　　金融海嘯對内地樓市的影響主要在于企業與政府決策者，市場心态和政策心态都會有相應改變。

　　很多房地産企業沒有預料到房地産市場的調整時間持續如此之長、影響如此之深，企業的判斷失誤恰恰是市場何以如此的關鍵原因。我們的多數企業缺乏應對樓市下行的心理準備和決策經驗。随着買賣雙方的觀望和試探過程拉長，供求博弈最終形成膠着，陷入牛皮市。整體成交量、成交價格等指標不足以準确反映實際供求情況，市場走勢不明，導致房地産價值依據嚴重分歧，信心流失。

　　房地産企業基于土地、開發成本、利潤和固定資産本身所具備的增值特性的估值，由于缺乏足夠成交量支撐，並不足以令買家信服。而市場的現實是，05、06、07年房價上漲的周期結束以後，市場很難判斷房地産價值應當處于何種位置，房地産企業單方面給出的定價難于獲得認同。或做一個假定，某城市房價原為均價10000元，在企業估值在三年後極可能漲至12000，但在當下的牛皮市，你很難賣到10000元甚至9500元，即使事實上你或許並未高估，也很難成交，對于多數企業這是一個很難接受也不願意承受的現實。

　　長期來看房價曲線很難處于水平狀态，而是呈波動狀上行。所以在這一個調整周期我們一直強調要有一個築底動作，以房價觸底導致成交有效回升，作為上一個房價波動的完結，並開啟新的波動周期。

　　金融海嘯本身就是美國金融投資業的一次下行破局，徹底結束“次貸危機”以來的僵持局面，重建新的經濟格局。同時這也使我國房地産企業面臨更加緊張的融資環境，對于依賴境外融資與市場博弈的部分房企而言，金融海嘯必然迫使外資對内房企投資釜底抽薪，将使其緊張的資金鍊雪上加霜。

　　這一切将促使市場先破後立，預計房地産企業會把握08年底結算前的最後機會，所以“十·一”前後将是樓價破位下行，以提高成交實現築底的關鍵時期。

　　金融海嘯實質上是實體經濟回落在金融業的集中反映，也可能反過來再次強化全球經濟下行的預期。而全球實體經濟回落對我國出口經濟的影響在2007年下半年就已經有充分表現，但金融海嘯才真正令中央政府對中國經濟面臨的困難之嚴重性有更高估量，這或将成為調整政策心态的一個重要契機，與98年亞洲金融風暴頗為相似。中央在金融海嘯後第一時間出台新政救市，印證了這一點。

　　事實上，今年7月中央已經認識到經濟大幅下行的隐患，将保持經濟持續平穩增長列為調控首要目標，但仍将控制通脹置于突出位置。金融海嘯意味着金融泡沫破滅，通貨膨脹壓力将大幅減弱，甚至預警在過剩流動性消弭之後可能出現通貨緊縮。預計金融海嘯後，中國可能進入降息周期，9月16日只是一個開始。

　　而房地産将可能因此重獲政策框架中的内需地位，十年來我國經濟發展三大動力：出口、投資和内需，而房地産一直發揮着極其重要的拉動作用。前幾年由于房地産價格上漲過快，投資甚至投機比重過大，中央政府多次出台政策調控，並強制調整産品結構以保障中低層市民置業為要旨，現在或許再次重估房地産行業價值。

　　目前預計中央可能會在房地産政策方面進行直接調整，當然防止房價過快上漲和投資投機者對普通置業者的擠出效應仍是政府的一大顧慮。所以我們傾向于認為房地産政策将把對換房置業需求納入鼓勵消費範疇，将區隔線從基本居住保障上提至以舒适居住為目的的改善需求，最直接的可能即調整927房貸政策，降低部分住房貸款利率。

　　目前趨勢來看，後期房地産市場如有救市或許不會指向房地産企業，而是針對置業者，弱化對中等層次置業需求的抑制，也會從另一個方面逼強房地産企業成交動力。如此房地産即有望進入啟新一輪政策周期，現在或許就是黎明前的黑暗了。

　　（作者為合富輝煌集團副總經理）