任志強：衡量房價上漲的合理性

        由觀點地産機構、第一财經日報、搜狐網、焦點房地産網、全國工商聯房地産商會共同主辦的2007博鰲房地産論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。經過2004年到2006年的房地産宏觀調控之後，中國房地産依然欣欣向荣。然而關于宏觀經濟風險的争議導致我們對中國房地産的未來依然充滿了困惑。我們不知道中國是否面臨真實的經濟風險的挑戰，不知道或将到來的經濟風險将給中國的房地産行業帶來什麼？我們不知道未來的行業規則會有怎樣出人意料的轉變，也不知道下一輪更為猛烈的宏觀調控會落在那里？面對越來越高的信貸門檻，與越來越高的土地價格，中國房地産行業與金融行業的接軌将把行業導向何方？在2007博鰲房地産論壇中，或許能找到答案。以下為2007博鰲房地産論壇8月17日上午任志強演講實錄。

 　　任志強：未來看什麼？未來主要看大家有沒有錢買房子，如果大家有更多錢買房子呢，可能發展商心里就踏實一些，如果大家窮得都沒有錢買房子，發展商也就完蛋了。涉及到未來涉及到全面讨論更多的都是房價，這個前幾年小範在博鰲會上說：“我不說房價，因為也搞不清楚是漲還是降”，也有人說房價很快會跌了，跌的一塌糊塗，因為政府會宏觀調控，我不想不管政府做不做，關鍵是看大家有沒有錢買房子。我今天用的題目：衡量房價上漲的合理性。

　　具體合理不合理大家判斷，我只是把一些數字列出來，讓大家看一下，我們經歷的是怎麼樣的一種情況？第一，GDP和CPI，從98年以來，我們可以看到兩個上漲速度是一高一低，高的是我們的GDP平均在9以上，CPI平均在5以下，只有今年的7月份在連續多少年以後第一突破了5。但是，目前可以看到肉價已經下降了，也可能全年平均下來的GDP總數仍然在5以下，說明大的宏觀背景，宏觀背景就是經濟在總體增長的時候，看不到哪個國家房價不增長，如果哪個國家房價不增長，恰恰是總體經濟不增長的過程。

　　上面那條線是我們的GDP變化，中間細的是房價的指數的變化，可以看到在04年宏觀調控之後，房價高于GDP增長速度。但是，這里沒有扣除物價上漲指數，假定物價上漲指數進行調整之後，我們會發現房價從來都是低于GDP增長速度的，這個房價讨論收入的時候，國家公布的數據都會明确提出來，扣除物價指數之後增長多少？但讨論房價時候從來沒有人說要扣除物價上漲指數，不知道是大家故意的疏忽，還是故意想說房價漲的過高。住宅銷售價格和商品房銷售價格略有差别，但是我們可以看到，調整後的商品住宅銷售的價格，也是遠遠低于GDP的發展速度。房價指數增長的情況，房屋銷售價格增長在宏觀調控之前，基本上一種下降的趨勢，這幾年基本是呈下降趨勢，04年達到最高峰以後，基本上處于下降趨勢，在今年4月份才開始上調。

　　我們看看人均收入和房價增長情況，商品住宅是圖里看的最深色的線，這是住宅銷售價格。但是，這個收入增長卻是是往上翹最高的線，這個直到03年。再看04年以後，從住宅銷售價格和收入情況變化，也可以看出來，城鎮實際增長是遠遠高于住房價格的增長，這兩個差距是巨大的。02年到06年收入增長，這張表上很明顯，這是主辦單位之一《第一财經日報》的資料，在收入資料平均這幾年基本上維持在13.5，城鄉余額增長是16.8，高于我們收入增長的比例，也就是說大家還是有錢的，消費支出是下降的。最主要的恩格爾指數的變化，這一個是城市，一個是鄉村的，下面那條線可以明顯看出，連續這麼多年里頭，城鎮居民消費家庭恩格爾是下降的，大家有更多的錢可以進行消費了，買房子不買房子是個人的偏好。

　　職工工資增長比例是更高的，平均這幾年都在13%以上，一季度是16.8，二季度是14點多，4年的過程中，從2002年全國在職職工工資是1萬3千億，到06年變成2萬3千億，人均從12000塊錢增加21000塊錢，在4年多的時間接近翻了一倍。但是，房價沒有翻一倍，這是二季度扣除物價指數以後，我們的人均增長漲了14.2%今年房價增長並沒有高于我們的收入增長，每個人都算房價收入比。但是，每個人算的方法不太一樣。幾年前，我跟易憲容交鋒過，我們認為按照國際上的方法，房價收入比從來用中位數，沒有一個正式國家公布的房價比是平均數，中位數表示三個，第一是收入的中位數，房價的中位數，房屋廚房面積的中位數。不是說我按100米算，而是按全部交易成果之中房屋面積的中位數來計算，我們沒有發現中位數真正有多大距離，即使和發達國家相比，我們也沒有多少距離。從房價收入比來看。我們是逐步下降的，什麼意思？就是收入增長速度是高于房價增長速度。但是，普遍銷售的情況，存量的住宅水平去很低，這也就是說為什麼很多人在積極買房子，昨天在和鐘偉讨論的時候，舊房子不是房子，所有人都認為舊房子成垃圾。鐘偉特别舉個例子說，95年蓋的房子，離了現在不到15年的時間，這個房子應該被淘汰，沒有寬帶、燃起、電話線，所有都在樓梯打洞，打了一堆的洞，包括沒有空調也在房上打洞，按照這樣的說法我們的房子永遠不夠。

　　8月6日，大概美國時代周刊特别調查了，我們30歲以下的成年人大概有3億多，30歲以下的成年人連續三年工作人均是34，是所有年齡組增長最快。到2015年30歲以下的成年人将近5億人，他們恰恰是這個階段收入增長最快的階層，也是結婚生子購房需求、剛性需求最強烈的一個階層，因此在普遍人均居住面積70多平米的時候，他們會說70多平米不夠我住的，要結婚現在套房子，在網上可以說。很多人說，這次低把收入家庭的住房問題政府解決了。工薪家庭的沒有辦法解決，所以，買100米的房子，才能去結婚，可是錢不夠，全世界沒有政府會照顧沒有成家的單個納稅人。在香港的法律上規定，單個納稅人無權申請經濟住房和居者有其屋，在沒有成為家庭之前，我們在所有的文件明顯看到，都是按家庭解決住房問題，不納入家庭的人無沒有資格談。

　　現在很多年輕人，網上給我帖子，我今年23歲，我想買一套住房多少平米的住房，要我回答你不該買，很重要的是如何證明大家有沒有錢來買房子，我們用的一個國際上通行的數，叫做住房可支付性指數，這是我們工作室剛昨晚的一次研究報告，我們以前的研究報告可支付性指數從2004年公布，各個地區也做了一個專項，這次做了一個專門的解釋，什麼叫可支付性指數？實際上除了正常的消費以後，有多少錢拿來買房子或者進行住房消費，全世界通常認為，一個家庭在持續支付持續住房收入之後，其收入仍然可以維持其基本生活水平，包括滿足衣、食、行、醫療、教育，如果小于30%說明指數小于100，大于30%就說明指數大于100，大于100就說明有能力購買好的房子，30%是多數國家衡量標準，比如說澳大利亞定為25%，歐洲大部分定為35%，所以，我們選用30%為指數。

　　這個消費指數首先要扣除就是基本消費，維持勞動力再生産的基本情況，這個數據數學模型不用，按1998、2004年包括衣食住行各個方面，而且這八項指出的整體變化扣除掉，每個家庭按照人均扣除掉，人均消費支出實際上，在98年、04年翻了一倍，人均可支配收入也翻一番，消費指出占家庭收入73.7%，基本消費家庭指出的比重基本上在總體收入是沒有發生的變化，就是食品占51%，到04年還是占51%，其它的基本變化就是醫療增加了0但家庭醫療設備減少了，文化余額增加了，基本上比例所占的是相等。這是根據統計局數字得出來的結論，最大的住房指出比例，扣除一繫列必須維持生活而用的收入之後，可以看看剩多少錢拿來買房子。當然也可以買别的，1998年到2004年不同收入家庭最大的比例差别是非常得大。

　　我們按照統計局規定，按最低收入戶、低收入戶、中等收入戶，中等偏上收入戶分類。最低收入戶包括困難收入家庭，明顯可以看出在中等偏下收入戶家庭頭，1998年可用于住房支出的已經大于30%，到了2004年上升了三分之一，主要是因為前面我說的，工作的收入增長，而消費收入的增長雖然是同步。但是，工資收入增長遠遠大于住房價格的增長。全部平均起來在1998年的時候，只有48%，2004年是67%，在銀行按揭的貸款中有一個很明顯的規定，月供不能大于月收入50%。把它作為一條基準線，現在實際的計算並不是他它作為基準線，因此這個可支付性指數是以月供主要住房消費指出進行設計，而且HAI在全世界各個國家去查，都是國家通用的，政府機構用于衡量和消費能力的房價基本指數。2004年城市居民家庭最大的月供比例，從居住住房、水電、燃氣各方面都居住起來平均下來是61.8%，由此通過公式倒算出來，在中國35個大城市中，HAI按25%的家庭收入支出買房子，其中有28個城市低于100，如果按35%的家庭住房指出，大概有12個城市低于100。如果按45%的支出大概有5個城市低于100。這個家庭收入支出比重越大的時候，家庭收入比重支出越小的時候，住房的價格就顯得越低的時候，從全國2005年平均住房價格計算，全國只有6個省市，如果把深圳從廣東分離出來是七個城市，高于全國平均價格，05年是3019。六個城市主要是北京、天津、上海、三個直轄市，然後加上浙江、江蘇、和廣東三個全國經濟發展最發達的地區，如果這六個城市，我們超過3000平均的房價，就變成1900塊錢，剩下的城市再大平均中，許多城市有1300，平均下來只有1900塊錢，在這種基礎上，即使漲20%，也不超過2500，所以房價到底有多高，不僅僅盯着這六個大城市，我們也可以明顯看出，這六個大城市HAI遠遠低于100的，北京只有68.89%，我們也從全世界各個核心城市去查了，在好的城市里頭數值都是最低的。為什麼？在國外和國内不一樣是自由流動居住，人們可以由自由的工作選擇權和居住選擇權，而我們國家目前還有戶口人額的限制，他們政府認為可之支付性指數越低越買不起房子，說明我這個城市競力越高，社會指數不會這麼低了，逐步提高了，所以是一種反向的思維，我們也可以看到，在這種表中，凡是HAI指數越低，或者低于100，恰恰說明這個城市吸引力對外的輻射能力對富有人群的吸引能力是最強。

　　所以，很多不是為了當地的人按照當地的收入來進行消費的，而是吸引更多有錢人來到這個城市，這也是集中城市化過程中的必然現象，通過房價作為壁壘，而形成一種自我調節，這種情況是不是可以看得很悲觀，如果按5%的收入，證明房價是過高了，但是我們恰恰不要忽略的另外一個重要現象，就是考慮存量住房條件資産下，住房可支付性指數的修整，目前，住房已經達到85%點幾，按建設部的米數是83點幾，按套數是85%點幾，這部分形成資産並沒有進入到日常家庭收入之中，所以，我們做了相應的調整。2005年，住房存量資産前後條件下對比，不考慮住房存量條件，最低收入只有43.8%，離100不到50%，這個數據差得很遠很遠，如果考慮到低收入家庭或者最低收入家庭，已經擁有的住房存量可以看出來接近100%，已經達到了93.1%，這個數值比我們剛才提到，北京68%點幾要高得多得多，低收入戶已經達到了185.3，完全有能力換房了。

　　中等以上收入戶就不算了，中等偏下收入戶達到441.1，也就是他可以買4套房。雖然我們在讨論房價已經很高了，很多人會用收入和房價做比例。但是，更重要的是你的支付性指數有多少？有多少余錢可以拿出來買房子，這可能是現在一個家庭維持必然生活之後可以用于消費的余額，根據這種計算我們發現未來房價的趨勢可能不是繼續下降，而且不是需要嚴格控制讓它下降，有可能按照支付性性指數還是必然的上升結果。

　　最低收入戶，以舊換新住房支付能力，這里面發生巨大的變化，在最低收入戶里面我們也做了一個分析，前面所說的加入存量住房以後，擁有房改房的人達到85.5，低收入家庭一定要社會保障，商品房的人可以達到因為他們不管怎麼樣都買不起房子，擁有商品房不買房子。結論，最需要廉租房幫助的住戶在整個計算中只有2.5的家庭，北京到目前為止，符合廉租房條件的人7.6萬人，已經解決2.6萬人，還有5萬多人沒有解決，大概一共有400萬戶家庭，平均起來不到2%，5萬多戶家庭為什麼沒有解決，一個是兩年以前北京市從6.5平米提高到7.5平米，如果按6.5平米計算，就沒有那麼多人。

　　另外，我們這些大部分符合廉租房拆遷戶，不願意去領取申請廉租房，申請之後就享受不到拆遷給它的的拆遷費，所以，北京屬于一種特殊情況，北京廉租房錢有多少？公積金盈余大概一年有将近6個億，可以用于支出，如果每個人按照一個家庭30平米的補貼，這是市場價格，就補900塊錢的價格，富富有余兩個多億就夠了，北京政府投入15個億，就是公積金的5個多億和财政支出的10億，用于建房的，這是政府最不願意見到，當它不屬于低收入家庭的時候仍然住在那個房子里，發補貼不屬于低收入家庭可能還能解決其它家庭的收入，得出結論是什麼？這些數字不是我的觀點，不要以為是我任志強說的，通過統計局各種數據得出來的結論，我們城市居民有更多的能力來用于更多的錢支付住房、消費，謝謝大家！

 鍊接：任志強簡介
        任志強有着長達11年的軍齡。談及軍旅生涯，任志強自認為收獲之一就是養成了一種革命英雄主義精神，而這種精神讓他在以後的創業中有了一往無前的勇氣。也許正因為這種勇氣，任志強在中國房地産界里頗有“任我行”的味道，年過半百仍展示強悍的“憤青”作風。而他的兩次“義無返顧”也流傳頗廣。 1981年的轉業在團里引起了争議，甚至有人斷言，部隊從此将失去一位将軍。但他們或許未曾想到，二十多年後，中國地産界多了一門“大炮”，一位“總理”。