深圳寫字樓市場逐步轉向價格補漲新階段

　　2006年是深圳寫字樓市場風風火火的一年。不僅價格上漲快，而且銷售也快。不過剛過過的1月，寫字樓市場就顯得平平淡淡，主要以消化市場存量為主。

　　福田供應一枝獨秀

　　2006年深圳寫字樓新增預售面積298283.61平方米，比2005年的403058.75平方米同比減少了26%。不過區域分布狀況與去年相似，在寫字樓市場上都是福田區一枝獨秀，成為整個寫字樓市場的供應大戶，並且今年在中心區和車公廟都有新增供應。不同的是，福田區寫字樓預售面積占整個寫字樓預售面積從去年的86.64%減少至今年的74.84%。除此之外，南山的寫字樓預售面積占比由去年的9.18%上升到今年的17.06%。不過随着中心區開發的逐漸完成，福田在深圳寫字樓供應市場上的絕對優勢也會逐步消失，取而代之将是南山和寶安。同時蔡屋圍金融中心建設所釋放的體量也不容忽視。

　　中心區價格水漲船高

　　2005年中心區寫字樓批量上市的時候，其均價為14000元/M2左右。而到了2006年5月新世界中心開盤時，其最初均價就達到了20000元/M2；荣超的經貿中心在銷售結束時整體均價高達22000元/M2；而年底開盤的财富大廈銷售均價高達25000元/M2。中心區寫字樓新盤價格真可謂水漲船高，大有“呼搖直上”之勢。這不得不得益于中心區開發建設的逐漸完善，比如：五個五星級酒店的建設(喜來登、香格里拉、祈年、麗茲·卡爾頓及馬哥孛羅好日子)，三個商業中心的成型(星河購物公園COCOPark、怡景中心城和晶島國際購物中心)，以及中心區地下火車站的規劃等。這一繫列利好刺激了中心區人氣高漲，支撐了價格的上漲。

　　紮堆上市變低調銷售

　　2006年寫字樓市場與2005年紮堆上市不同的是，其上市較為分散。截止12月初，2006年寫字樓市場的新盤大概有十來個，但基本上是錯開上市。正是這一時間差，直接導致2006年寫字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。雖然不是所有新盤是這樣，但半數以上的寫字樓在開盤時就已基本售罄，更有甚者還等不及開盤就已結束銷售。其中天利中央商務廣場、中國經貿大廈及經貿中心在開盤時就已基本售罄；而鵬基商務時空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營造“搶購”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，並且涉及金額巨大，這在住宅市場受控，尤其是“限外”情況下，寫字樓銷售的低調就不難理解了；從另一個方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對投資者對寫字樓市場投資熱情的高漲，高調銷售已然不必要。

　　價格補漲是漲價主因

　　美聯通過研究2006年寫字樓6月-11月二手寫字樓的價格與租金發現：價格的上漲速度要快于租金的上漲速度。這主要的原因是：一方面，深圳長期以來，寫字樓市場不管是一手還是二手，其價格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場價格無法同日而語，甚至出現本地一手寫字樓與住宅價格“倒挂”現象，所以目前寫字樓市場價格的上漲屬于正常的補漲；另一方面，由于住宅市場受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場轉投商業地産，這必然會活躍寫字樓市場的投資氛圍，推高寫字樓價格；同時，人民币升值利好，深圳經濟發展的良好勢頭，也是寫字樓價格高企重要原因。不過，作為深圳寫字樓價格高地的中心區，情況就恰好相反，即價格上漲速度遠慢于租金的上漲速度。其根本原因是中心區寫字樓價格基數大，相應的租金偏低。

　　通過上述分析，美聯物業市場研究部認為，随着深圳一手寫字樓供應的逐年減少，逐步從以市場供應為主轉向以價格補漲為主的新階段。