深圳寫字樓一二手市場實現互動發展

　　2006年是深圳寫字樓市場快速發展的一年。不僅價格上漲快，而且吸納周期短。美聯市場研究部認為：随着新增供應的減少，一二手市場已開始了良性的互動發展，互推價格上漲；同時一二手寫字樓的售價差距也必然會縮小，而租金的補漲也或将開始。

　　【一手市場】

　　寫字樓新增供應逐漸減少

　　2006年深圳寫字樓新增預售面積298283.61平方米，比2005年的403058.75平方米同比減少了26%。不過區域分布狀況與去年相似，仍是福田區一枝獨秀。但福田區寫字樓預售面積占整個寫字樓預售面積從05年的86.64%減少至06年的74.84%。而南山的寫字樓預售面積占比由去年的9.18%上升到今年的17.06%。随着中心區開發的逐漸完成，福田在深圳寫字樓供應市場上的絕對優勢也會逐步消失，取而代之将是南山和寶安。同時蔡屋圍金融中心建設所釋放的體量也不容忽視。

　　價格持續上漲，成交量減少

　　深圳一手寫字樓市場逐漸成熟，售價整體趨勢呈上漲态勢，而成交量随着新增量的變化而變化。經考察，其售價在兩年時間内上漲了一倍還要多，這與深圳特區經濟持續向好不無關繫。同時，投資者在受投資渠道的限制及住宅市場遭遇宏觀控制的情況下，寫字樓市場無疑就成投資者的資金集散地之一。

　　低調銷售依然火爆

　　2006年寫字樓市場與2005年紮堆上市不同的是，上市較為分散。截止06年底，寫字樓市場的新盤基本是錯開面市。例如：天利中央商務廣場、中國經貿大廈及經貿中心在開盤時就已基本售罄；而鵬基商務時空、敦煌大廈等開盤即告售罄。其實，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對投資者對寫字樓市場投資熱情的高漲，高調銷售已然不必要。

　　【二手市場】

　　二手市場售價普遍上漲

　　在一手市場的帶動下，深圳寫字樓二手市場價格全面上漲。部分寫字樓的二手均價格接近片區内一手寫字樓的價格，比如中心區的國際商會中心、諾德中心等寫字樓二手價格達到20000元/M2以上。

　　租金走勢呈現兩極分化

　　二手市場租金整體上持續上漲，但是不同物業因其檔次不同，又略有差異。該差異表現在：一方面，高檔物業其租金随價格的上漲而上漲，比如嘉里中心、地王大廈、諾德中心等；另一方面，大部分中低檔物業租金随建築折舊而略有下降，有利于精明的租賃客戶入市。

　　中心西區為熱點成交區域

　　深圳寫字樓二手市場還有一個顯著的特點，就是中心西區(包括車公廟和竹子林兩個片區)大多數寫字樓的租金和售價都在持續上漲。美聯市場研究部認為，這主要跟該片區内的客戶結構有關。在中心西區的工業園區為電子、IT等行業的上下遊企業提供了良好平台，所以備受客戶青睐。

　　結論：價格補漲是此次漲價主因

　　美聯通過研究2006年寫字樓下半年二手寫字樓的價格與租金發現：價格的上漲速度要快于租金的上漲速度。其主要的原因是：一方面，深圳長期以來，寫字樓市場不管是一手還是二手，其價格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場價格無法同日而語，本地一手寫字樓價格甚至一度低于住宅價格；另一方面，由于住宅市場受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場轉投商業地産，這必然會活躍寫字樓市場的投資氛圍，推高寫字樓價格；同時，人民币升值利好，深圳經濟發展的良好勢頭，也是寫字樓價格走高的重要原因。