深圳商業投資指南

观点网

2007-04-04 16:19

  •   俗話說得好:“一鋪養三代”,一語道出了商鋪投資的内在價值。随着2006年國家出台的多項宏觀調控措施,無疑給房産住宅的投資上了一個“緊箍咒”,住宅投資熱潮開始冷卻,而商鋪的供應量卻正在逐步放量,商鋪成為投資者越來越關注的對象。對于投資者來說商鋪成了他們股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新選擇。

    商業投資

      商鋪投資如買熱門股

      商鋪熱度升溫的主要原因有四點:第一、流動性過剩導致大量資金需要投資渠道,而房地産必然是其中的一個方向;第二、“國六條”和“國十五條”的出台事實上封堵了住宅投資的空間,擠出效應使得原本投資住宅的投資客紛紛轉向不受此輪調控影響的商鋪;第三、股市跷跷闆效應加大了商鋪投資的熱度;第四、一些熱點商鋪如商圈、專業市場等的成功運營刺激了對商鋪投資的熱情。

      新增供給分析

      2005年龍崗、寶安關外兩區主導供應,迎來了前所未有的商業地産發展速度,供應量大大超過關内各區,成為集中放量的新興區域。2006年南山、寶安和龍崗三區鼎立,南山區商業的潛值也備受關注,南山中心文化區的崛起是依靠地鐵1号線及濱海大道的開通,随着南山區委的規劃,西部通道的建設,将對道路兩旁的商業産生了較大的影響,該地區将成為深圳僅次于羅湖、皇崗之後的第三個口岸片區。

      成交價格:穩步攀升

      商業地産成交均價從2004年至今一直攀高不下,06年商業地産平均價格環比05年上漲了0.08%。商業市場存量值明顯上漲,老商圈的投資意向從一手商場轉向存量交易,二手商業地産将進一步擴張。租金分析:老商圈保持穩定,新興中心區成長快

      深圳商業用房租價穩中有升,空置率相對較低,成熟商業區仍然保持旺盛需求,租金逐步上升,非商業區的商業用房則略有下降。商鋪的投資的供給資源是有限的,帶來的利潤回報也是穩定的和有保障的老城區保值空間大,羅湖東門商業片區,2005年平均租金為96.40元/平方米,2006年為123.35元/平方米,漲幅為27.96%;福田華強商圈作為目前深圳最活躍、最具發展勢頭的商業區,目前已雲集20家銀行機構、20座高級寫字樓、40多家證券公司,該片區臨街商鋪租金較上年上漲50-100元/平方米。随着新政過後的商用物業市場供應與銷售高峰的到來,鼎成國際、飛揚時代大廈、中信地下商場、鋒尚街等總面積近10萬平方米的商用物業項目推出,更是将華強商圈的商用物業推向高潮。而南山中心文化區的快速成長是依靠地鐵1号線及濱海大道的開通,随着南山區委的建設,客觀上形成了商業的需求。從目前的情況上看,西部通道的相繼通車,青青花園、保利城花園、海珠城、西海灣花園等項目的社區商業住宅的整體規劃,将成為南山社區商業一股不可忽視的力量。

      商鋪投資前景

      2005年9月19日商務部、财政部、建設部聯合下發的《關于進一步做好地級城市商業網點規劃工作的通知》(簡稱《通知》)規定,2005年底前,全國地級以上城市必須完成商業網點規劃工作。出台這一政策主要是為了保護商業資源,防止地方政府盲目招商引資。而深圳因為早已對土地、資金方面作了嚴控,故且政策的出台對3年内的深圳商業地産不會造成根本性的影響。

      深圳商鋪投資錦囊

      1.大型超市:大型超市往往伴随居住區誕生,擁有聚集人氣的先天優勢;大型超市内的商鋪大多是分割型的,較獨立商鋪來說成本較低,經營靈活,因此風險也較低。從目前大型超市的商鋪銷售情況看,在超市開業時幾乎銷售一空,閑置現象比較少見。

      2.商業街商鋪:商業街的“經典”旺鋪,其優越的商業氛圍、穩定的客流量決定了該類商鋪運營收益水平較高。但其租金或單位面積價格也是高不可攀,在商業較發達的城市甚至會出現千金難求的局面。

      3.社區商鋪:從投資風險上考慮,更多投資者會轉移到商務社區商鋪,CBD商務區規劃都非常有限,在高質量定位的前提下,此區域内的商鋪投資潛力較大,甚至在未來幾年會成為商鋪中的稀缺資源。作為初次投資者,投資生活社區商鋪将最具潛力。一個新的生活社區只要項目定位準确,發展環境良好,随着生活社區的成熟所帶來的商鋪價值提升毋庸置疑。

    撰文:美聯物業    

    審校:0



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題