房價波動帶來調控新變數

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2006-11-06 08:59

  •   在宏觀調控政策高發期過後,我們注意到,以一線城市為代表,國内部分地區出現了房價大幅波動的迹象。

      深圳無疑是此輪房價波動的典型。最新數據顯示,9月份深圳商品住宅成交均價每平方米9345元,環比下降8%(8月份,當地住宅新房成交均價突破每平方米1萬元),而六七八三個月里,深圳房價漲幅連續名列全國第一!

      深圳房價高漲的勢頭趨緩,可能與新增供應量明顯加大有關。

      統計表明,9月份深圳市場共推出20個新樓盤,投放住宅8468套,共68.8萬平方米,供應套數環比增長37%,供應面積環比增長31%,為今年第二次推盤高峰。而8月份住宅成交4160套,成交面積約40萬平方米,環比分别上升46%和33%。換言之,相對于供應量的大幅增加,深圳的房價只是窄幅回調,反映房價上漲受到的阻力微乎其微。

      再來看看北京樓市的動向,它向來被業界視為政策及市場的風向標。9月份,北京普通住宅價格同比上漲11.8%,環比上漲0.4%,同期各開盤項目實際成交均價每平方米9931元。整個三季度商品房價格繼續快速上漲,均價已達每平方米9397元,與二季度均價每平方米7861元相比,上漲了19.5%。值得關注的是,今年1~9月,北京居民人均購房支出同比增加了近四成。

      最後是本輪調控最初的導火索上海市場。近日,戴德梁行屬下的泛城綜合住宅服務一位執行董事公開表示,目前上海内環以内房價比6月份最高峰時下跌了25%,一時引來不少争議。從上海官方網上房地産數據查詢可知,上海内環以内住宅成交均價6月份每平方米21229元,此後反復走低,9月份跌至每平方米15803元,跌幅與上述說法相符。同時這也是今年該區域内樓價的最低點。

      與深圳情況類似,上海住宅新增供求變化對樓價走勢也有一定影響。9月份上海内環住宅明顯放量,内環以内住宅的成交量24.36萬平方米,環比增加近68%,内外環間住宅成交62.72萬平方米,環比增加超過23%。總體而言,在供應及成交量倍增的背景下,房價走勢相對來說尚屬平穩。

      不過,有觀察認為,上海市中心區樓價的回落也許只是一種假象。據香港媒體披露,上海有些新樓盤公開售價是每平方米8000元左右,但僅僅是吸引買家的噱頭,其實際均價幾乎都在每平方米12000元以上。通常的做法是,如買家願意配合開發商或代理商“作價”,即可得到一定的減價優惠——如一套原價95萬元的單位,若買家願意配合賣方“作價”到70萬元,則最後成交價可以降到93萬元甚至更低。難怪當地業内人士私下認為,盡管當前上海樓市充分體現了調控的效果,但其真實成交價格並未明顯下跌。

      從以上一線城市近期樓價的表現中,我們至少可以得出如下結論:首先,國内房地産市場需求仍然強勁,購房者經過短暫觀望之後,又重新回來了;其次,伴随着購房者的回歸,房價發生明顯的波動,看起來上升勢頭更加強勁;第三,如果主要以房價漲幅是否受到抑制來判斷政策的實施效果,那麼本輪調控似乎並不很成功。

      不久前,國務院副總理曾培炎曾代表中央表态稱:“下半年中國宏觀經濟調控将盡可能不用或者少用行政手段,而主要采取經濟和法律的辦法。”但房價持續的漲勢仍讓人感到擔心。近日北京銀監局重提“未封頂樓盤不能辦理按揭貸款”規定,表面上是限制商業銀行的操作,其實是取消樓盤預售,雖非“行政調控”,卻有點兒“金融管制”的意味了。

      照此推想,中央恐怕未必能容忍房地産市場的現狀和走勢,未來一段時間内會否出台新的、力度更強的調控政策,值得高度關注。

    撰文:安邦集團研究總    

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