北京2006年二手房年中盤點 交易均價4710元/平

观点地产网

2006-07-03 08:36

  •   二手房交易量同比微漲二手房房價漲幅趨緩

      2006年上半年北京市二手房交易量為36000套,交易均價為4710元/平方米。

      據來自我愛我家市場研究中心的統計資料顯示,2006年上半年北京市的二手房交易量為36000套,與去年上半年同期交易量35616套相比,增幅為1.07%;與去年下半年交易量34564套相比,增幅為4.2%。上半年二手房交易均價為4710元/平方米,與去年上半年的交易均價4325元/平方米相比,上漲了385元/平方米,同比增幅為8.9%。就今年上半年來看,二手房市場整體房價漲幅趨勢平緩,價格曲線波動不大。整體交易數量與去年上半年數量基本持平,未能達到今年年初時我愛我家的預測數值。二手房市場房源依舊供不應求,整體供求比維持在1:5左右。部分核心區域的供求比例達到了1:10,市場供求矛盾嚴峻。

      我愛我家市場研究中心認為:今年上半年的北京市二手房市場總體來說表現為--總體交易量浮動不大,交易價格穩步上揚。從交易量來說,今年上半年整體狀況與去年同期略有增長,和去年下半年的交易量相比,增長幅度僅為4.2%。這主要是由于兩方面市場因素抑制了交易量的增長勢頭:一是“春節”假期所帶來的交易淡季,影響了1、2月份的市場交易量;二是五月中旬國務院以及九部委出台的關于延長營業稅規定時間的修改政策,使得五、六月份的二手房市場受到較大影響,房源數量釋放減少,交易量小幅萎縮,市場出現觀望情緒。從交易均價來說,根據我愛我家市場研究中心對今年1-6月份北京二手房市場交易均價的統計數據可以看出:今年1月份的二手房均價延續了去年下半年上漲勢頭,但由于受到2月份春節假期的影響而有較大幅度的回落;而節後交易量的放量“井噴”,使得今年3月份的二手房交易均價在量價配合的作用下大幅沖高上漲;4月份市場成交量持續上升,成交均價出現一定回落,市場表現平穩;随着市場購買需求得以逐步放大以及5月份時政府的新政公布,市場供不應求現象更加突出,北京的二手房價格再次小幅走高。再加上土地的稀缺性,二手房所處區域的地段優勢日益突出。所以,從今年上半年二手房價格的整體走勢可以看出,北京二手房價格保持着一個平穩上升的态勢,并且還将随着時間的推移而持續下去。

      二手商品房保持交易主體地位已購公房受到熱捧迎頭趕上

      據我愛我家統計資料顯示,2006年上半年北京二手房市場的主體交易品種與2005同期及2005年下半年相比變化不大。在成交屬性比重中,二手商品房依舊保持市場交易中的主體地位,占上半年二手房市場交易總量的58.2%。環比于去年下半年的交易比例53.3%,上升了4.9%。

      我愛我家市場研究中心認為:二手商品房保持市場交易中的主體地位的主要原因是,近年來商品房開發力度(查看地圖)的加大以及一、二級市場聯動的加強,許多高品質的房源大量地流入二級市場,交易量也從随之呈現穩步上行的良好趨勢,交易比重逐步上漲并最終穩居交易市場的交易主體地位。今年的新政延長了營業稅征收的年限,導緻很多業主為了規避稅收在五月底時集中交易,二手商品房成交量上升明顯。此外,6月由于傳聞市場開征個人所得稅,也讓部分二手商品房的業主不再觀望,果斷地将手中的房屋推向市場交易,從而使二手商品房市場的成交量出現再次增長。

      另外,由于新政的出台,目前市場處于一個觀望的格局,二手房市場的交易将向不受營業稅年限限制的房源集中。而這部分房源中以公房數量較多,受到了部分購買者的追捧,成交量明顯放大。市場的交易重心将會傾向已購公房,這一狀況會在未來的幾個月内得以充分的表現。

      朝陽海澱領跑郊區熱點漸增

      根據我愛我家市場研究中心上半年的統計資料顯示:城八區中,地域廣博的朝陽和海澱仍然是今年上半年北京二手房的交易熱點區域,分别占全市交易量的24.3%和12.0%;東城、西城、宣武、崇文四個中心城區的房源雖然在市場中很受歡迎,但受到老城區日益攀高的房價及有限的房源供給量等因素的影響,使得四個城市核心區的交易量總和隻占全市交易量的12.0%;豐台區和石景山區分别憑借其日益改善的基礎設施配套,以及相對低廉的房價的利好因素吸引了不少購房者的目光,其上半年的交易量分别占到總交易量的9.0%和3.3%。此外,以大興(全市交易量的8.3%)、通州(全市交易量的6.5%)、平谷(全市交易量的6.1%)、順義(全市交易量的5.8%)、昌平(全市交易量的5.6%)為代表的遠郊區縣在今年上半年的市場中表現強勁,其交易量增幅也十分明顯,未來走勢值得看好。

      我愛我家市場研究中心認為:城八區的領跑主要是其憑借着優越的地理位置以及成熟的社區配套設施所帶來的優勢,使得這些區域長時間受到了購房者的熱切關注。但随着老百姓購買心理的成熟和理性,二手房的購買需求已經不再向單一區域集中,二手房交易區域也逐漸向多元化轉變。另外,北京“兩軸、兩帶、多中心”城市規劃實施的加快,鮮明的産業特色及服務配套的極大改善也将帶動郊區購房熱。從數據中我們可以看到石景山區,昌平的交易均價上漲明顯,這不但與該區域内擁有軌道交通這一優勢有關,而且還與最近該區域内基礎設施配套的逐步改善有着很大的聯系。對于石景山地區均價的上漲,我愛我家認為這主要是因為石景山地區近年來利好不斷,首鋼的搬遷,石景山CRD的建立,區域生态環境的不斷改善,再加上區域内二級市場項目的大力推廣,使得這一區域吸引了衆多置業者的目光。再者市中心區域的二手房價格居高不下,超出了部分消費者的承受能力,這也成為了近遠郊區二手房交易均價小幅攀升的重要原因之一。

      中小面積二手房依舊活躍大居室戶型暫受冷落

      從我愛我家市場研究中心上半年對北京二手房成交居室及面積的統計數據可以看出:目前市場上低總價,中小戶型的兩居室依舊是市場中的購房者所密切關注的焦點。上半年面積在50-80平方米的,總價在30-50萬之間的房源交易量占市場總成交量的4成以上。在北京二手房的交易中起主導作用。由于受二居室交易紅火的影響,小面積的三居室也同時受到許多購房者的熱切關注,交易比重相應有所上升。另外基于今年新政所帶來的影響,二手房市場需求進入了觀望的局面,自去年以來大戶型二手房受到市場喜愛的現象将短時間消失。但考慮到未來二級市場中大面積戶型數量供給将會減少,因此不排除未來的二手房市場中大戶型房源再次受到市場關注的可能。我愛我家分析認為:适中的居住格局和交易價位,以及與購房者主流消費需求高度的匹配性決定了二居室必然成為市場交易的主體。雖然一居室總價相對較低,但有限的房源供給量及較低的居住舒适度制約了其交易比重的增長。而對于大面積、大戶型的二手房來說,其相對較高的總價注定其無法成為以首次置業者、拆遷戶為主要購買群體的二手房市交易市場的主流。

      引導二手房市場健康快速發展是滿足居民住房需求的正确途徑

      今年頒布的“國六條”及《九部委意見》可以說是政府對去年“抑制房價過快增長,打擊房産投機炒作”宏觀政策的進一步完善。這些政策充分表明了政府保持房地産行業健康穩定發展的決心。而且“國六條”中還明确提出“積極發展住房二級市場和租賃市場”,也為房地産三級市場的發展提供了利好支持。但是,從今年5、6月份北京二手房市場的交易現狀來看,我們發現:延長營業稅征收時限的本意,主要是想通過減少房産投資的收益來抑制投資需求,從而達到緩和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制約二手房市場的正常交易,緻使房屋交易成本的上升使得買賣雙方的交易意願減弱,市場上等待觀望的心态日益濃厚,從而導緻了二手房市場交易量的萎縮。

      對此,我愛我家市場研究中心認為:房地産二級市場的完善發展,不但是一個地區房地産市場是否成熟的标志,同時它也是平抑地區市場整體房價的重要手段。現階段北京市場的供不應求是導緻房價不斷上漲的主要原因,如果二手房市場十分發達,那麼二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升和一手房購房需求的減少,二手房交易比例的增加最終也能抑制整體房價上漲。因此隻有加強住房“一、二級”市場聯動,大力發展二手房市場,合理引導百姓消費,才能從根本上解決房價過快上升的問題。

      2006年北京二手房市場展望

      1、今年市場交易數量有望破“八”

      我愛我家市場研究中心認為:不可否認,今年5、6月份受到新政營業稅征收年限延長的影響,二手房市場交易量出現了短期下降。但是政府所出台的宏觀調控并沒有去限制二手房市場發展的意圖,其所提出的“提高首付”和“營業稅時間由兩年變成五年”等政策都是針對抑制房産“投機、投資性”所設的。因此對于以自住型剛性需求為主的北京二手房市場來說,從長期來看未來的市場依然會保持一個十分活躍的狀态。随着政府職能部門具體落實細節、方案的進一步制訂以及相關補充規定的陸續出台,人們在短期觀望過後,對二手房市場的需求将會更加強勁。二手房市場的交易數量将會迅速得以反彈,在足量的需求支撐下,市場将保持一個持續增長的态勢,下半年市場整體交易數量有望達到45000套以上,全年二手房市場交易數量突破八萬大關将指日可待。

      2、二手房房價仍将保持穩中有升的态勢

      相對于由房地産開發商單方面來決定的一手房房價而言,由市場和買賣雙方通過讨價還價最終達成的二手房房價的泡沫成分顯然要小得多。同時,城區土地資源稀缺造成的新房供給“地域偏遠化”和相應“交通成本的增加”,以及成品油價格持續上漲的推波助瀾作用,緻使二手房的“地段優勢”日益突出,因此二手房的保值和升值潛力較大。面對這些因素,再加上交易量的有效配合,我愛我家市場研究中心認為:今年下半年北京的二手房房價仍将會保持一個穩中有升的态勢。

      3、二手已購公房成交數量有望與二手商品房數量持平

      根據我愛我家市場研究中心的統計數據顯示:目前北京市二手房交易市場中二手商品房房産證發放時間在5年以内的存量大約占到70%。由于受到宏觀調控政策“延長營業稅征收時限”的影響,少部分此類物業的持有者會采取“惜售”的手段來應對市場所帶來的變化。另外,部分購房者由于不願接受業主将營業稅轉嫁到房價總款中。因此,未來北京二手房市場的交易将會向不受營業稅年限限制的房源集中。而這部分房源中以公房數量較多,受到了市場部分購買者的追捧,成交量明顯放大。市場的交易重心将會傾向已購公房,我愛我家認為:在下半年的市場交易中,二手已購公房成交數量有望與二手商品房數量持平。

      4、市場觀望時間不會過長

      去年北京市二手房成交71080套,其中二手商品房交易量占50%以上。在營業稅開征以後,為了避掉此稅,很多業主由售轉租。今年6月1号新政執行,營業稅征收從兩年延長到五年以後,那些本來再等一年半載就到期、可以避掉營業稅的房屋,現在還要等四年且會跨過奧運會最大的利好。再加上目前房源如此緊張的形勢下,這些業主的出售意願将會十分強烈。另外,雖然政府的宏觀調控會很大程度上緩解房價迅速上漲的勢頭,但是上漲的趨勢短時間很難扭轉。今年新政後購房人也出現了觀望的态度,但是觀望氣氛遠沒有去年那麼濃厚。目前的二手房是1:5的供求比例,沒有根本的改變,在房源十分緊張的情況下,大部分購房者還是選擇及時購買。所以,我愛我家認為:跟去年相比,今年市場觀望時間不會持續很長。

      5、政府在要求“積極發展住房二級市場”的同時,應當出台更多實質性利好政策

      今年的“國六條”及《九部委意見》是中央政府針對去年以來一系列房地産宏觀調控政策的進一步細化。其充分表明了中央政府引導和促進房地産業持續穩定健康發展的執政決心和理念!而且此次的“國六條”中還明确提出“積極發展住房二級市場和租賃市場”。但是,新政為二手房市場所帶來的實質性利好卻并不很多。我愛我家市場研究中心認為:單單依靠交易環節的稅收調控并不能真正的抑制北京房價的上漲。隻有加強住房“一、二級”市場聯動,大力發展二手房市場,合理引導百姓消費,積極增加有效房源的供給,才能從根本上解決房價過快上升的問題。所以,政府在下半年的時間裡應當更多地考慮如何将強二手房市場的交易量,增加二手房房源的供應量。隻有處理好這些環節,才能達到控制房價的預期目的。

      6、遠郊區縣二手房交易量保持上升态勢,軌道交通将帶動南城市場升溫

      随着北京“兩軸--兩帶--多中心”的城市規劃和未來城(查看地圖)市周邊地區開發的整體戰略的逐步推進,以及與此相對應的市政道路交通,基礎設施建設步伐不斷的加快,北京周邊地區的衛星城正在逐步由簡單的住宅型衛星城向集産業、商業、休閑、住宅、公共設施于一體的複合型衛星城快速轉變。随着這些周邊區域的産業特色越來越明顯,以及衛星城建設規模的不斷擴大,交通的便利、逐步完善的生活配套設施以及低廉的房價,必定會吸引越來越多購房目光。使得這些地區的二手房将會成為那些從老城區遷出的老北京居民和北京新移民購房的又一選擇。另外,新建的地鐵4、5号線施工逐漸接近尾聲,其沿線地帶周邊的二手房市場也受到了購房者的廣泛關注,尤其是一些品質較好,低總價的南城房源更是得到了熱捧。可以預見,這些地鐵線路的開通對未來南城二手房交易的帶動作用将會十分明顯。

    撰文:我愛我家    

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