重新思考中國的住房制度改革

　　從住房實物分配開始，我國實行的是全民的住房社會保障性配給制度，而貨币化分配則實行的實質是大多數居民完全市場化選擇性的住房消費制度。雖然仍有一部分廉租房的保障，卻被擁有産權的消費觀念所淹沒了。政府被土地出讓制度的逐利動機所驅使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會保障體系，忽略了政府承擔的彌補收入差别引起的低收入家庭住房保障的責任。

　　早在1998年23号文件出台時，許多專家、學者和開發商就提出了僅靠經濟适用住房政策和商品房市場的建立並不能解決低收入家庭的住房保障問題和市場競争中被淘汰的弱勢群體的住房問題。必須在市場化發展住房的同時，相應的建立必要的低收入家庭的住房保障制度。我曾于2000年《中國城鎮住房制度改革的思路》一文(發表于《産業論壇》雜志第九期)中列出了“建立可持續發展的住房制度”的專門一章，特别強調了“完全有必要首先建立一套完整的最低收入家庭住房保障體系制度”，也特别指出“而非靠單獨、臨時所發布的文件保證”。

　　但出于中國宏觀經濟處于亞洲金融危機的威脅之中，和中國有可能出現的通縮狀況，國務院否定了經濟适用住房可售可租的建議，改為經濟适用住房只售不租。希望靠房地産市場的發展與經濟适用住房政策來拉動投資與擴大消費，将全民在銀行的儲蓄調動出來，同時也靠住房的個貸将銀行的資金轉換出來，讓中國的宏觀經濟回到正常軌道。于是鼓勵住房市場供給與消費成為了主旋律。人人都要擁有一套帶有私有産權的住房和住房消費一步到位等政策與社會輿論導向掩蓋了建立住房社會保障和分層次遞次增長的消費模式。

　　由于缺少了住房社會保障的腿，政府把主要精力都放在了建立市場、發展市場、利用市場上。因此房地産市場在政府從土地中獲取城市建設與改造資金的同時，也出現了投資過熱、房價增長、貧富差别加大與市場規範管理不到位等一系列問題。如果試圖讓所有的家庭不分收入差别的都用市場化的方式解決住房問題，就必然會讓不同收入的家庭都擠入市場，用同一種住房消費的能力，要求市場提供相對于這種消費能力的戶型與産品。但實際市場是個用投資收益來吸引投資的非強制性經營行為，産品更多的只針對某一收入人群，而非滿足所有收入人群。當利益來源于特定人群的消費動機與能力時，産品就必然會去吸引與迎合能産生更高收益的人群，這樣就必然向政府會将土地賣給最高價者一樣，商品房也會向價高者傾斜，並增加市場的競争與淘汰能力。

　　發展市場與社會保障是兩個不同的命題，投資者一定不會讓自己面臨被競争縮淘汰的境地，也不會和無能力承擔建立社會保障的轉移支付的責任。缺少了社會保障性住房制度就會使市場附帶的被更多專家、學者和公民賦予了道德責任與公益要求，要求市場主體違背經濟規律，用完全公益的方式滿足住房保障制度的替代，並使這兩個不同的命題在一個平台上對話。

　　許多人說華遠是在給中高收入家庭蓋房子——“給富人蓋房子”，這是因為國務院關于房改問題的二次通知、“98年的23号文件”、“03年的18号文件”都在強調中國的住房供給制度中，商品房只面對中高收入家庭。中低收入家庭應用社會保障的方式提供與解決住房問題。

　　其實在98年之前，華遠大量建設的商品住宅絕大多數(近90%)都是中低收入家庭的拆遷安置房、用于單位實物分配的普通商品住宅，恰恰是新的住房制度讓開發商的商品房供給轉向了高收入家庭或中高收入家庭。

　　當住房貨币化分配制度出現之後，最突出的正是市場化建設的商品房的手硬起來了，但低收入家庭的社會住房保障的手軟下去了。而我所強調的恰恰是要從那時起就建立強大的住房社會保障制度。終于“國六條”開始将住房保障問題、低收入家庭的住房又政府解決的問題提到了責任制的層面，開始重視與強調幾年之前我們就提出的分層次解決城鎮居民住房的發展戰略了。

　　許多網民以為我是被更多的網民攻擊我“為富人蓋房”的觀點之後，才提出了用政府建立社會住房保障制度來解決“窮人”住房問題，以掩蓋發展商“暴利”驅動的發财夢，卻不知道建立社會保障制度的想法是在98年住房貨币化改革取消了實物分房制度的同時就提出的一種思考。

　　為回答這些疑問，我不得不将1999年開始的研究報告、2000年7月正式發表的《中國城鎮住房制度改革的思路》重新刊登在博客上，以讓更多的人了解，並更深刻的體會“國六條”的重大意義。

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