房産投資增幅将繼續回落

　　任志強：剛才聽了劉書記一個非常好的講話，把都江堰說的非常好。本來要我說成都規劃和城市發展的，我想就劉書記剛才說的談幾點意見。

        第一個劉書記說了一句，“我在蓬萊開一個會說，我們最大問題是成為一個旅遊城市後，所有的城市居民都奉獻給大家了，這種服務造成這個城市貢獻給世界的時候，我的城市居民也奉獻給世界了，再一次提升就是拼命的給遊客服務。”美國有一個小鎮，政府要修高速公路。他們堅決不同意。他們拒絕所有的政府投資，拒絕所有的道路，拒絕所有的遊客。但它的高收費達到2000美元。這就是你要充分考慮你的城市地位。你壓城成為安居，你就不能洗手大量的外來人口。因為我希望政府能把他定位好。

　　第二個是“我們政府可能也想把我們融入到成都的整個經濟體制中”，當我覺得我們得重新考慮考慮，是以我為中心靠攏還是向成都靠攏。在成都經濟圈里面你就會被淹沒了。如果以你為中心，你要成都向你靠攏，那麼你還是都江堰。嘎納非常小，也沒有機場，我和巴曙松去了摩納哥，摩納哥非常小，但是所有人都向摩納哥靠而不是摩納哥向别人靠。

        地方政府就是想讓人向他靠攏。新的城市規劃里面不要搞這個，這個可能是一個矛盾，是一個重大的矛盾，我們怎麼解決，時間關系。長春、包頭都是日本的規劃，現在他們的道路交通，沒有達到很窄。台灣大學已經增加了四倍多，比清華北大大。我們政府可能你三年以後就升官了，我們更多的傾向于政府行為的短期化，這種短期化就是一種矛盾，你是現實還是長遠。如果你要按三千萬美元來修你的道路，可能十年以後還沒有完成。你如果按三千多萬美元來修路，可能又修不好。這就是一個矛盾。這個一定會有一個很宏觀調控的對流行在里面。

　　最後一個就是在里面，“我們一定要在城市規劃里面給人優惠”。我想，我不是做專門的城市規劃，劉書記既然請我來了，我也要提幾點意見。不管好不好，請劉書記原諒。下面我想說我們的一些規劃。

　　一季度房價高速增長，實際上我們沒有看到這個過程，更多的人會擔心去年的宏觀調控産生的重大影響，我們也沒有看到這個影響。主要是當前形勢的這個問題，對這個分析，主要表現看最後2002年1到3月，我們各種面積都超出計劃。很多人認為到去年的宏觀調控到今年才結束了。

        一季度的時候，竣工開工的面積有增加。05年是低點，在今年一季度開始暴漲。04年2月份以後開始下滑。我們的投資04年開始下滑。國内外貸款快速增長。這巴曙松已經談到，貸款的增長主要是去年的12月份開始，陡然上升。但是明顯可以看到，對房地産的貸款已經高高速增長。04年年底和05年年初的對比。

        第一個反應了全國的定金及預售款的增長開始發生變化。4月份高峰後，一直下滑。我們看到2月中，很多地區2月份後銷售加速，包括去年的長三角地區和一些廣東、環渤海地區，都明顯的上升态勢。各種物業類型的面積增長，去年所占比例是下降的，現房比例是增長的。有八千多住宅，只夠去年的銷售量的三分之一。所以在判斷的時候是兩種不同的判斷方式。

        第二個二手房交易明顯發生變化。過去二手房市場差的地方有北京、深圳，這是今年我們“國六條”提出的二手房的交易量。美國可能是2千萬，重點是二手房交易，我們重點是一手房交易。如果沒二手房交易，就沒有一手房交易。這是銷售價格的體現。我們的最高點是05年的4月大部分房屋銷售價格是05年四季度到年底，這快是比較高。04、05年的宏觀調控都是在出現下滑趨勢以後出台的。去年05年在限制銷售中實際上已經開始下滑趨向以後出台的。今年是在房地産管理出台的，我們的政策是滞後于實際情況。這是環比增加指數我們可以看到二手房增加是加快的，一手房同比是不夠的，去年5月份下跌，今年可能增幅會加快。

        所以這個不能完全用環比來看。這個是環比指數。06年一月份是是全國最高的點。但二月份下降是直線下降。但我們真正在媒體上出現是2月份3月份開始說，房價全面暴漲。二手房的環比指數下降也是一個趨勢。二手房都是增長速度遠高于一手房的。尤其是預收房上漲，帶動二手房市場。我們在這個表里面可以看到，有九個市價二手房交易下降。

        並不是全國都出現飙升的情況。北京排在11位，包括長春，長春沒有怎麼開展，這幾年開始擴張。這些漲幅都遠遠超過北京。在二手房，有一部分是下降的趨勢，有一部分是上升的趨勢。北京增加並不高。我們國家太大，所以在不同條件下，區域有所區别。東中西部太大了，我們劃分九個區域來分析。長三角地區是重要地區，大部分地區是下降，期房銷售整個銷售面積上升。整個區域來說上海最嚴重。從價格來說，也是上海。到06年已經在收縮了，珠三角地方也是我們的重要發展地區之一，在04年的時候實際上是一個上升的趨勢。

        我們從上面可以看出來，都處于下降趨勢。供求增加，一定會發生變化。05年價格增長不快的。06年是高增長。期房和現房的銷售都是增長不足。環渤海地區，北京、天津、山東一部分地區是價格指數增長比較快，其中一個重要的原因也是前兩年的土地，從01年開始作為最高峰，然後急速下降，供給嚴重不足。環渤海地區價格增長，但我們可以看到，供求線索明顯下降。我們用它來表示供給和需求的關系，這個矛盾是占主導地位的，造成的後果就是持續的增長下降。從房屋價格來說，有一部分是負的，有一部分增長是非常高的。很多城市的增長是遠遠高于北京的。就因為北京在中央所在地。而銷售的增長也可以看出來，期房銷售的增幅和現房也是非常高的，這個需求矛盾也是非常突出。

       我們預計二季度繼續保持增長，但增幅會繼續回落。即使不出台“國六條”也會繼續回落，因為沒有理由繼續限制，“國六條”沒有嚴格限制土地，它是調控住房結構的調整。05年的1月份以前，4月份以前，我們看到房地産固定資産投資增幅是高于全國城市的投資的。但宏觀調控之後，實際上增幅已經下降了，房地産投資和固定資産投資相比差距是越來越大，說明我們的比重並沒有完全增加，應該有所平穩。可能還會出台一些政策，但是我們認為加息0.27，如果抑制了需求，投資的增幅都會減弱。

　　另外我們簡單介紹一些争論比較大的問題，一個是商品住宅空置率的問題，這是報紙上争論比較多的。國内和國外空置率的比較，國外是有明顯的率的，比如香港的報紙就會公布這個比例，比如說當年60%到80%，第二年之後會公布一個比例，就是空置房的銷售之後的一個空置率，一個就是以往的空置率基礎上的空置率。美國主要是調查署。所以美國定義非常清楚的，你空置的情況，他會在調查報告中做一個清晰的分析，它是有一個明确的概念。以美國的媒體的話，它的空置率單位的情況已經很清楚，它有明确的定義。

       所以這個住宅就是一個出售的住宅，拟出售和再出售，就是存量房和增量房。我們用的是當年的情況。我們的空置率是指在年度内的空置率。他的標準是不一樣的。我們2002年的發的統計和2003年發的統計，標準是不一樣的。我們會争論，這是因為我們發布的面積。

        所以統計局用統計局的數字，建設部用建設部的數據，所以他們定義是不一樣的。除了空置率的統一外，對房價也有一個統一問題。最好出台一個更科學、更好的信息系統，不要讓走老路。國内的空置面積主要是針對增量市場的。到目前為止，我們沒有空置率的標準方式，這里頭差距很大，我們覺得如果國内的學者專家，你對國内情況你做就做，你要做對比的時候你要搞清楚國際上概念是什麼，不要把不同概念的東西擱在一起。概念差距差得非常大，但是你要到國外對比一定要用國外的同一的公式來對比。 随着增量房子的增長，所占的比重明顯下降。

　　這是1998年到2005年的空置房的圖表，我們施工和開工的增長，這個增長是不好的。我們看到空置率的比例是下降的。我們把空置面積和施工比例、開工比例分别做對比。我們認為，做對比空置率是下降了。

        另外一個就是大家關心的北京，北京的房價增長是引起全國轟動，少數特别地區大城市房價增長過快，這個變化很明顯，房屋銷售價格的變動指數是在05年2月份以後開始下降的，租金指數開始上升，我們很明顯的看到，租金變化和房價的變化是一個巨大的差，我們的期房銷售的時間差。現在的銷售價格，新建商品房的銷售價格，每一次增幅是往下掉，並不是還在持續的增長。從統計數字來看，增幅是回落的，但二手房增幅是增長的。我們按月計算以後，05年的12月份或06年的1月份，大家開始反映的時候，實際上已經開始變了。二手房的交易價格在上升。

       實際上一個原因就是央産房不能進入市場交易。因此它的交易增幅增加。供給持續下降，需求持續上升，就這是北京二手房上升的原因。實際上北京每年的增幅不到3%，從02年7月份開始實行一系列指數都下降，所以從04年這個過程中，必然會出現供給不足。這個是技術指數變化。我們認為一季度的新開工面積會加大下一期可能回落的可能。我們可以看到各項指數的回歸，從最高點、最低點的平衡，負增長都是向中間回歸的。我大概就是介紹這些情況。謝謝各位。

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