中國樓市将進入五年大熊市

　　總體而言，以上海、杭州、南京、北京、蘇州等為代表的在過去幾年里房地産曾經持續狂熱過的大中城市，房地産價格在2006-2007年起将明顯向下轉折並步入五年以上的大熊市。

　　房價之所以從目前的價格将向下轉折走熊的最根本的要素是(1)居民目前的收入及接下來的收入增長水平所能支撐的房價水平大大低于目前的房價；(2)房地産開發商持續狂熱開發導致的供給量與居民剩余的及自然增長的居民購買力之間供過于求的剪刀差将越來越大。除非接下來居民的收入水平持續大幅增長，並且開發商大幅放慢建房速度，房産價格才可能繼續維持目前的價格水平或甚至繼續穩步上揚。

　　借鑒國際經驗，在終于達到幾乎所有的人都相信房地産價格仍将持續上揚的狂熱程度之後繼續維持高位之後的2到3年之間，房地産價格将出現向下反轉的拐點。其原理並不復雜：所有的人都堅信房地産仍将持續上揚，其中就包括了這個市場的需求方居民和供給方開發商，居民堅信房價将繼續上揚之後，就會急不可待地全力搶購房産，開發商堅信房價将持續上揚之後就會大刀闊斧地全力開發房産。如果在他們樹立這樣的信念之後樓市繼續保溫2年以上，絕大多數居民的購買力就會得到釋放，而開發商的供給力的噴發卻要滞後2-3年，于是居民剩余的購買力加上自然增長的購買力越來越無法消化越來越大的供給量。

　　居民在購買了一次房産之後，要等待10-15後才能夠積累起新的購買力，而開發商大多借貸開發，當供過于求持續一定時期之後，部分資金鍊吃緊的開發商将降價促銷，頭幾次受到剩余購買力的支撐會有回升，久而久之，居民及開發商對房價走勢的心理預期将發生逆轉，居民的剩余購買力進一步收縮，但開發商縮手卻要滞後1-2年，惡性循環，房價将持續下跌。

　　所有的人都說房價只會漲不會跌，大家都已經看到事實上多年來房價一直只漲不跌，大家都堅信，大多數專家都在那樣說，你自己也看到聽到感覺到了，甚至你也是那樣堅信的，那還有什麼理由不信呢！那還有什麼可能不信呢！還有，“大家都信”不就是可以支撐房價不跌的堅實基礎嗎！正是這樣本性的思想方式，導致絕大多數正常人在樓市合夥誤入歧途的。

　　很多人相信，政府並不希望房價大跌。這個見解是正确的，事實上政府都是希望房價長期持續穩步上揚的。但是，最終我們會看到政府不僅在前幾年未能控制住房價的暴漲而且在幾年後無法控制住房價的暴跌。許多開發商和專家高談闊論，中國的房地産需求仍将持續增長10-20年，因此，房地産價格在未來10-20年将易漲難跌。，“中國的房地産需求仍将持續增長10-20年”的說法基本上不會錯，但由此而推論房地産價格也将持續只漲不跌10-20年就基本上大錯特錯了。

　　表面上看，政府一直在抑制房價上漲，所以外行人(這個世界上99%以上的人都是外行人)都以為政府害怕、反感房價上漲，甚至以為政府是因為擔心房價過分上漲後會導致窮人買不起房沒房住而不喜歡房價上漲。實際上，政府真正擔心的是，房價持續過度暴漲後的暴跌。如果房價真的能夠一直維持上漲，政府沒什麼需要擔心的。在居民大面積地動用銀行貸款購買房産後的今天，房産一旦大幅下跌，銀行壞帳大幅增長，銀行收緊放貸一方面導致居民購買力進一步下降另一方面導致開發商資金鍊進一步吃緊進而導致房價進一步殺跌，惡性循環，将導致整個國民經濟緊縮。

　　政府一方面高唱要抑制房價，另一方面卻通過抑制土地供給量去抑制房産供給量，外行人多不理解。實際上，政府做法的出發點是對的。因為，政府已經預計到一段時期之後供給量将導致過于供過于求。政府的在職領導人，都不希望在自己任期之内出現房地産暴跌導致經濟危機發生，所以他們會千方百計延緩拐點的來臨。他們會通過操控政策、透露信息等方式竭力維繫繁荣。平心而論，他們确實希盼“穩步上揚”。當居民看到房産仍在繼續上揚並知悉政府並不希望房價下跌的信息之後，他們接下去會怎麼做呢？他們必定更加堅定貪婪急不可待地搶購房産，因而更盡力更快速地消耗着十多年之後才能重新積聚得起來的購買力。

　　但是，當開發商看到房産仍在繼續上揚並知悉政府並不希望房價下跌的信息之後，他們接下去會怎麼做呢？他們必定更加堅定貪婪急不可待地全力開發，因而使供給量在2-3年後大幅暴增。

　　問題是，即使居民與開發商頭腦發熱的曲線是同步的，但他們發出能量的時期卻相差了2-3年。在供不應求的階段，房價暴漲增加的購買成本對付了購買力，也就是加倍消耗了購買力。經過2-3年的全面狂熱，購買力必将大幅衰減。然而，源自于同一次頭腦發熱導致的房産開發的供給量的高潮才姗姗來遲，此後，供過于求的剪刀差越來越大，最後，下跌無可避免，因為大部分開發商必須還貸，必須出貨，競相殺價，反向惡性循環。

　　這一次，中國房地産終于達到全民狂熱程度的時點基本上起始于2003年，由此，晚一點在2006或2007年，中國房地産應該明顯步入熊市。這一次房地産熱，雖然是第二次，但由于15年前時普通居民尚不參與購房，這一次才是真正意義上全民參與全民狂熱的第一次房地産熱。

　　縱觀國際房地産歷史，第一次全民房地産熱都是極其過度、狂熱、經典的，因為居民和大多數開發商還不曾切身體驗過房價過山車，居民本能性的對房地産無度霸有的心理與外界房地産熱的持續事實之間共振、強化，購買力過度透支，供應力過度開發，幾年後終至嚴重供過于求而使房價不可逆轉地持續下跌、暴跌。