秦虹: 房地産業與金融發展:風險與機遇并存

观点地产网

2005-11-07 14:45

  •   應該說現在房地産和金融有着非常緊密的關系。第一點,應該說房地産業處在高成長的發展階段,我昨天一直在回顧我們房地産業這些年發展的曆史,想來想去,我們房地産真正的快速的發展也不過6-7年的時間,我把北京市有一個圖表,把北京市這些年來商品房的成交面積和成交額做了一個圖表,我們覺得房地産真正得到了發展應該是98年住房改革之後開始的,應該說房地産業還是一個年輕的正在處于成長的産業,這種産業未來的發展空間應該是很大的,房地産發展肯定是需要金融支持的,我們北京是這樣的一個情況,從全國來看,整個房地産市場的發展空間和時間還有一段很長一段的未來。應該說房地産業發展是不平衡的,有的城市房地産的投資額達到1前已,就是北京、浙江、廣東、江蘇、上海,這幾個地方房地産投資總額占到全國的投資總額的40%,所以房地産業還有還長的路要走。

      第二房地産業他是一個他離不開金融的支持,在短短的幾年内房地産業迅速的的原因,就是銀行住房抵押貸款的跟進,如果沒有貸款的支持我們房地産不會有今天這麼迅猛的發展,應該說我們從開始從家庭住房的高收入者現在已經普及到年輕人和中等收入家庭都進入了買房的行列,全部都得益于金融的支持,所以今後房地産業的發展對金融巨大的需求。

      第三個,銀行在抵押貸款這塊有優良的資産,為什麼房地産貸款能夠迅速發展呢?非常重要的是我們房地産抵押貸一塊,确确實實是銀行非常優質的業務,優良的資産,這種業務的發展一定會有效的改善銀行整個的融資的結構,從長期來看,我們現在的房地産金融渠道是比較單一的,它主要依賴銀行的貸款,這點大家都知道,所以今天大家才來談多元化的問題,房地産未來得發展和金融的緊密的關系,決定了房地産的發展單一的依靠銀行是不夠的,那麼房地産發展确實需要多元化,多層次的資本市場的融資渠道的支持。以來化解或者分解單一靠銀行貸款的風險。根據各個國家的經驗來看,除了銀行貸款之外,股權融資,債券融資,包括基金、上市、證券、保險、信托等等多層次的資本市場都是對房地産有一定的支持的。也有助于房地産業本身的産業結構的升級。為什麼我們今天的會有這麼多人,大家過去一般都關心他的戶型、消費定位等等,現在已經上升到多金融多元化的關系,這是房地産業逐漸成熟的表現,随着房地産業的發展,随着金融多元化渠道的實現也有助于房地産業本身結構的升級,它開發的方式也會發生很大的變化,所以我覺得從房地産業本身它的成長性以及它和金融密切相關的關系來講,應該說房地産金融存在着巨大的發展的機會。

      同時我們也應該看到,我們今天在談房地産金融多元化也有一些風險的問題需要引起大家的重視,雖然大家非常關注多元化,非常迫切希望能夠多元化融資體為房地産業提供巨大的支持,但是也有風險的問題,一個方面他同樣來源于房地産業是一個年輕的産業,房地産在我們國家起步僅僅幾年的時間,我們對房地産業規律性的認識,對它發展的一些基本的特點等等我們的認識經驗的積累、研究還是很不夠的,這個産業本身它開始發展起步之初實際上它也承擔了多種功能,主要是房地産業的産業鍊很長,上下遊設計領域很寬,特别是它離不開金融的支持,和金融緊密的關系使房地産業本身承擔了一個非常重要的,穩定中國經濟發展的這樣一個重要的功能,除了我們對它本身的規律發展有一個基本的要求。這就不可避免的使我們房地産業今後的發展也還有很多不可預計的因素,這取決于我們國家國民經濟的發展和房地産業本身市場的發展怎麼能夠有效的配合,以問題經濟的平穩發展,這需要大家關注的。

      第二個方面就是在經濟全球化的大背景下,我們中國房地産業的發展它不僅僅是它産業本身的問題,或者是中國經濟本身的問題,它的發展更多的融入了全球經濟發展的影響,特别是中國目前的這種匯率制度改革以及加入WTO過度期馬上就要結束,等等這樣的因素都使房地産業未來得發展對他影響的變數更加複雜。如果我們WTO過度期結束後我房地産業對外資開放程度應該說更大了,除了高檔的商品房其他商品房都是允許外資參與,那麼外資參與對中國房地産的發展一定會帶來一些和過去封閉的房地産市場也有不同的影響,領域外資投資到中國房地産的發展可能還不僅僅看中中國的長期的經濟發展的前景,還有其他的一些資本方面的考慮的因素。我覺得在這種資本全球的流動性,中國經濟日益和全球經濟接軌的情況下,未來中國房地産市場發展的影響因素确确實實更為複雜。

      第三個方面我覺得房地産金融它雖然确确實實需要多元化對房地産的支持,特别是在宏觀調控銀行貸款,銀行為了防範風險收集銀根。實際上房地産多元化金融多元化确确實實需要一系列政策法律的支持,許多專業化服務體系的成熟,需要資本流動市場的發展,需要誠信制度的建設,所有這樣一些基礎的工作,包括實現房地産抵押貸款的證券化,還需要建一套相應的住房抵押貸款的擔保制度,等等基礎性的法律法規市場一些層面的基礎性的建設,我們現在還夠不夠呢?我覺得還是欠缺的,大家雖然可以在具體的融資技術層面讨論很多,但是我們在整個國家的法律制度還不夠完善,基礎市場的專業化服務,市場流動的基本條件不成熟的情況下,都決定了房地産金融多元化的發展必然是一個較長的時間,确定了它先易後難,穩步推進的過程,所以這種技術問題也是大家廣泛深入探讨的話題,但是我們要清醒的看到這一點,所有的這樣的問題都确定了我們需要一個過程,總而言之,我覺得房地産和金融發展如果看得遠一點,它的确是機會巨大,這個機會不但成就房地産業的發展,同時它也會住房、房地産金融的多元化制度的完善。也同時反過來改善房地産整個産業的提升和升級。但是在這樣一個過程中,由于我們房地産市場年輕化的特點,由于整個金融制度的環境目前其不是很充分的情況下,房地産金融發展是有需要,但是有一個過程,所以我想就是這樣一個意思吧!機會巨大,風險也大,我們希望在座的各位廣泛的交流和讨論,來為中國的房地産業發展和房地産和金融的發展獻計獻策,來共同推動這兩個行業健康、有序的發展。謝謝大家!

    撰文:秦虹    

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