觀點時評：房地産契稅營業稅減免新政的冷思考

觀點地産網 春節長假後第一個周末到來之前，三部委再派房地産救市“大紅包”。

2月19日，财政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布了《關于調整房地産交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，自2016年2月22日起執行。

在契稅政策方面，《通知》指出，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

而關于營業稅政策，個人将購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人将購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

在實施範圍上，北京市、上海市、廣州市、深圳市本次可執行的契稅營業稅優惠政策只有第一條第一項：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

上述城市以外的其他地區适用該通知全部規定。

這是繼春節前非限購城市下調房貸首付比例後，中央層面再出稅收優惠政策。而衆所周知的是，去庫存是此次新政頒布的最大動因。

國家統計局數據顯示，截至2015年12月底全國待售商品房住宅的面積高達4.5億平方米，同比增長11.2%。當然，這還不包括房地産公司在建的項目和未開工的土地儲備。

據研究機構數據顯示，全國待售住房面積加上在建部分總共超過60億平方米。

2016年已被認為是中國房地産真正的“去庫存”元年，在宏觀經濟轉型升級的艱難大環境下，巨大的房地産庫存去化量，将是衡量房地産企業未來發展的砝碼。

對于房企而言，此次契稅營業稅減免新政出台之後，應積極調整推盤節奏，抓住去庫存“窗口期”，因為我們並不能保證未來政策和市場環境不會出現變化。

同時，應該通過調整自身的城市布局，優化儲備項目結構，在産品設計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的産品比例，降低企業運營風險。

在分化的市場格局下，房地産依然面臨巨大風險，特别是一線城市房價繼續走高，而大部分不具備産業支撐、人口缺乏吸引力的三四線城市，政策效果或許有限。

有研究機構預測，首付比例下調配合稅收優惠，将會促進改善性需求加快入市，重點二線城市更加受益。但由于此次新政出台時間點正好是行業小周期景氣高點，政策的邊際效應或許沒有預期中的那麼大。

而且，此次交易稅費調整後，主要受益的是90平方米以上戶型，符合去年以來管理層扶持改善性需求的思路，也将進一步延續改善型房源的去化力度。

因此有分析認為，新政不會帶來全國性的房地産價格上漲，同時僅靠房地産也不可能改變經濟下行趨勢，因為銷售回暖或許只是局部。

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