樓市契稅新政出台 房企不要戀戰

“樓市契稅新政”背後的房企機會，不要戀戰，抓住跑量去庫存的“窗口期”。

2014年下半年以來，盡管大部分城市限購政策取消、330新政出台、财政部契稅新政出台、各地方政府也在發布“救市”措施、央行已經累計六次降息五次降準，貨币政策寬松與樓市相關的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，並不代表未來樓市基本面會一直持續回升，不代表未來問題會越來越少。

樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前經濟形勢依賴樓市越嚴重，中國未來的樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隐藏更多的市場風險。

對于房企來講，财政部新政之後，首先應積極調整推盤節奏，把控好契稅新政、六次降息五次降準等政策面給予的跑量去庫存的“窗口期”，增加2016年上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面；

其次，對于非一線城市來講，調整並優化庫存結構，積極去庫存，無論是90平方米以下的首套房，還是90平方米以上的首次改善項目或置換型項目，不要戀戰，不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，二是想方設法盡快實現銷售業績回升。

原因主要有兩點：一是，從樓市大趨勢來看，樓市已經進入下半場，從供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會；二是，去年“330新政”以來大中城市房地産市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現變化之時陷入被動局面。

從本輪市場發展趨勢來看，新政會促使新一輪需求的釋放和透支，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。筆者認為，一線城市、部分二線城市樓市的量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說， 2016年下半年新一輪的房地産市場調整極有可能會來臨。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢缪”，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。

第三，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，在産品設計上合理配置90平方米以下和90平方米以上的産品比例，降低企業運營風險。

張宏偉 同策咨詢研究部總監

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