瑞房發行3億美元債里的現金流管窺

觀點網 1月19日，瑞安房地産抛出一項新的美元融資安排。

公告顯示，其全資附屬公司Shui On Development Limited計劃發行一筆以美元計價的高級無抵押債券，發行規模上限為3億美元，票息定在9.75%。按披露口徑測算，票據發行所得淨額約為2.91億美元。

同日，Shui On Development就一筆存量美元債發起現金收購要約，該筆存量債規模為4億美元，将于2026年到期，票息為5.50%。

新發債與舊債管理幾乎是“打包出現”。一前一後的銜接，似乎是一次圍繞現金流安全邊際線展開的組合動作。

保險型融資

具體來看，此次新發行的美元債為Reg S、3NC1.5 的高級無抵押票據，設定了明确的發行上限，最終規模仍将視市場認購情況而定。

單從體量上看，3億美元並不算大，但結合瑞安房地産近期的項目節奏與資金安排，這筆融資的指向性並非為了擴張，或是為了穩住瑞房一貫的審慎節奏。

以2025年11月上海三林城市更新項目為例，該項目總投資承諾約91.62億元。瑞安房地産通過附屬公司參與其中，對應的實際資金承諾約為12.15億元。

公司亦在公告中明确，相關資金将主要通過内部營運資金及外部融資方式共同承擔。換言之，此次項目並非一次性“砸錢”，而更像是為項目推進預留的“緩沖墊”。

回到瑞安房地産自身的财務基本面。

根據2025年中期業績報告，期内集團錄得利潤人民币8100萬元，其中股東應占溢利為人民币5100萬元；同期集團收入約人民币20.74億元，與去年同期基本持平。

其中，公司在财報中亦提到，憑借相對優質的資産組合以及審慎的資本管理安排，整體财務狀況仍處于可控區間。瑞安房地産的淨資産負債率約為51%，現金及銀行存款約人民币55億元。

從債務端來看，瑞安房地産過去一段時間内已陸續償還多筆境外債務。此次對2026年到期美元債發起現金收購要約，某種程度上也是在為中短期債務曲線“削峰填谷”。

公告還顯示，該3億美元債所籌資金並未被綁定至單一項目，而是作為整體流動性的一部分存在。

輕資産之路

瑞安房地産的這一繫列動作，其實與其近年反復強調的“輕資産”策略高度契合。

早在2023年年度業績發布會上，瑞安房地産主席羅康瑞便公開表示，公司将在未來一段時間内保持審慎節奏，有選擇性地推進項目，並繼續堅持輕資産發展方向。

2023年4月，瑞安房地産與上海闵行浦江鎮政府簽約，啟動召稼樓“城中村”改造項目；2024年10月，又以輕資産方式，與上海南橋鎮政府簽署南橋鎮“貝港城中村”改造項目合作框架協議。

2025年的中期業績會上，瑞房管理層同樣強調将繼續以輕資産方式拓展業務，在城市更新、商業運營等領域，通過合作而非單打獨鬥的方式參與項目。

于是在6月，瑞安房地産聯手天安集團以近30億元“撬動”超300億元貨值，兩者分别持有合營公司30%和70%的權益，購入位于新天地東區的三幅商住用地50%股權，構成永新里項目。

11月，瑞安房地産公司附屬公司上海瑞安城市更新建設有限公司與上海陸家嘴（集團）有限公司等訂立股東協議，共同成立合營公司開發上海三林城市更新項目。合營公司注冊資本23.2億元，總投資承諾約91.62億元。

其中，上海瑞安城市更新持股39%，瑞安房地産通過多層持股結構，在合營公司中的實際權益為13.26%。

瑞安房地産在這些項目中更多扮演的是“參與者”而非“獨自承擔者”，資金投入也被嚴格控制在可承受範圍内。

由此來看，這筆3億美元的美元債，並非一次激進的擴張融資，也談不上單純“救急”，更像是瑞安房地産在輕資産路徑下，對現金流結構進行的一次補強。

至少，從現金流的角度看，瑞安房地産仍在努力把節奏握在自己手里。

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