向上而生｜旭輝穿過無人區

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 在《創業維艱》里有一句話：“一切順利時，成為一家好公司並不難，但是遇到困難時，公司的好壞可能就是生與死的差别。“

2025年的房地産行業仍在調整期，越來越多民營企業倒下，也有例如融創、旭輝、碧桂園等企業在債務重組取得積極進展，冀望找到新的方向。

這意味着，一個房地産的舊時代終結了，取而代之的是一個以質量取代速度、以運營取代開發、以長期主義取代短期逐利的新時代。

前方的道路依然挑戰重重，但方向已明确。

過去三年時間里，旭輝猶如在穿越百里戈壁，努力維持運營，聚焦化債及保交樓，並未在重資産業務上投入更多資源，而是将重心放在代建、商業等輕資産業務的發展。

正如2022年旭輝控股董事會主席林中在創業30周年時發布的一封信中講的那樣，旭輝一定能安然度過調整，成為“剩者為王”的勝出者。

在荒蕪的大漠戈壁中，除了身邊信任的隊友外，還要跟着旗幟的方向往前走。穿越無人區，如同穿越時間的裂隙，每一刻都閃耀着未知的火花。

旭輝宣布要重啟的“二次創業”，亦非坦途。

化債長征

旭輝的化債之路始于2022年11月。

這一年，也是大多數民營房企暴雷的重要節點，房企債務風險處置進入深水區，從“以展期換時間”轉向“以削債換新生”。

值得一提的是，旭輝的化債路徑在行業内頗具樣本意義：自啟動境外重組以來，公司成立專項團隊與債權人委員會常态化溝通，實控人林中親赴一線推動談判。

重組涉及本息總額約81億美元（約合567億元人民币），涵蓋10筆高級債、1筆可轉債、1筆永續債及13筆境外貸款，牽涉銀行、銀團、各類基金等多類投資人。

為平衡不同債權人訴求，旭輝推出“短端削債，中端轉股，長端保本降息”的框架性方案，提供五大類差異化選項，最終獲得92.66%債權人支持，並于2025年6月獲香港高等法院批準。

境内債務重組方面，旭輝兩度優化方案，将現金兌付比例提升至20%、以資抵債兌付率提升至40%。

2025年5月，旭輝公布境内債券重組框架；7月，優化後的方案将現金兌付比例提升至20%、以資抵債兌付率提高至40%，並縮短留債展期至7-8年；9月，涉及100.6億元的7筆境内公開市場債券重組方案獲表決通過。

值得關注的是，12月25日，旭輝境内債現金回購方案獲投資人超額申請，僅用2.2億元回購資金便完成首批11億元債務化解，兌付工作于12月31日落地。

2025年12月29日，旭輝控股發布公告稱，境外債務重組各項條件均已達成，重組方案正式生效。

整整三年，這家民營房企的境内外債務整體重組畫上句号，這場仗猶如一次長征，歷經千難萬險，終究到達了目的地。

重組完成後，旭輝的财務狀況實現根本性改善，有息負債總額将從2025年中期的842億元壓降至500億元左右，回歸2017年水平，債務結構從“短期高息”轉向“長期低息”。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

數據來源：企業公告、觀點指數整理

更關鍵的是，未來兩年無需支付境内債務本息、三年内無需支付境外債務本息的安排，為企業赢得寶貴的經營緩沖期。

旭輝控股CFO楊欣表示，2022年以來，近30萬套新房交付奠定了“活下去”的基礎，而此次重組則讓企業獲得了“站起來，恢復發展的機會”。

調整變革

經過漫長的化債長征，旭輝的債務水平回到2017年的水平。

但時過境遷，房地産行業也在加速告别高周轉舊模式，市場大環境已經回不到2017年，對企業的考驗也在升級。

2025年，地産行業依然處于一場深刻且漫長的調整周期。

國家統計局數據顯示，全國房地産開發投資自2022年4月起同比轉負，已連續45個月下降；2025年1-12月房屋新開工面積同比下降20.4%，新建商品房銷售額同比下降12.6%。行業依然承壓前行。

從2025年1月至12月的累計合同銷售數據來看，旭輝集團累計合同銷售金額約為人民币161億元，累計合同銷售面積約為154.79萬平方米，合同銷售均價約為人民币10900元/平方米，股東權益應占合同銷售金額約人民币82.9億元。

客觀來看，民營房企銷售普遍腰斬背景下，旭輝的下滑更多是行業共性問題。

财報顯示，2025年上半年，旭輝營業收入122.81億元，同比下降39.22%；歸母淨利潤虧損63.58億元，較上年同期進一步擴大。

投資物業租金收入7.86億元、物業管理收入33.75億元，持續保持增長，未償還債務總額較上年同期下降約44億元，經營活動所得現金淨額繼續取得正數。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

土地市場旭輝繼續維持零買地，于2025年6月30日，土地儲備總建築面積約為2730萬平方米，集團應占土地儲備建築面積約為1610萬平方米。

交付力依然是旭輝的核心能力，12月31日，旭輝集團宣布2025年在全國31城49項目交付超2.2萬套新房。

那麼，房地産市場将向何處去？旭輝未來的方向在哪里？

2026年元旦，旭輝控股董事局主席林中發布新年致辭，提出“不放棄、信自己”。展望未來，旭輝将堅定轉向“輕資産、低負債、高質量”的發展模式。

輕資産轉型，從新一輪組織架構與人員調整開始。

2026年來臨前，旭輝集團宣布進行新一輪的組織架構和人員調整，涉及多個區域集團的撤銷與重組，旨在進一步聚焦核心區域並推動輕資産轉型。同時，集團内部也進行了一繫列人事變動，以适應市場變化和戰略轉型的需求。

公開資料顯示，此次調整的核心方向是全面收縮，聚焦于核心區域，並推動輕重資産業務的分離。

據悉，旭輝集團撤銷東南、華南等區域集團及多個城市公司，組建覆蓋六省的華東區域事業部與五省的華南區域事業部。

合並之後，旭輝集團的區域業務版圖還剩下北京、華西、山東、華東、華南。

其中，新的華東區域事業部負責上海、浙江、江蘇、福建、安徽和江西；新的華南區域事業部負責廣東、湖南、湖北、廣西和海南。

與此同時，這次組織架構調整也同步推進旭輝建管的精細化改革，撤銷建管蘇皖區域、建管東南區域、建管上海區域等區域，並分别組建成立建管蘇南公司、建管上海公司、建管浙江公司、建管安徽公司、建管蘇北公司、建管廣東公司。

代建棋局

顯然，代建成為了旭輝戰略轉型的“關鍵”棋子。

旭輝建管在調整後，正式确立了二級管控體繫，新成立的六家建管二級公司，“一把手”幾乎清一色為實戰派猛将。

從人員構成上看，蘇南公司沙歡、安徽公司唐松、蘇北公司王正均為旭輝老将，他們曾是旭輝集團區域公司營銷總。

也有來自華潤、萬科繫背景的浙江公司贲宇、上海公司張傑偉、廣東公司李業宏。

從管理層的排兵布陣，看得出旭輝這場組織架構大動作的背後，是應對行業變局、降低經營風險、切換發展模式的必走一步棋。

據市場分析人士稱，旭輝正通過戰略調整為“重新站起來”鋪路。

2025年8月15日的25周年内部信中，林中明确了旭輝“二次創業”的三大核心賽道，聚焦“收租、自營開發業務、房地産資管業務”三大闆塊，對標鐵獅門、黑石等國際知名企業，計劃三年内實現重新“站起來“。

對于房地産企業而言，聚焦核心與轉型突圍已成行業共識：傳統土地投資高度聚焦核心城市核心地段。同時，加速向代建及商業運營等輕資産模式轉型，推動行業格局重塑。

代建領域尤為突出，行業集中度顯著提升，排名首50位企業市占率已升至約78%。

如今，旭輝的輕資産業務獨立成軍，建管業務拆分設立省級公司，成為新的利潤增長極。

事實上，成立近五年，旭輝建管業務已逐漸實現全國化布局。

據旭輝建管官微，2025年新增在管項目79個，累計在管項目超270個。另外，千帆計劃發展合伙人近563個，推薦項目近413個。

數據來源：企業官微、觀點指數整理

據觀點新媒體觀察，旭輝建管近年來發展節奏明顯發生變化，從2022年破局到2024年快速拓展，再到2024年下半年做了一些經營邏輯的調整，從以往注重規模到注重“有質量的簽約”。

據透露，2025年旭輝建管代建費毛利在激烈競争中較往年仍有一定增長；另一方面是項目啟動率，旭輝建管目前對項目的篩選標準要求更高了。

基于這些調整，旭輝建管從原來“全面開花”的點式機會，開始聚焦回歸蘇州、無錫、常州、合肥、阜陽等重點城市的長期深耕。

“我們一直強調，代建一定是深耕型的業務，在重點地區、城市深耕，形成規模優勢、品牌優勢，才能夠有更好的效益以及長期發展的空間。”旭輝建管總裁劉冰洋曾如此表示。

旭輝建管2025年新增項目中，國資/政府代建占比增至56%，復委項目數量占比為25%，兩者占據了代建業務八成。可以看出，旭輝建管之前對于代建行業的判斷已經得到驗證。

當然，在競争激烈的代建紅海中，旭輝建管要走的注定是一條崎岖的路。

向上而生｜荊棘與玫瑰，向上而生的道路。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。