再獲華東三項目 周大福創建狂攬内地物流資産

觀點網 周大福創建又在内地買物流項目了。

1月16日，周大福創建宣布，與TPG Angelo Gordon旗下基金簽署買賣協議，收購其三項位于華東的工業物流物業的100%權益，該三項工業物流物業的可出租總面積達到約172萬平方英尺，約合16萬平米。

資料顯示，出售方是由德克薩斯太平洋集團與Angelo Gordon合並組建的全球另類投資平台，專注于房地産、信貸等領域的投資管理，該平台目前管理資産超2390億美元，全球設有28個辦事處，此次為首次與周大福創建進行物流資産交易。

“本次收購完成後，周大福創建于中國内地及香港持有的物流資産将由9項增至12項，總可出租面積由約120萬平米擴大至約135萬平米。”

從大灣區到長三角

周大福創建近期物流資産購置動作頻繁。3個月前，周大福創建曾宣布向第一産業集團有限公司收購位于廣東省東莞市一項物流物業的100%權益，該物流物業坐落于大灣區核心物流樞紐。

“此為周大福創建旗下「周大福物流」進軍大灣區的首個項目，標志着集團策略發展的重要里程碑，交易完成後即可為集團貢獻穩定現金流，符合集團的長遠投資策略。”周大福創建于公告中表示，期望通過這次投資，進一步完善内地物流資産網絡布局。

作為鄭氏家族次子鄭志明一手操盤的企業，周大福創建在發展過程中已将物流、公路、保險、建築和設施管理作為其對抗當下市場周期的主要業務。其中，物流和設施管理和公路業務分别在2023财年和2024财年為周大福創建貢獻了約61%和59%的集團應總占溢利。

在大幅進軍華東市場之前，周大福創建的主要物流資産為亞洲貨櫃中心（ATL）56%的股份，ATL是目前全球最大的多層工業建築的擁有者和運營方，其在香港葵涌的項目總建築面積達87萬平方米，倉庫面積達56萬平方米，每年的集裝箱貨物處理量超過香港散貨量的44%。

值得注意的是，2025上半财年，周大福創建的物流業務金額約合港元3.87億元、同比增長9%，主要受ATL項目的持續增長影響，以抵消其在内地物流物業盈利下滑的問題。

從整體出租率來看，周大福創建2025年上半年的出租率由2024财年的96.3%下降至2025上半财年末的93.6%，但ATL仍錄得平均租金變動同比增長10%。

此外，周大福創建持有中鐵聯集30%的股份，該公司在内地擁有13個大型鐵路集裝箱碼頭。“自投資以來，周大福創建已持股30%，目前在内地13個城市設有中心站，為少數深度參與‘ 一帶一路’基建項目的港企之一。”提及這筆持股交易，還要回溯到周大福創建前身——“新創建”時期。

回到2010年6月，彼時，新創建集團有限公司通過公告表示其全資附屬公司新創建服務将斥資3.08億元，進一步收購中鐵聯合國際集裝箱有限公司8%的股權。在股權轉讓協議完成後，新創建将持有中鐵聯集共30%的股權，維持其第二大股東不變。

至此16年後，已經更名的周大福創建依舊持有這30%的中鐵聯集股權，鄭志明也在近期公開坦言，目前國内物流仍以公路運輸為主，鐵路占比僅約10%，相比歐美逾20%仍有很大增長空間。中鐵聯集以合資的合作模式進入市場，具有高度策略性。

周大福創建的物流版圖

此外，數據中心和消費類倉庫也是鄭志明看好的闆塊，其曾透露，周大福創建主要圍繞“剛需消費”布局相關基建。

産城園區評論通過其2025年經營數據得知，在進行華東三項資産收購前，該公司在香港、成都、武漢、蘇州及東莞共持有九項物流資産，包括在葵涌的亞洲貨櫃物流中心、六個處于成都及武漢中西部物流樞紐的物流地産物業、一個位于蘇州的物流中心。

其中，成都及武漢中西部物流樞紐恰好接軌“剛需消費”型業務，據悉目前兩座城市的項目包括嘉民成都機場物流中心、嘉民龍泉物流中心、嘉民新津物流中心、嘉民新都物流中心及嘉民新都北工業園等，項目所占權益均為100%。

從價格角度來看，六宗項目均為周大福創建2022年所購置，彼時其向澳洲嘉民集團收購位于成都及武漢的六項物流地産物業，初始購買價總額約合22.9億元人民币，可出租總面積約53.1萬平方米，當中包括五個已竣工項目、一個在建中項目及一幅待開發的地皮。

數據來源：觀點網報道、觀點指數、企業公告

彼時，華西區域的物流資産正處于搶手階段。據2022年第一太平戴維斯發布的《中國物流地産》報告，2021年成都物流市場新增供應趨于穩定，市場新增供應主要位于青白江區域，全市高標倉總存量約為500萬平方米，整體存量水平位居全國第三，僅次于長三角區域的上海及蘇州。

這足以解釋為何周大福創建在成都連下五子。

但目前，全國高標倉市場已呈現供需失衡景象，租賃壓力正逐日攀升。

仲量聯行2025年上半年的物流報告顯示，2020-2024年供應高位小幅回落，2025年上半年新增供應去化率同比提升，但依舊低于去年下半年。二季度全國平均有效租金降至0.89元/平方米/天，平均出租率降至79.5%，受新增供應壓力與租戶需求下降雙重影響，市場整體承壓。

目前，前五大城市群高標倉面積占全國79.9%，長三角、珠三角、京津冀占比達六成，而華西區域的成渝新增供應收縮，租金波動持續。

另從業務類型來看，近年來，國内的制造業物流需求總量在增長，但更加聚焦工業品類。中國物流與采購聯合會數據顯示，2024年全國社會物流總額360.6萬億元，而工業品物流總額就達到318.4萬億元，同比增長5.8%。

因此，2026年的周大福創建的投資轉向華東長三角的工業物流物業，是其物流業态的一次安全擴張。

另外，近期周大福創建也在通過融資嘗試優化财務結構。

2026年1月，周大福創建向協會申請注冊總金額不高于人民币50億元的債務融資工具。“本集團的資産、營運及收入的相當一部分以人民币計值，2026年熊貓債券将可繼續作為對人民币匯率波動的自然對沖。”

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