佛山三洲舊改項目合作破裂 金福荣“财地”兩空

觀點網 歷時兩年多的佛山市順德區倫教街道三洲一二級聯動改造項目，近日迎來關鍵轉折。

2025年11月底，佛山金福荣産業發展有限公司向三洲股份合作經濟社發函，明确提出解除雙方此前簽署的合作協議，並表示自解除之日起不再繼續履行付款義務。

随後，三洲股份社回函認定金福荣公司行為構成單方違約，宣布不再交付項目用地、已收現金補償款9億余元及履約保證金3000萬元不予退還，並保留進一步追責權利。

這意味着，這一總改造規模逾千畝、總投入曾規劃高達72億元的“巨無霸”舊改項目，正式宣告合作破裂。

曾被寄予厚望的三洲舊改

回溯三洲一二級聯動改造項目，其啟動之初進展並不算慢。

項目位于順德區倫教街道三洲社區，東至順德水道，南至三洲村居，西至規劃片區縱二路，北至污水處理廠，總改造範圍約1054.64畝。

按照2023年公開的實施方案，該項目屬于全面改造類“舊廠房混合改造項目”及“舊城鎮'住改住'項目”，拟通過“一二級聯動+單一主體歸宗”的方式實施，采取協議出讓供地。

方案顯示，可協議出讓的經營性用地合計約32.82萬平方米，其中包含二類居住用地、商住混合用地及商業用地。項目整體開發周期預計10年，分五期推進。

根據披露信息，中選經營主體需向三洲股份社支付約16.73億元現金補償，同時返還共計超10萬平方米的國有出讓商業物業建築面積。

2022年11月，三洲居委會全體居民以通過率92.02%的通過率完成補償安置方式表決。緊接着，12月1日，三洲股份社便完成合作方公開招選，佛山金福荣産業發展有限公司以16.73億元中選，成為該項目的一二級聯動改造合作主體。

2023年8月，項目命名為金福盛黃金珠寶時尚産業園，並正式開始動工， 當時報道拟總投資逾300億。同時，規劃引入珠寶産業集群、甲級寫字樓及國際五星級酒店辦公功能。

值得一提的是，2022年6月9日，佛山市金福盛投資發展有限公司以1.4億競得黃金珠寶創新生态城項目首期地塊，交易用地面積23.77萬平方米（折合約356.6畝），計劃投資60億元。該地塊位置緊挨三洲舊改項目，兩者形成呼應。

而轉折發生在2025年年中。按照合作協議約定，金福荣公司應于6月20日前向三洲股份社支付第二年第二期現金補償款約2.5億多元，但截至6月24日，金福荣公司仍未支付該筆款項。

金福荣随後向股份社出具承諾函，提出将付款時間延至當年12月底，並額外承諾支付超687萬元利息、超695萬元分紅補償及應繳超802萬元的稅費。同時表示第三年補償款仍按原協議執行。

不過，延期並未最終化解矛盾。因截至2025年9月仍未繳清第二年第一期現金補償款對應的稅費及滞納金，三洲股份社于2025年10月提起訴訟。

順德區人民法院11月25日作出一審判決，要求金福荣承擔相應稅費損失8026315.79元滞納金損失758486.84元及相應利息、訴訟費、律師費。

2025年11月29日，三洲股份社收到金福荣公司《關于退出佛山市順德區倫教街道三洲一二級聯動項目的通知函》，其提出自11月28日起解除《合作協議》；12月23日復函中，金福荣公司再次明确解除合作，並聲明不再支付任何款項。

據項目改造方案，佛山金福荣産業發展有限公司或其全資子公司需先支付三洲集體土地及現狀物業70%的現金補償，方可啟動首期地塊的協議出讓程序。然而截至目前，三洲股份社累計收到約9億元補償款，占應收總額約55%，尚未達到土地交付條件。

至此，這場圍繞補償資金、付款條件與合作義務的拉鋸，最終以合作破裂告終。

合作方變數浮出水面

三洲舊改項目突然停擺，讓金福荣背後的股東結構深受關注。

股權穿透可見，佛山金福荣産業發展有限公司由深圳金雅福實業發展有限公司（間接持股55%）、深圳市周六福投資有限公司及深圳市富利寶投資有限公司共同出資設立。

信息顯示，金雅福集團創立于2006年，曾獲評2024《财富》中國500強，連續六屆中國企業500強，連續七屆中國民營企業500強。

在亮眼的排名光環之下，金雅福控股集團實則已深陷泥潭。2025年12月，金雅福集團深圳總部辦公場所被曝退租，多名員工發起勞動仲裁，地方政府部門亦已介入相關處置。

實際上，金雅福的資金鍊緊張早有預兆。集團旗下多款理财産品自2025年三季度起便出現兌付延遲情況，盡管公司曾短暫安撫投資者，但同年10月再次未能按期兌現承諾，至11月，全面性的兌付危機正式爆發。

多款期限從3個月到2年不等的理财産品均無法按期支付本金和利息，涉及金額從數萬元到數百萬元不等。

據悉，2025年10月理财産品出現兌付逾期後，金雅福曾組織線下溝通會，彼時承諾将優先以佛山項目的拆遷款及銷售回款，用于兌付理财資金，但此後便再無實質性推進。

在此之前，金雅福就已通過多種途徑籌措資金。2025年6月及8月，深圳市金雅福首飾制造有限公司曾先後将其與多家銀行簽訂的貴金屬産品銷售代理協議所産生的銷售回款，質押給兩家銀行，以此獲得合計1.18億元的融資。

盡管金福荣及關聯公司曾發布聲明，強調佛山項目在資産、人員及資金層面具備獨立性，並否認相關資金被挪用至舊改項目，但在實際操作層面，股東層面的資金壓力，仍不可避免地對項目推進産生影響。

從結果看，三洲舊改項目所需的長期、大額、持續性資金投入，與股東體繫後續承壓的現實，逐漸形成錯位。最終，補償款的延期成為壓垮合作關繫的直接導火索。

随着金福荣退出，三洲一二級聯動改造項目重新回到集體與政府主導的處置軌道。

目前，項目範圍内土地仍全部歸屬三洲集體所有，未發生實質性出讓。而對金福荣而言，前期已投入的補償款及保證金，在未取得土地的情況下，基本已鎖定為沉沒成本。

無論後續司法進展如何，其在該項目中“錢地皆失”的局面已成定局。

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