11.5萬/平樓面價配建5%保租房 瑞康里規劃里的虹口城更步調

觀點網 2026開年第一個上海大型城市更新項目規劃來了。

近日，位于上海虹口區的瑞康里城市更新試點項目公布了設計方案，拟建3棟4層、7棟3層、7棟2層風貌住宅，無中小套型比例要求。值得注意的是，項目還包括18套保障性租賃住房，占比約合5%。另根據規劃，該項目地塊内還設有不少于2000平方米的商業面積。

瑞康里坐落于虹口區嘉興路街道，地處内環核心，合圍區域緊鄰音樂谷，被三條内河環繞，是保存完整水繫格局的歷史文化風貌區。從時間線來看，瑞康里始建于1930年代，原為面向工薪階層的石庫門里弄住宅群，建築多為磚木結構二層聯排，其所在區域屬原虹口港以北老工業與居住混合地帶，歷史上毗鄰上海公共租界北區。

20世紀50至80年代，瑞康里經歷了多次公房化改造；2010年後，上海虹口區開始正式推進“北外灘-音樂谷-瑞康里”文化走廊建設，瑞康里則被納入上海市歷史文化風貌保護區範圍内。

2019年，瑞康里明确被納入上海城市有機更新項目。彼時，該片區内共有居民630證693戶、單位26家，在冊戶籍2196人，為承接街坊安置工作，2023年8月，瑞康里城市更新項目推出四種安置方式，包括貨币化安置、異地實物安置、回購原地建設房屋、回租原地建設房屋，而安置工作背後的主力則為項目實施主體上海地産集團。

作為操盤過多宗滬上舊改項目的企業，上海地産集團曾負責上海各區域内25個項目、75幅地塊的舊區改造工作，改造各類舊住房面積147萬平方米，其擅長以合作形式進行舊改工作，瑞康里項目也不例外。

2025年11月20日，上海虹口城市更新建設發展有限公司以協議方式拿下瑞康里舊改地塊（虹口區嘉興社區C080301單元hk264A-01），出讓總價達到26.76億元，樓面價11.49萬元/平方米。

觀點新媒體了解到，上海虹口城市更新建設發展有限公司的股東分别為上海城市更新建設發展有限公司，上海北外灘集團有限公司和上海虹房集團有限公司，其中，上海城市更新建設發展的持股占比為60%，其股東正是上海地産集團，其余兩位股東分别為上海虹房（集團）有限公司和上海北外灘（集團）有限公司。

三家企業強強聯合拿下的舊改地塊出讓用地1.68萬平方米，容積率僅1.38，建築面積2.33萬平方米，建築限高12米，地塊住宅部分為R2，允許混合一定比例R1，即别墅項目。按照上海地産集團之前的舊改路徑，該地塊後期或會通過篩意向合作單位的形式，進一步變更操盤主體。

值得注意的是，該地塊需配建保障性租賃住房（原公租房）建築面積，應占出讓宗地規劃總住宅建築面積的5%以上。

事實上，“熱門地塊”配售保障房的要求早在2024年起就提上正式文件。2024年10月，上海市住房城鄉建設管理委發布《關于本市保障房配建的實施意見》的通知，通知中提出，凡新出讓土地、用于開發建設商品住房的建設項目（租賃住房建設項目除外），均應按照不低于該建設項目住房建築總面積5%的比例，配建保障房及相應産權車位；鼓勵保障對象較多的區域進一步提高建設項目的配建比例。

對于瑞康里項目乃至整個虹口區來說，配售保障房将成為長期話題。觀點新媒體注意到，2025年11月虹口區還公布了2026年計劃出讓的7幅重點涉宅城市更新地塊，除了此前就已入市的91街坊、華貿中心等商辦類項目，以及綠城外灘潮鳴、華潤外灘瑞府等住宅項目，2026年虹口區将推出140街坊、146街坊等涉宅新項目。

其中，140街坊的hk354A-03地塊是虹口區嘉興社區規劃的一宗住宅用地，位于瑞虹新城商圈核心區域，東至飛虹支路，緊鄰寶元小區和紫虹嘉苑。該地塊性質為RR3類住宅，容積率2.1，限高60米，周邊有瑞虹天地太陽宮等商業配套。資料顯示，該地塊于2022年已經完成征收，目前處于淨地狀态，部分舊屋待拆除。

觀點新媒體查閱資料得知，目前該地塊周邊老舊小區居多，以紫虹嘉苑為例，該項目建成于2003-2007年間，目前小區挂牌均價約合9.66萬元/平方米。

此外，虹口區146街坊内的hk306-08地塊位于瑞虹新城一期南側，同樣為虹口最新的住宅儲備用地，占地面積約0.7公頃，規劃建築面積2.4萬平方米，限高80米。據悉，該地塊目前正在推進土壤污染修復工程，主要修復重金屬污染土壤，地塊未來将作為三類住宅用地供應。

140街坊、146街坊之外，北外灘67街坊項目所受的關注熱度更甚。

北外灘hk285地塊位于北外灘規劃紅線範圍内，為科研、居住混合用地，占地1.79公頃，住宅建築面積約4.76萬平方米，科研面積約8.5萬平方米，該地塊臨近12号線國際客運中心站、白玉蘭廣場、北外灘來福士。2025年11月，虹口區官網發布了關于《北外灘地區控制性詳細規劃hk285街坊局部調整》公示稿，規劃将原hk285-01、02、04地塊重新劃分為hk285-05、以及hk285-06地塊，hk285-06地塊規劃為科研設計及三類住宅組團混合用地，直接增加近1.79公頃的住宅面積。

除上述項目之外，2026年虹口區還将推出廣中路220街坊、歐陽路255街坊、歐陽路250街坊，以及江灣鎮324街坊項目，具體出讓時間未定。

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