誰是潤邦達美？沈陽汽車産業園的一筆私募REIT

觀點網 一家深耕東北汽車産業帶的專業化物流服務商要發私募REITs了。

近期，上交所債券項目信息平台顯示，“潤邦達美汽車産業園持有型不動産資産支持專項計劃”獲受理。

該項目品種為ABS，拟發行金額為7.54億元，項目原始權益人為潤邦達美物流股份有限公司，資産位于遼甯沈陽，計劃管理人為華泰證券（上海）資産管理有限公司。

産城園區評論獲悉，潤邦達美是深耕東北汽車産業帶的專業化物流服務商，已與華晨寶馬、延鋒彼歐、李爾汽車等10余家頭部車企達成戰略合作，為寶馬鐵西工廠等核心産能提供零部件倉儲、中轉、配送全鍊條服務。

解碼潤邦達美

官網顯示，潤邦達美物流股份有限公司是在2008年成立的達美國際物流發展有限公司基礎上，于2016年重組的一家股份制公司。

該公司聚焦汽車制造業供應鍊，是集高端制造業供應鍊産業園區投資與建設，供應鍊管理與物流方案解決、園區安保、物業、設備設施維護于一體的生産服務供應商，已與華晨寶馬、延鋒彼歐、李爾汽車等10余家頭部車企達成戰略合作，為寶馬鐵西工廠等核心産能提供零部件倉儲、中轉、配送全鍊條服務。

在物流園區服務方面，潤邦達美主要提供國際標準倉庫、物流輔助和物業管理服務。

目前，潤邦達美有4個供應鍊管理産業園區，分布在中德沈陽裝備園、沈陽汽車城兩大汽車産業集群區域内，總占地面積37.27萬平米。

其中，1号園區潤邦達美生産物流服務園區位于寶馬鐵西工廠2号門對面，占地約9.6萬平米，為寶馬、奔馳、福特、沃爾沃等品牌車型的汽車外飾繫統供應商延鋒彼歐汽車外飾繫統有限公司提供生産服務；2号園區位于華晨寶馬里達工廠對面，占地約20萬平米，是寶馬中國首個SKD項目，為寶馬全繫車型提供倉儲、包裝、集裝箱堆場、國際多式聯運等服務。

3号園區位于大東區東躍一街7号，距離寶馬大東工廠6公里，占地約2.5萬平米，專為寶馬汽車X3車型提供外飾件組裝配送服務；4号園區位于沈北新區夏花湖街6号，占地約5.13萬平米，園區主要為華晨寶馬、上汽通用等品牌車企汽車零部件供應商李爾汽車繫統有限公司提供生産服務。

在物流方案解決與供應鍊管理方面，潤邦達美為客戶提供物流規劃解決方案、生産物流管理與産品配送、供應鍊庫存控制與第三方倉庫管理、物流周轉器具定制與租賃與維護等服務。

私募REITs盤活資産

據悉，該産品是東北第三單私募REITs，第一單是富國資産-首創水務持有型不動産ABS，其資産是位于遼甯省大連市金普新區的生活污水和工業污水處理項目，第二單是12月深交所受理的長春城建項目。

有分析指，此次潤邦達美私募REITs底層資産精準匹配産業需求，基礎資産為汽車産業園持有型不動産，定位沈陽鐵西區3000余家工業企業、千億級汽車産業集群的物流配套需求，現金流與區域汽車産能高度綁定。

作為權益型資産支持證券，該産品以“資産信用”為核心（無主體增信），可幫助潤邦達美盤活沉澱的不動産資産、優化資産負債結構，同時為後續對接公募REITs預留了路徑。

産城園區評論獲悉，私募REITs作為持有型不動産資産支持證券，在法律上屬于ABS的一個品類，但本質更接近權益型投資産品，私募REITs的審批周期遠快于公募REITs，且資金用途不受限制，為企業提供了更大靈活性。

中債資信一份報告中指，在公募REITs、類REITs和私募REITs中，私募REITs的發行規模最小，但呈現快速擴大趨勢。

分基礎資産類型來看，私募REITs的底層資産較為多樣，目前交通基礎設施占比最高，發行主體以央國企為主。

在市場參與主體方面，目前，保險資管是私募REITs的基石投資人，持倉占比約為45%；銀行理财約占25%；券商自營約占15%；其余為公募基金專戶、私募股權基金等。

資産類型也日趨多元化，已發行的私募REITs底層資産覆蓋了高速公路、産業園、數據中心、消費基礎設施、保障房和能源等，甚至包括寫字樓等公募REITs尚未涉及的資産類型。

值得關注的是，私募REITs的收益主要來源于資産産生的現金流分紅及潛在增值，但因流動性溢價要求，私募REITs往往具備比公募REITs更高收益率，同時通過條款設計為投資者提供一定程度的“保底”收益保障。

但私募REITs亦存在一些挑戰，比如退出渠道單一。公募REITs是私募REITs最主要的退出通道，但公募審核標準嚴格、周期長，導致私募REITs退出效率偏低。

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