向上而生 | 上海地産集團：滬上城更“操盤手”

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰——唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 臨近2025年末，上海地産集團正式迎來新總裁孫冬琳。

這位剛從久事集團調任的總裁，成為這家國資巨輪的最新掌門人之一。

上海地産集團的資産矩陣有多大？據觀點新媒體查閱官網數據，該企業總資産超過4200億元，旗下有近400家公司，過去十年承擔了全上海市60%的舊區改造。

2025年上半年，上海地産集團合計花費580億元拿下上海16幅地塊，其中徐匯東安新村舊改項目三宗地塊合計成交價523.03億元，一舉刷新全國總價地王紀錄。

作為上海城市更新的主要承載平台，從2000年代起，上海地産集團就是滬上城中村舊改的主要企業。截至目前，合計參與實施25個項目、75幅地塊的舊區改造工作，改造各類舊住房面積147萬平方米，投資總量3790億元。

世博園區、虹橋中央商務區、外灘、闵行開發區等區域項目背後，都有這家企業的影子。

過去二十余年間，上海地産集團通過一繫列資産重組與模式創新，逐步構建起一套獨特的“政府主導、市場參與”的城市更新範式。

進入2025年，上海地産集團如何平衡社會責任與商業可持續性？如何在承擔政府任務的同時加入市場棋局？

這是新任總裁要面對的核心命題，也是上海地産集團要應對的市場挑戰。

低調的歷史

上海地産（集團）有限公司在上海房地産版圖中稱得上低調，自2002年經上海市人民政府批準設立以來，這家國有獨資企業始終以政府功能類平台為自身定位，在城市更新、舊區改造、保障性住房建設等任務中擔任核心角色。

與此同時，龐大的土地儲備和近年來在土地市場的拿地表現，又使其被業内冠以“隐秘地主”的稱号。

回顧往日，上海地産集團業務擴張時間線可拉長至2010年。

成立初期，集團旗下擁有中華企業、金豐投資、中星集團三家地産平台，但随着業務變化，同業競争問題日益突出。

作為上海市屬國有獨資企業，上海地産集團長期持有金豐投資（原嘉豐股份）控股權，並将其作為重要資本平台。2013年前後，面對金豐投資營收及淨利潤持續下滑，上海地産集團啟動資産重組。

彼時，上海地産集團及子公司中星集團合計持有綠地集團27.76%股份，同時控股金豐投資38.96%，具備推動綠地整體上市的條件。因此，金豐投資被打造為綠地借殼標的。

在重組前，上海地産集團先協助綠地完成股權結構改造：引入平安創新資本等PE機構，設立上海格林蘭有限合伙平台。

2013年8月，金豐投資停牌籌劃重組，並在2年後完成與綠地集團的資産置換，實現綠地的整體上市。

随後，上海地産集團再次進行内部資源整合，将200萬平方米土地儲備及中星集團100%股權注入中華企業。

重組之後，上海地産集團明确自身作為功能類平台的定位，将業務聚焦在城市更新、舊改、長租公寓、保障房、黃浦江兩岸開發、養老及生态建設等非純市場化領域。

這種定位決定了上海地産集團的運營邏輯不同于一般房企。

彼時有市場聲音表示，上海地産集團雖然開發體量龐大，但本質是執行“任務”的載體，在獲取舊改及一級開發項目後，往往面臨項目周期長、資金沉澱大、去化壓力高等業務壓力。

上海地産集團近年上海舊改項目

資料來源：企業公告、觀點指數

早在2009年，上海地産集團先聯合徐匯城投推進上海長橋新村舊住房成套改造項目（徐匯區）。該項目位于徐匯區南部，始建于1958年，為滬上早期工人新村之一。

針對這個項目，上海地産集團決定采用“成規模不成套舊小區一、二級聯動整體改造”模式，引入招商蛇口作為開發合作方。

這也是該項目在上海地産集團牽引下成為上海市首個采用“政企合作”機制推進的不成套舊住房整體改造項目。截至2023年，項目第二輪簽約率達99.93%。

觀點新媒體查閱資料得知，該舊改項目改造後新建住宅項目海上清和玺于2024年11月入市，背後開發商為新長橋，項目占地面積約5公頃，總建面7.2萬平方米。

此外，上海地産集團還曾主導三林楔形綠地“城中村”改造項目，位于上海市浦東新區三林鎮濱江南片區，總用地面積約412.3公頃（約6185畝），其中生态綠地約240公頃，水域約28.4公頃，為上海市十大楔形綠地之一。資料顯示，項目定位為超大型城市更新片區，納入上海市2023-2027年城市更新行動計劃。

上海地産集團在該項目中負責市級統籌工作，與浦東新區政府合作推進舊改。值得注意的是，這次上海地産集團找來了華潤置地，後者通過收購項目公司股權的方式直接進入開發環節，打造華潤三林灣等低密住宅項目。

整體來看，三林改造項目總投資預估200億元，涵蓋動遷、基建、生态和開發等方面。項目分三期推進，首期聚焦西北角“動之谷”地塊（45号地塊）已于2025年獲批，總投資13.65億元。

不過，上海地産集團主導過歷史最悠久的項目還要屬虹口區瑞康里城市更新試點項目（167街坊），位于虹口嘉興路街道，屬上海市歷史文化風貌保護街坊，區域内房屋多建于20世紀初，項目涉及居民630證，及26家單位。

2023年8月，該項目啟動更新意願征詢，並在同年12月完成簽約，最終簽約647證，簽約率98.63%。

與長橋新村相似，該項目由上海地産集團與虹口區政府共同推進，上海地産集團負責市級統籌，更新方案在保留里弄肌理基礎上新建住宅，計劃2026年建成。

據悉，該項目為上海市“共生式更新”首個試點，納入全市舊改政策探索範疇。

走向城市中心

來到2025年，上海地産集團的舊改版圖逐漸伸向城市中心區域。

例如東安一、二村片區舊城區改建項目，是上海史上最大單地塊舊改征收項目，位于徐匯區楓林街道内環核心區。

2022年下半年上海成片舊改收官後，進入“兩舊一村”新階段。2023-2024年征地和拆遷支出執行數超過千億，在這其中，徐匯區域2024年舊改執行涉及金額就達到223.5億元，高于黃浦區及虹口區。而2025年總預算則達到430.2億元，成為全上海金額最高的區域，相當于黃浦、虹口、楊浦、靜安、長甯五個區的預算總和。

徐匯東安舊城區改建項目為上海目前史上最大單地塊一次性征收項目，主要原因還是由于地理位置：坐落于寸土寸金的内環，且位于上海三甲醫院密度最高的片區。

2024年10月，徐匯東安舊城區改建項目舉行了集中搬遷儀式，合計涉及5個居民區、117幢居民樓、283個單元、6057證住戶，總建築面積約31.21萬平方米。

5個月後，上海市規劃和自然資源局發布了徐匯區C030301單元127b-23地塊協議出讓公示，意向用地者為上海新楓安企業發展有限公司，這家公司背後股東為上海徐匯城市更新建設發展有限公司，而徐匯城更由上海地産集團和徐匯城投分别持股60%和40%。

緊接着來到6月，另外2宗地塊也相繼出讓，均由上海地産集團和徐匯國資委合資公司競得，累計成交價達523.03億元。

從樓面價情況來看，東安新村三幅地塊價格幾乎逼近了綠城去年8月在徐匯創下的上海單價地王紀錄——13.1萬元/平方米。

超過500億元總價拿下舊改項目，直接指向當前上海舊區改造以“兩舊一村”為重點的深水區。這一階段舊改項目成本明顯更高，對建設方的财務和運營能力構成了和以往不同的挑戰。

以徐匯東安新村為例，項目地價高昂，拆遷補償標準遠超郊區，再加上523.03億元巨額成交價，其中的資金沉澱多少會給上海地産集團帶來一些壓力。

因此，已出讓3宗地塊中，有2宗繼續承接上海地産集團一慣的拿地後轉讓模式。

2025年9月，中海地産、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資組成聯合體，成功獲取上述2宗地塊開發權。

這一“拿地-轉讓”模式，實際上更符合上海地産集團作為資源整合平台的功能定位，還在一定程度上緩解了本身的經營資金壓力。

從财務角度看，這種運作思路有助于優化資産負債結構。

據公開資料，上海地産集團近年資産負債率維持在70%左右，高于部分央國企地産平台，但在承擔大量舊改任務的背景下仍屬可控。

通過将手中大部分項目進行股權轉讓，可以使得其業務更加靈活，既能保留土地一級開發收益，又能規避過大資金消耗。

然而，這種模式並非沒有代價和風險，上海地産集團仍需承擔前期巨額的舊改征收成本和一級開發投入，這些資金的沉澱和回收周期依然漫長。

此外，将部分舊改地塊開發權轉讓給市場化房企，意味着上海地産集團讓渡了部分開發利潤，這在一定程度上犧牲潛在的商業回報。

據觀點新媒體查閱公告，上海地産集團2025年半年度合並營業收入160.99億元，同比增長78.8%，商品房開發及不動産經營收入58.08億元，占比達到36%，同比增幅高達2321%。

來到三季度，總收入已經上漲至206.89億元。

資料來源：企業公告、觀點指數

這種表現，主要源于上海地産集團近年在前灘、楊浦濱江等區域的住宅項目進入集中交付結算期。此類項目雖具市場化屬性，但土地獲取多通過定向協議或城市更新聯動方式完成，本質上仍嵌入政府主導的城市發展戰略框架内。

此外，保障性住房闆塊營收28.17億元，同比上升1417%，主要涉及上海市2024-2025年保障性租賃住房“三年行動計劃”的加速落地。

事實上，上海地産集團還承擔了大量保租房建設任務，該業務毛利率約合20.7%，明顯低于商品房業務39.5%的毛利率。

值得注意的是，區域功能性開發營收僅1.95億元，同比下滑90.5%，或許是由于項目周期性問題所致。

上海地産集團部分舊改項目已從征收階段轉入建設或移交階段，相關服務收入确認減少；建築材料銷售和物業出租的收入也分别同比下降2.9%和7.4%，勉強維持存量運營水平。

從毛利率來看，上海地産集團整體毛利率為29.84%，較上年同期下降1.55個百分點，主因高毛利的商品房結算被保障房等低毛利業務規模擴張部分抵消。

資料來源：企業公告、觀點指數

總體而言，雖然在區域功能性開發、物業出租等業務上遇挫，但上海地産集團2025年上半年到三季度的營收還是實現了增長。

從上市平台談起

想要真正理解上海地産集團的市場化發展狀況，不能只看集團總部的經營數據——上市平台中華企業的營收與動作，同樣代表着上海地産集團的發展脈絡。

2025年9月，中華企業聯合宸嘉發展以29.87億元收購上海新楓安公司100%股權，正式入局徐匯東安舊改核心地塊開發。

拿地前一個月，中華企業方面發布公告稱，受新楓安委托，負責建設管理徐匯區C030301單元127b-23地塊項目，並簽署了相關開發委托管理合同。

中華企業董事會召開臨時會議，審議通過關于參與收購新楓安100%股權議案，公司董事會同意：一是中華企業出資設立拿地公司，注冊資金不超過1000萬元；二是中華企業或前述新設拿地公司和宸嘉發展或其全資子公司組成聯合體報名參與競拍，且中華企業最高出價金額不超過25億元；三是競拍成功後，中華企業新設拿地公司持有新楓安股權比例不超過70%(含70%）

說起中華企業的操盤歷史，最近一次在上海拿地發生于2023年，最早一筆則追溯至1950年代，外灘和平飯店、上海展覽館等地標均為這家企業的里程碑。

1993年，中華企業采取社會招股募集方式，改制為股份制上市公司，而後成為上海地産集團核心地産開發平台。

與上海地産集團不同，中華企業的人事變動更為頻繁。從2020年到2025年，五年更換了五位總經理，平均任期僅一年。

從華潤置地出身的淩曉潔，到内部提拔的董鴻、王政，再到集團指派的馮曉明，直至2025年上任的“85後”段石磊，高管更叠比率極高。

而中華企業的财務報表，也側面刻畫了上海地産集團旗下地産業務的波動歷程。

于2022-2024年，中華企業營收從25.59億元升至131.87億元，後又降至69.59億元；歸母淨利潤也在不斷起伏：2022年盈利0.23億元、2023年盈利5.55億元，2024年虧損3.17億元。

有業内人士透露，中華企業營業數據之所以波動劇烈，根源在于近年不夠活躍，盈利模式並非依靠主動的市場化擴張。

2025年上半年，中華企業營收同比增超526.09%至66.79億元，淨利潤扭虧為盈，正是因為位于浦東三林的住宅項目中企雲萃濱江進入竣工交付期。

該項目恰好位于上海地産集團的舊改項目，因此也可當作集團早先注入的資源；前三季度，中華企業營業收入73.16億元，同比增長逾3倍，淨利潤也上漲至7.42億元。

資料來源：企業公告、觀點指數

報告期内，中華企業主要在建項目僅剩3個，且無任何新增土地儲備。

如上文所述，作為開發商，中華企業已三年未在公開市場拿地；截至2025年6月末，有息負債余額228億元，其中一年内到期的短期債務65.36億元，面臨短期償債壓力。

在此情景下，2025年7月，中華企業董事會審議通過13.3億元定增方案調整議案，拟向特定對象發行18.14億股A股股票，募集資金全額用于“保交樓、保民生”相關項目。發行後，公司總股本将增至78.6億股。

為對沖影響，公司承諾加強募集資金監管、嚴格執行分紅政策（2023-2025年股東回報規劃），並優化“住宅開發+商用地産+社區服務”業務結構。

緊接着定增調整，中華企業于2025年9月聯合宸嘉發展，以29.87億元收購上海新楓安公司100%股權，正式入局徐匯東安舊改核心地塊（127b-23地塊）開發。

拿下東南新村宅地無疑是一個積極信号，“公司全資子公司瀾鑽置業與宸嘉發展全資子公司新祺弘創聯合競得新楓安100%股權。”中華企業在報告中表示，将深度參與新楓安旗下徐匯區C030301單元127b-23地塊項目開發，“增加公司項目儲備，更推動既有業務與城市更新業務的緊密聯動，進一步彰顯綜合開發優勢。”

目前中華企業的項目盤有多大？據觀點新媒體梳理，中華企業近三年上市的上海地産項目主要涉及浦東三林區域，即上海地産集團的舊改項目之一地塊内。

2021年9月12日，中華企業&世博土控121.96億元拿下了前灘南（東岸）三林9單元地塊，該地塊首發住宅正是2022年上海第七批次入市的中企雲萃森林。項目2022年12月開盤，合計放出204套房源，最終認籌組數為56組，認籌率27.4%。

另一邊的闵行區域内，還有2023年中華企業拿下的莘莊地塊項目—中企·雲啟春申。

值得關注的是，中企·雲啟春申所處的這塊莘莊商務區土地，在2023年4月21日的上海土拍現場中熱度頗高，金茂、華潤、綠城、萬科等27家房企均有舉牌，與中華企業共同競争。

有業内人士透露，對于這塊土地，各家企業搶地思路都來源于闆塊内多年沒有供應的現狀，因此看準了區域内商機。

最終，中華企業以總價20.11億元價格競得這宗闵行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊，占地面積20930平方米，容積率2.0，樓闆價4.8萬元/平方米，溢價率8.47%。

根據項目規劃設計方案，拟建7棟10-18F高層住宅、1棟8F保障性住房以及若幹配套用房，總可售房源約388套。

拿地234天以後，中華企業公示了這個項目的認籌組數：296套房子，總計認籌36組，認籌率12%，最終認籌率68.5%。

住宅市場之外，中華企業還涉足物業管理業務及農業業務。

2025年上半年，中華企業旗下古北物業中標上海軌道交通8号線、12号線、浦江線車站綜合服務；11月19日，中華企業通過了兩項重要議案，決定對上海古北物業(集團)有限公司進行增資，增資額度為4000萬元，将注冊資本由1000萬元增加至5000萬元。

資料來源：企業公告、觀點指數

何為中華企業的增資意圖？據觀點新媒體了解，近年以來，中華企業短期負債情況堪憂，截至2025年三季度，一年内到期的非流動負債95.18億元，而2024年僅有12.63億元。

或許拓展外部項目的計劃可能性更大一些，似乎意味着未來中華企業從開發建設自身項目到參與外部市場競争的變化。

資料來源：企業公告、觀點指數

中華企業的現狀，可以看作上海地産集團當前發展縮影：一家有着多年政府使命的企業，開始嘗試擴大市場口碑，進一步踏足一線地産市場。

新任管理層的到來，也将為這家老牌企業帶來新的可能性，重新定義自己的市場坐標。

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