中建壹品深圳舊改首秀 福田文化創意園城市更新的挑戰

觀點網 12月29日，深圳市規劃和自然資源局福田管理局正式披露關于福田區沙頭街道文化創意園城市更新項目建設用地的批復。

根據公告内容，該項目建設用地申請已獲行政許可，標志着該地塊在歷經立項、專項規劃審批及實施主體确認等一繫列行政流程後，正式具備了實質性開發建設的法律前置條件。

與此同時，該項目操盤主體中建壹品投資發展有限公司（下稱“中建壹品”），也随着這紙批復走到了台前。

此前，中建壹品在深圳的開發足迹並不算廣泛，商品房領域主要落子一處（即鵬宸雲築）。

此次獲得福田核心區舊改項目，意味着進入深圳市場不足兩年，中建壹品已成功跻身福田核心區，正式開啟深圳舊改首秀。

核心片區舊改底色

深圳福田文化創意園位于福田區沙頭街道，具體位置為新洲路與福強路交匯處西南角，緊鄰地鐵7号線沙尾站。從區位看，該地塊處于福田CBD向南延伸的拓展帶，同時銜接大金沙片區，屬于深圳行政與金融中心的核心輻射範圍。

追溯過往，該區域早年為福強工業區。

2007年前後，在深圳市産業結構調整的背景下，園區經改造升級為“福田文化創意園”，成為深圳早期“工改文”的存量改造案例之一。

2023年，該項目被列入《福田區城市更新單元計劃》，正式啟動拆除重建程序。

在舊改長跑中，2025年成為了該項目推進的分水嶺。

5月，深圳市福嘉建設開發有限公司正式确認為城市更新單元實施主體。随後，中建壹品通過全資收購該公司，完成了從幕後到台前的身份轉換，從而實現了對這一核心資産的實際控制。

根據深圳市規劃和自然資源局2025年6月公示的《福田區沙頭街道文化創意園城市更新單元規劃》，項目拟拆除範圍用地面積約4.35萬平方米，實際開發建設用地面積約2.58萬平方米。

規劃總容積23.13萬平方米，其中住宅15.49萬平方米（含保障性住房5.4萬平方米），商業、辦公及旅館業建築6.4萬平方米，公共配套設施（含地下）1.25萬平方米。

為匹配開發要求，據開發商披露的信息，該項目計劃總投資額超80億元。基于地塊緊鄰紅樹林自然保護區的區位優勢，中建壹品拟将其打造為擁有深圳灣景觀的高端住宅。

在寸土寸金的福田，這一建設指標保證了項目的貨值上限，但也意味着極高的開發強度。尤其是在确立了“高端住宅”定位後，除去需無償移交的公共配套及保障性住房，實際可售商品房面臨着較大的排布壓力。

從競争格局來看，項目将直接遭遇同片區總建面約103萬平方米綜合體——金地環灣城壓力。

相比之下，中建壹品這一項目受限于體量規模，難以形成獨立的生态大社區。此外，周邊二手房如綠景紅樹灣壹号等近期成交價格亦在回調，進一步壓縮了片區的溢價空間。

中建壹品拿地邏輯

作為進入深圳市場不足兩年的“新面孔”，中建壹品敢于接手福田這類高門檻、長周期的舊改項目，底氣或許源于在龍華市場的積累。

就在距離福田文化創意園約7公里的龍華民治闆塊，是中建壹品在深圳的首個項目——鵬宸雲築。

2024年2月29日，中建壹品聯合湖北文旅以51.79億元競得龍華民治A808-0025宗地，正式落子深圳公開土地市場。值得一提的是，該項目在拿地同年實現入市。

據觀點新媒體監測及中建壹品官方披露的銷售數據，鵬宸雲築呈現出高流速的去化特征。

2024年12月，鵬宸雲築首開入市，官方通報顯示開盤3.5小時售罄，銷售金額超20億元；2025年6月，項目東區地塊宣告收官，單盤累計銷售額突破52億元；2025年10月，項目西區在國慶黃金周期間錄得銷售額8億元，達成“六開六捷”的銷售記錄。

截至2025年第四季度，中建壹品鵬宸雲築全盤累計銷售額已逼近70億元。

而參考觀點指數發布的《2025年1-10月房地産企業銷售表現》，中建壹品2025年前10月全口徑銷售金額總計259.29億元。

鵬宸雲築帶來的快速銷售回款，補充了中建壹品在深圳的現金流。這種通過“快周轉”項目反哺“慢舊改”的策略，能夠為中建壹品接手福田文化創意園這類投入大、周期長的項目提供一定的資金支撐。

在中建壹品官方網站的戰略表述中，明确提出了“1+4+N”的投資區域戰略布局。其中，“加速做大粵港澳大灣區”被置于僅次于大本營武漢的次席。

深圳作為大灣區核心城市，新增建設用地供應持續緊縮，存量土地開發已成為主要供應渠道。因此，中建壹品切入門檻更高的城市更新領域，是不錯的戰術選擇。

随着建設用地批復的下發，福田項目開發已進入倒計時。對于中建壹品而言，通過“鵬宸雲築”建立了初步經驗後，如何在福田核心區将優勢轉化為勝勢，将是市場觀察的下一個焦點。

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