中海物業借道快跑 3900萬收購中建物業70%股權

觀點網 在物業行業整體增速趨緩、規模競争逐步回歸理性的當下，央企物管平台之間的整合仍在持續推進。

12月24日，中海物業集團有限公司發布公告，宣布通過增資方式取得中建物業管理有限公司70%股權。這筆交易金額並不大，但背後所體現的整合路徑與業務關繫，在過去幾年已逐步鋪陳。

根據公告，中海物業此次通過北京中海、中海宏洋及中海海惠三家間接全資附屬公司，對中建物業進行增資，合計出資人民币3900萬元。其中，約3780萬元用于增加注冊資本，約120萬元計入資本公積。

增資完成後，中建物業注冊資本由1.62億元增加至約5.40億元，北京中海、中海宏洋及中海海惠分别持有25%、25%及20%的經擴大股權，合計持股70%；原股東中建資産管理持股比例由100%降至30%，並放棄本次增資的優先認購權。

從估值角度看，截至2025年3月31日，中建物業100%股權的評定價值約為1.68億元，對應中海物業取得70%股權的對價為3900萬元。公告披露，目標公司在2023年至2024年期間的年化平均溢利約為750萬元，按評定價值計算的歷史市盈率約為2.2倍。

中建物業成立時間較早，具備國家一級物業管理資質，業務主要分布在張家口、北京及惠州等地，涵蓋物業管理及城市輔助設施管理，目前在管項目約17個。

事實上，在股權層面完成整合之前，中海物業與中建物業之間的合作已持續多年。

兩家公司同屬中國建築集團體繫，早在2018年9月，雙方便在長沙簽署戰略合作協議，明确在基礎物業管理服務、智慧化服務、社區資産運營以及“三供一業”分離移交等領域開展合作。

彼時，合作重點更多集中在業務協同與經驗輸出層面。

2020年10月，中海物業與中建物業再次簽署專項合作協議，将“拎包入住”等社區增值服務引入中建物業在管項目，相關業務率先在中建璟和城、中建鳳凰台等項目落地實施。

這一階段，雙方在社區服務和增值業務上的協作進一步加深。

真正的轉折點出現在2023年8月，中建物業将其物業管理業務及新設立的城市輔助設施管理業務，通過委托管理協議整體交由中海物業負責運營。

也就是說，在此次增資之前，中建物業的核心業務在經營層面已由中海物業實際接管。本次增資完成後，相關委托管理協議随即終止，原本以“代管”形式存在的合作關繫，正式轉化為股權層面的控股關繫。

從這一脈絡來看，此次3900萬元的增資，更像是對既有合作關繫的一次“收口”。業務早已交由中海物業管理，股權整合只是順理成章地補齊了關鍵一環。

将視角放得更長一些，通過收購或整合集團内部物業平台來擴展業務邊界，並非中海物業的首次嘗試。

早在2015年，中海物業便通過收購中建繫及中海宏洋旗下物業管理平台，完成規模擴張，並于同年在香港聯交所主闆上市，正式進入資本市場。

上市之後，中海物業的業務結構逐步從以住宅物業為主，擴展至涵蓋商業綜合體、寫字樓、産業園區、公建項目及城市服務。一站式社區O2O平台“優你家”、物聯網平台興海物聯與優你互聯、商業物業管理事業部等業務闆塊，也在此階段陸續落地。

截至2025年上半年，中海物業已進駐163座城市，在管項目2301個，在管面積達4.36億平方米，整體規模穩居行業前列。

其中，來自獨立第三方的在管面積占比為39.1%，非住宅在管面積占比為27.4%。當期新增在管面積3180萬平方米，約84%來自獨立第三方，新簽合約中非住宅項目占比接近六成。

不過，在規模擴大的同時，中海物業與關聯方之間的業務關繫始終存在。

數據顯示，截至2025年6月末，中海物業在管面積中，來自關聯方輸出的占比約為60.9%。這一結構與其央企背景密切相關。

作為中國建築集團體繫内的重要物業平台，中海物業在承接集團開發項目及公建資源方面具備天然優勢，也因此在較長時間内形成了以關聯方項目為基礎的規模增長路徑。

回到中建物業這筆收購，其意義並不僅限于傳統物業管理規模的增加。

近年來，中海物業已将非住宅業務進一步細分為“商寫園區類”與“城市運營類”，並将後者作為重點方向。城市輔助設施管理正是這一闆塊的重要組成部分。

從半年報數據看，2025年上半年，中海物業實現營業收入70.9億元，其中物業管理服務收入55.96億元，占比78.9%。在交通樞紐、公建項目、市政設施等領域的布局，正在逐步提升非住宅業務在整體結構中的權重。

在這背景下，将已由自身代管、且具備區域基礎和城市服務經驗的中建物業並表納入體繫，有助于統一管理標準、财務口徑及資源配置，同時也有利于提升相關區域的項目密度。

此次增資中建物業，並非一次突發性的資本動作，更像是在多年戰略合作和委托管理基礎上完成的股權整合。

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