REITs回調期 華夏安博倉儲REIT上市破發

觀點網 年内市場上出現了第一支上市即破發的REIT。

12月19日，華夏安博倉儲REIT正式登陸深交所。

該基金由國際物流巨頭Prologis, L.P.（“安博公司”）發行，是今年第二單在中國上市的外資REITs項目，也是市場上出現的第11只倉儲物流REITs産品。該基金份額4億份，發售價格6.121元/份，募集資金總額24.484億元。

上市首日，華夏安博倉儲REIT開盤時即跌破發行價，随後震蕩下跌。截止收盤，華夏安博倉儲REIT收于5.499元，較發行價6.121元下跌10.16%。

此前在發行階段，華夏安博倉儲REIT的網下投資者拟認購數量總和為198.1億份，為初始網下發售份額（0.84億份）的235.8倍。公衆發行階段一日售罄，公衆認購倍數為17.1倍。

網下投資者認購熱情不減，但公衆投資者認購熱度已有下滑。事實上，二級市場持續走弱已早有預兆。

11月6日，中信建投沈陽國際軟件園REIT在上海證券交易所上市交易，該産品以3.661元/份的價格開盤後跌破後，盤中持續下探至最低3.590元/份，跌幅達1.91%。不過尾盤強拉回升，避免成為今年首單上市首日破發的産業園區項目，上市首日收平至3.660元/份。

無獨有偶，僅隔一個月，華夏安博倉儲REIT上市首日開盤亦未能擺脫破發，且截至收盤時仍未能回升。

從整個市場來看，上半年中證REITs全收益指數上漲14.21%，此前南方萬國數據中心REIT和南方潤澤科技數據中心REIT上市首日雙雙實現30%漲停，首單外資項目華夏凱德商業REIT上市首日上漲了12.63%。

但這種“高光”僅維持到9月。10月31日上市的華夏中海商業REIT首日漲幅僅3.29%，11月9日中信建投沈陽國際軟件園REIT上市首日漲幅為零。

市場在上半年累積較大漲幅後，短期調整壓力逐步顯現。

産城園區評論獲悉，自6月起REITs一級詢價指導放開，詢價區間可打開至拟發行價格的±25%，疊加市場估值調整，使得REIT 發行價更易出現高溢價。

一方面，前期上漲導致部分REITs估值顯著提升，價格偏離其現金流支撐的合理區間，自身存在回調需求；另一方面，供給端快速擴容（如新發項目增加）與增量資金不同步加劇了供需失衡，導致市場流動性階段緊張，進一步放大了價格波動，10月中下旬起收盤價從1055.45元逐步回落。

下半年REITs二級市場持續調整，中證REITs全收益指數月線連續六個月收盤價環比下跌。

觀點指數在《擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告》指出，公募REITs二級市場上半年上漲是低利率環境下配置需求的集中釋放，而三、四季度的後續回調則是估值、供需與短期情緒共同作用的結果。

四季度各類基礎設施闆塊均呈現下跌态勢，其中園區基礎設施累計跌幅居首，達7.78%；倉儲物流類緊随其後，下跌4.0%；保障性租賃住房下跌約2.73%；消費基礎設施跌幅最小，為0.93%。

單看倉儲物流REITs，四季度以來，倉儲物流公募REITs表現明顯分化，11只産品中4只實現正收益，其余7只下跌，反映市場對不同倉儲物流資産的價值判斷存在差異。

在此背景下，倉儲物流REITs也将面臨更多挑戰。

作為華夏安博倉儲REIT的發起人，安博公司是全球領先的物流倉儲設施投資商與運營商，專注于物流倉儲設施的開發、收購及運營管理。自2003年進入中國市場以來，截至2025年6月末，安博已在國内24個城市布局44個倉儲物流項目，總管理面積約530萬平方米。

此次基金底層資産為安博中國旗下位于大灣區三個倉儲物流項目，分别為廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，由項目公司廣州速誠倉儲有限公司、安博誠置倉儲（東莞）有限公司和東莞安博盈順倉儲有限公司分别持有。

項目總建築面積達34.96萬平方米，按國際領先標準設計建造，配備高標準倉儲設施與完善物流配套，2025年評估總值約21.71億元。

從運營情況來看，近三年及一期項目營業收入分别為6039.48萬元、6451.87萬元、6110.53萬元及2422.84萬元。

其中，因租戶8提前退租風險，廣州開發區項目于2024年計提1544.14萬元資産減值損失，疊加廣州開發區項目進行特别納稅調整、補繳所得稅款1294.25萬元，2024年營業合並淨利潤有所下降。

出租率方面，盡管東莞石排項目、東莞洪梅項目2022年-2024年的期末出租率均達到100%，但廣州開發區項目期末出租率則分别為99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%。受此影響，三宗底層資産的期末出租率也從99.9%降至97.1%。

出租率下滑的原因，主要是部分倉儲單元因租約正常到期出現短期空置所致。

截至2025年6月30日，廣州開發區項目中，租約将于2025年12月31日之前到期（含提前退租）的租戶租賃面積約4.4萬平方米，占廣州開發區項目已租賃面積（截至2025年6月30日）的比重約為37.76%。

除了租約到期風險外，華夏安博REIT亦存在租戶結構集中風險。

截至2025年6月30日，基礎設施項目存在4家租戶租金占比超10%，合計占比為64.80%。在2024年度分别貢獻16.49%、14.89%、13.85%與7.53%的租金及管理費，合計占比超營業收入一半。

此外，市場供應方面，廣州市未來三年預計将有19個項目新增入市，新增供應多位于增城和花都子市場；東莞市預計未來三年将有8個項目新增入市，多位于沙田鎮和企石鎮。

招募書亦表明，在新增高標倉供應大，競争加劇、租金與出租率承壓的情況下，可能導致華夏倉儲物流REIT租約續簽或換簽時的租金水平面臨調降，或将影響基礎設施項目租金收入穩定性。

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